沙特阿拉伯商业房地产市场规模和份额分析

沙特阿拉伯商业房地产市场分析

2025年沙特阿拉伯商业房地产市场规模为1324.1亿美元，预计到2030年将达到1411.6亿美元，复合年增长率为6.61%。正在进行的 2030 年愿景计划、1.1 万亿美元的项目储备以及公共投资基金 (PIF) 转向国内配置的举措正在支撑办公楼、零售、酒店和工业资产的稳​​定需求。机构对创收物业的兴趣不断增长，麦加和麦地那放宽了外资所有权规则，以及自 2021 年以来超过 500 个外国地区总部的注册，这些都使优质写字楼的需求保持旺盛。电子商务量激增给物流平台带来了额外的推动力，而宗教旅游业正在加速麦加和麦地那的酒店吸收。近期的不利因素包括混合工作的采用、不断上升的结构成本和气候风险缓解费用，但这些因素被巨型项目附近的土地价格升值和经过认证的绿色建筑带来的溢价所抵消。

沙特阿拉伯商业房地产市场趋势和见解

核心办公资产的机构资本配置激增

PIF 支持的平台和跨国总部的授权正在将大笔投资引入甲级大厦，特别是在阿卜杜拉国王金融区，其中 385 米高的 PIF 大厦采用了光伏发电降低能源强度并收取租金溢价的外墙。一家价值 20 亿美元的 Brookfield-PIF 合资企业将至少一半的资本指定用于国内办事处，从而加剧了利雅得市中心的空置率。房地产投资信托基金规则增强后透明度的提高正在扩大全球投资者的退出选择，而符合伊斯兰教法的结构吸引了区域资本。因此，沙特阿拉伯商业房地产市场在核心办公领域的流动性更高。

电子商务推动对优质工业和物流空间的需求加速

综合物流保税区提供 50 年免税期和 100% 外资所有权，吸引 DB Schenker 和 Ceva 等公司扩大区域分销中心。阿卜杜拉国王经济城强劲的港口吞吐量和 45 亿美元的海运升级计划正在缩短交付周期并提高现代仓库的使用率。随着在线零售渗透率的攀升，开发商正在将

政府支持的基础设施管道提升商业土地价值

沙特阿拉伯有望在 2028 年成为全球最大的建筑市场，现场项目价值达 1815 亿美元。 NEOM（5000 亿美元）和 New Murabba（480 亿美元）等旗舰项目正在扩建公用电网、道路和公交线路，从而提高了邻近土地的价格并引发了混合用途总体规划。利用早期土地储备策略的开发商正在获得两位数的资本收益，巩固沙特阿拉伯商业房地产市场的长期上涨空间。

对符合 ESG 的绿色建筑进行重新评级，释放优质租金

福布斯国际大厦 - 第一个寻求零碳认证的大厦 - 使用 75% 的清洁氢气和现场太阳能，将运营成本削减 35%d 租赁率比次级市场平均水平高出 18%。莫斯塔丹和沙特绿色建筑规范等国家计划正式制定了对高性能资产的激励措施。贷款机构现在对经过认证的项目提供优惠的保证金折扣，鼓励开发商嵌入可再生微电网和智能计量。此次绿色重新评级扩大了沙特阿拉伯商业房地产市场中合规股票和传统股票之间的价值差距。

在家工作收养持续软化CBD 写字楼净吸纳量

全球租赁量仍比大流行前峰值低 12%，尽管标志性资产仍满，但较低等级的沙特建筑面临着不断上升的空置率。灵活工作空间运营商正在吸引寻求短期租约的租户，迫使业主彻底改革传统的租赁结构。尽管区域总部计划要求实体存在，但一些公司通过卫星轮用办公桌模式最大限度地减少足迹，从而抑制了沙特阿拉伯商业房地产市场的直接需求增长。

建筑成本上升和劳动力短缺推迟了项目交付

8500 亿美元的国家项目队列对材料供应和移民劳动力利用造成压力自 2023 年以来，钢材价格上涨 18%，技术工人工资上涨 22%。公共合同的付款滞后加剧了承包商的流动性，延长了大型项目周围混合用途资产的完工时间。更高的应急定价正在影响最终用户的租金和销售价值，缩小沙特阿拉伯商业房地产市场的承受能力。

细分分析

按物业类型：物流推动多元化

物流设施是沙特阿拉伯商业房地产市场增长最快的组成部分，复合年增长率为 7.34%到 2030 年，电子商务量将激增，制造商寻求靠近出口中心。写字楼仍占 2024 年收入的最大份额，达 31%，但对按规格建造的仓库的持续吸收正在扩大沙特阿拉伯商业房地产工业资产的市场规模。开发商利用 50 年自由区 i在利雅得和达曼港口附近建立多层履行中心的激励措施，使收益率比核心办事处高出 120 个基点。 

沙特阿拉伯商业房地产市场还受益于正在开发的 320,000 间酒店，反映出旅游业主导的多元化。混合用途购物中心内的零售足迹向体验式业态发展，由 52.5 亿沙特里亚尔（13.9 亿美元）的可持续发展相关贷款提供资金。数据中心外壳完善了“其他”类别，并得到了 100 亿美元的超大规模支出的支持。总之，这些转变平衡了投资组合，摆脱了历史上写字楼集中的局面，并扩大了沙特阿拉伯商业房地产非写字楼领域的市场份额。

