加拿大住宅房地产市场规模，2030 年趋势
加拿大住宅房地产市场分析
2025 年加拿大住宅房地产市场规模为 385.5 亿美元，预计到 2030 年将扩大到 489.9 亿美元，复合年增长率为 4.91%。移民激增，加上有利于专门建造的租赁开发项目的资金，在几个省份提振需求的速度快于新增供应的速度。模块化和大型木结构中层建筑等技术主导的建筑方法正在缩短建造时间，而机构投资者则将更多资金引入租赁模式，以确保稳定的现金流。艾伯塔省正在吸引安大略省和不列颠哥伦比亚省的移民，而监管变化（主要是可能对抵押贷款压力测试的调整）可能会扩大抵押贷款的获取范围并重振购买活动。材料、劳动力和保险方面持续的成本上涨抑制了短期利润，但大型企业正在通过规模来应对效率和数字化物业管理工具。
主要报告要点
- 按物业类型划分，公寓和共管公寓将在 2024 年占据加拿大住宅房地产市场 55% 的收入份额；到 2030 年，公寓和共管公寓的复合年增长率为 5.06%，增长最快。
- 按价格范围计算，中端市场资产到 2024 年将占据加拿大住宅房地产市场份额的 52%，而经济适用房预计到 2030 年复合年增长率将达到 5.16%。
- 从商业模式来看，2024 年销售交易占加拿大住宅房地产市场规模的 69%；租赁模式表现出最高的势头，预计到 2030 年复合年增长率为 5.25%。
- 从销售模式来看，到 2024 年，二级市场将占加拿大住宅房地产市场的 72%，而新建一手销售的复合年增长率预计将攀升至 5.11%。
- 按省份划分，安大略省将在 2024 年占加拿大住宅房地产市场规模的 36%；艾伯塔省是到 2030 年，复合年增长率为 5.25%，是增长最快的省份。
加拿大住宅房地产市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 移民推动的家庭组建速度超过供应 | +1.2% | 安大略省和不列颠哥伦比亚省；溢出到艾伯塔省 | 中期（2-4 年） |
| 联邦和省为专门建造的租赁提供资金 | +0.8% | 长期（≥4 年） | |
| 以交通为导向的重新分区释放城市土地储备 | +0.7% | 安大略省和不列颠哥伦比亚省 | 长期（≥4 年） |
| 模块化和大型木结构中层建筑压缩构建周期 | +0.6% | 全国；安大略省和不列颠哥伦比亚省的早期采用 | 中期（2-4年） |
| 机构转向单户租赁投资组合 | +0.5% | 全国；专注于增长市场 | 长期（≥4 年） |
| CMHC 针对净零多户家庭的绿色融资激励措施 | +0.4% | 全国；环境进步省份中最强 | 中期（2-4 年） |
| 来源： | |||
移民推动的家庭形成超过供应
加拿大人口在 2017 年突破 4000 万到 2024 年，新移民将继续推动每年的家庭组建速度超过目前的建设速度，特别是在安大略省和不列颠哥伦比亚省，随着 2024 年 18,400 名年轻工人搬迁到阿尔伯塔省，需求不断增加，这缓解了（但并没有消除）传统门户的压力，尽管最近对临时居民的流入量有所减少，但联邦目标是 485,000 人。2025 年的永久居民将支撑持续的需求。这种人口动力正在加强价格上涨，并吸引寻求对冲通胀的机构股权。与此同时，负担能力差距扩大，促使政府针对首次购房者提供补贴。
联邦和省为专门建造的租赁提供资金
渥太华 150 亿美元的公寓建设贷款计划和 44 亿美元的住房加速器基金共同增加了资本准入并加快了市政审批[1]加拿大抵押和住房公司，“住房加速器基金：计划详细信息”，加拿大抵押和住房公司，cmhc-schl.gc.ca。省级行动放大了成果：魁北克省的激励计划使 2024 年租赁住房开工率提高了 30%。这些供应方支持克超越了早期的需求方补贴，促使开发商转向长期租金收入而不是一次性销售。这种结构性转变显而易见，目前 35% 的竣工项目是专门用于租赁的，这是自 1992 年以来的最高比例。
模块化和大型木结构中层建筑压缩了建造周期
“加拿大住宅建设”计划拨出 250 亿美元来加速工厂建造住房，目标是每年建造 500,000 套新住宅。更新的建筑规范允许使用 18 层的大型木结构建筑，安大略省和不列颠哥伦比亚省的早期采用者报告称，相对于混凝土替代品，建造时间缩短了 50%，成本节省了 20%。除了速度之外，预制化还解决了劳动力限制并降低了隐含碳，定位了模块化项目以获得 CMHC 的优惠绿色金融利率。
机构向单户租赁投资组合的转变
Blackstone Real Estate 对 Tricon Residential 的私有化突显了对单户住宅日益增长的需求-家庭出租 triconresidential.com。专为租赁而设计的分区正在扩大规模，因为它们平衡了独立式住宅的需求和难以承受的拥有成本。养老基金和保险公司青睐与这些资产相关的可预测现金流和有限的周转风险，通常将其与专业化管理平台结合起来以提高运营效率。
限制影响分析
| (~) 对复合年增长率预测的影响百分比 | |||
|---|---|---|---|
| 熟练劳动力短缺造成的建筑成本通胀 | -0.9% | 全国；城市核心区严重 | 短期（≤2 年耳朵） |
| OSFI 抵押贷款压力测试收紧 | -0.6% | 全国；高价市场中规模最大的 | 中期（2-4年） |
| 市政开发费用升级 (GTA) | -0.3% | 大多伦多地区地区 | 中期（2-4 年） |
| 高层公寓保险费上涨（BC） | -0.1% | 不列颠哥伦比亚省城市市场 | 短期（≤ 2 年） |
| 来源： | |||
熟练劳动力短缺导致建筑成本上涨
建筑成本比大流行前的水平高出 51%，侵蚀了预估并迫使工期延长。退休人数超过了学徒入职人数，移民政策仍然强调知识型人才而不是贸易人才。作为回应，渥太华推出了 55 年期的受保建筑贷款，但安大略省和不列颠哥伦比亚省的开发商仍然将劳动力短缺视为破土动工的最大障碍。艾伯塔省受益于流动性更强的劳动力，这抑制了工资上涨，但全国钢铁和玻璃供应链仍然紧张，导致材料成本上涨。
OSFI 抵押贷款压力测试收紧
监管机构继续执行合同利率加 2 个百分点或 5.25% 中较高者作为合格利率。尽管利率在 2025 年初开始放宽，但资格障碍仍然让许多首次购房者望而却步。拟议的贷款收入比限制可能会进一步限制贷款人的收入或组合，特别是在多伦多和温哥华，平均抵押贷款规模超过家庭收入的六倍。尽管 OSFI 表示可能会在 2025 年底之前取消对无保险抵押贷款的测试，但任何临时紧缩措施都可能会减缓交易速度并推动租赁需求[2]金融机构监管办公室，“住宅抵押贷款承保实践和程序”，金融机构监管办公室，osfi-bsif.gc.ca。
细分分析
按房产类型：公寓和公寓主导密度策略
到 2024 年，公寓将占据加拿大住宅房地产市场的 55%，预计到 2030 年复合年增长率将达到 5.06%。由于 CMHC 的受保债务降低了股本要求，而市政升级分区远离单户独占性，因此支持更高密度的业态。
强烈的机构偏好支撑了这一趋势。 REIT 寻求满足 ESG 要求并匹配长期负债的专门租金。模块化建筑和大型木材系统缩短了交付周期，部分抵消了核心市场的土地价格上涨。独立式住宅建筑商专注于土地成本仍然可控的边远郊区，但其价值主张取决于通勤容忍度和较少的交通选择。
按价格范围：经济适用房加速
中端市场单位在 2024 年占加拿大住宅房地产市场份额的 52%，但经济适用房预计将成为增长最快的部分，复合年增长率为 5.16%。政府政策现在将基础设施拨款与市政在可负担性方面的进步联系起来，推动城市加快审批r 低于市场租金[3]加拿大市政联合会，“绿色市政基金：经济适用住房流”，加拿大市政联合会，fcm.ca。
开发商通过以下方式获得减税和密度奖金将 20%-30% 的单位指定为可负担单位，提高混合项目回报。注重社会影响的机构投资者将经济适用房视为应对周期性衰退的对冲工具，因为候补名单可以提供持久的入住率。奢侈品仍然吸引利基领域的外国买家，但较高的转让税和空置税限制了投机势头。
按商业模式：租赁势头增强
销售仍占主导地位，到 2024 年将占加拿大住宅房地产市场的 69%，但租金将以 5.25% 的复合年增长率增长。 CMHC 95% 贷款给公司一流的建筑融资削减了租赁开发项目的股权需求，促使商业建筑商保留已完工的资产。