按业务模式：租金增长势头

2024 年销售交易保留了营业额的 69%，但由于资产管理公司在利率较高的世界中重视可预测的现金流，租金以 7.12% 的复合年增长率更快增长。扩大房地产投资信托基金指南和 49% 的外资持股比例圣城房地产的低价扩大了赞助商和投资者的基础，增强了沙特阿拉伯商业房地产市场的实力。资本市场管理局允许离岸证券活动的举措将新的流动性引入收入导向型工具。 

机构越来越喜欢长期收入策略，例如售后回租和建租计划。 ROSHN 正在将其 3500 亿里亚尔（932.7 亿美元）管道中的一部分分配给包含 400 万平方米可租赁商业空间的混合用途项目。银行贷款同比增长 40.5%，达到 3,745 亿沙特里亚尔（998 亿美元），采用从发起到分配的模式，重新分配风险，同时支持沙特阿拉伯商业房地产市场租赁库存的稳定扩张。

按最终用户：企业需求维持增长

2024 年，企业和中小企业占据了 65% 的建筑面积， A+信用升级强化了这一比率，降低了借贷成本并鼓励业务扩展。强制性总部规则要求跨国公司在当地派驻高级员工，锁定办公需求，并提升沙特阿拉伯优质塔楼商业房地产市场规模^{[1]美国国际贸易管理局，“沙特阿拉伯 - 房地产部门”，trade.gov}。 

在国家住房计划将住房拥有率推向 70% 的推动下，家庭参与度正在迎头赶上。抵押贷款支持的伊斯兰债券发行和 1900 亿沙特里亚尔（506.3 亿美元）的房地产开发基金管道提高了人们的负担能力，满足了对社区零售和小型办公室的溢出需求。 “其他”类别中的政府机构和准主权机构吸收了数据中心和研究园区等专业资产，使沙特阿拉伯商业房地产市场多元化。

地理分析

利雅得占据了沙特阿拉伯商业房地产市场 48% 的份额，这得益于到 2030 年人口将增长到 960 万，以及新增 104,000 套住宅、9,000 间酒店客房和地标立方体娱乐中心的新 Murabba 愿景的推动。综合物流保税区的投资者激励措施正在吸引分销网络，使办公和仓库需求呈两位数增长。 ROSHN 的 2000 万平方米 SEDRA 社区位于国际机场附近，进一步增加了混合用途供应，并扩大了沙特阿拉伯首都商业房地产市场规模。

麦加在 Jabal Omar 大型开发项目的支持下实现了最快的 7.22% 复合年增长率，该开发项目在大清真寺的步行范围内设置了 5,000 个钥匙。到 2024 年，宗教旅游人数将达到 3580 万副朝圣者，未来的大型项目将提供 252,000 间酒店客房，从而将沙特阿拉伯商业房地产市场进一步扩大和传统接待区。圣地企业的外资所有权自由化增加了针对零售商场和服务式公寓的投资流入的深度。

东部省利用阿卜杜拉国王经济城（世界上增长最快的城市之一）的私营港口来吸引轻工业集群和海运物流公司^{[2]Mohammed Al-Rasheed，“2024 年港口绩效统计”，经济城市管理局，ecza.gov.sa}。胡拜尔周围的内陆住宅增长与达曼和达兰的豪华零售店相结合，平衡了石化驱动的办公需求。 NEOM、辛达拉岛等西北大型项目^{[3]NEOM Company、“Sindalah Island Fact Sheet”、NEOM、neom.com}以及红海旅游走廊拓宽了地理范围沙特阿拉伯商业房地产市场的印刷品，引入净零酒店和正碳村庄，树立了新的区域基准。

竞争格局

沙特阿拉伯的商业房地产市场适度分散，国家支持的 ROSHN 正在成为一个强大的参与者。 ROSHN 拥有 3500 亿里亚尔（932.7 亿美元）的资金，利用其庞大的土地储备、综合基础设施和优先获得资本的机会，向成熟的私人开发商发起挑战。 Kingdom Holding 与红海环球 (Red Sea Global) 合作，以其修罗岛项目掀起波澜，将品牌声誉与巨型项目的宏伟融为一体。与此同时，Dar Al Arkan 正在通过发行离岸伊斯兰债券来为品牌住宅提供融资，从而实现融资来源多元化，这突显了该地区资本市场多元化日益增长的重要性。

技术和可持续性是决定性的差异化因素。福布斯国际大厦的氢-太阳能组合确保了世界上第一个零碳注册，并提高了有效租金，促使竞争对手改造外墙和暖通空调系统。房地产技术应用——从数字孪生资产管理到区块链土地登记，简化了租赁流程，并将空置率降低了多达 4 个百分点。整合活动活跃； 2025 年第一季度的 108 份合并申请中，80% 为外国收购方，这表明跨境兴趣不断上升，这可能会重塑沙特阿拉伯商业房地产市场。

塔伊夫和阿哈萨等二线城市节点存在着空白前景，这些城市的年游客流量超过 2000 万人次，但品牌酒店存量依然稀少。一旦基础设施竣工，先行开发商在新机场或铁路线附近获得地块就可以获得丰厚的回报，从而加剧整个沙特阿拉伯商业房地产市场的竞争压力。

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