养老基金强调稳定的现金流，房地产投资信托基金通过远期购买协议实现增长，降低了开发商退出的风险。即使在成本通胀的情况下，强劲的租金增长（到 2024 年全国范围内将增长 7.4%）也支持了覆盖率。由于借款人努力克服压力测试障碍，购房愿望正在减弱，将需求转向设施完善的租赁社区。
按销售方式：一级市场缩小库存缺口
2024 年，二手交易占加拿大住宅房地产市场的 72%，但由于首次购房者计划青睐新竣工的住房，新建一手房销售将以 5.11% 的复合年增长率增长[4]加拿大政府，“2024 年预算：第 4 章 – 让住房更便宜”负担得起”，加拿大政府，canada.ca。
联邦政策现在允许购买新建筑进行 30 年保险摊销，从而减少每月付款。开发商利用先进的营销平台和虚拟参观提前预售单位，有助于建筑融资。能源效率法规使新建筑比旧建筑具有运营成本优势，尽管标价较高，但仍将注重成本的买家转向一级市场。
地理分析
2024 年，安大略省占加拿大住宅房地产市场的 36%。大多伦多地区的开发费用平均为每套公寓 165,000 美元，这限制了可行性并延长了时间表，将一些活动推向了周边城市，从而保持了净家庭形成。高但负担能力的挑战维持了租金飙升并抑制了拥有率。
英国哥伦比亚在部署以交通为导向的分区和外国买家税后稳定下来。温哥华取消了快速交通附近的最低停车位规则，允许更密集的停车位，但高额的保险费继续增加运营费用。批准建造 18 层塔楼的大量木材可降低结构成本和碳足迹，使该省成为下一代绿色发展的实验室。
阿尔伯塔省的增长最快，到 2030 年复合年增长率为 5.25%。卡尔加里的基准价格为 591,100 美元，相对于多伦多和温哥华来说仍然可以接受，而且省级预算盈余推动了吸引移民的基础设施扩张。埃德蒙顿受益于 2024 年初 4.8% 的人口增长，这意味着销售和租赁的吸收能力更强。
魁北克省的势头焕发，单户住宅中位价接近 45 万美元，使当地买家能够拥有所有权。 2024 年推出的简化在线许可门户将平均审批时间缩短了 30天，降低搬运成本。专门建造的租赁房在蒙特利尔的新开工项目中占主导地位，因为机构资本的目标是通过长期租赁来实现稳定的收益。
加拿大大西洋地区和较小的草原市场经历着来自国际毕业生和远程工人的稳定流入。较低的入门价格平衡了疲弱的就业市场，而适度的建设管道可以防止供应过剩。然而，有限的承包商能力可能会减缓大型多户住宅项目的交付，除非省级培训计划扩大了行业劳动力的规模。
竞争格局
加拿大住宅房地产市场表现出适度的分散化。布鲁克菲尔德资产管理公司 (Brookfield Asset Management)、CAPREIT、Tridel Group、First Capital REIT 和 Minto Apartment REIT 等领先企业通过其战略运营推动市场发展。布鲁克菲尔德利用全球技术巧妙地驾驭市场周期l 汇集资金开发总体规划的社区，将办公、零售和租赁塔楼和谐地融为一体。另一方面，CAPREIT 强调资产回收，在 CMHC 的支持下，出售非核心郊区房产并将收益再投资到新的经济适用租赁项目中。
技术是核心差异化因素。 Tridel 部署场外模块化组件，将大多伦多地区的建设进度缩短了 15%。 First Capital 使用数字孪生进行预测性维护、延长资产使用寿命并优化资本支出时机。 Minto 试点支持物联网的能源管理系统，可将公用事业成本降低高达 18%，符合租户 ESG 偏好。
整合正在增强利基行业的买家力量。 Forum REIIF 以 16.9 亿美元收购 Alignvest 学生公寓，创建了全国最大的私人学生公寓组合，使该集团能够谈判批量服务协议和跨市场租赁权。黑人tone 对 Tricon Residential 的私有化标志着对单户住宅租金长期增长的押注。中型区域开发商的应对措施是成立合资企业，分担风险并获得更便宜的机构债务。
近期行业发展
- 2025 年 5 月：Minto Apartment REIT 报告平均月租金和每单位美元资产净值同比增长 5.3% 22.73.
- 2025 年 4 月：联邦政府启动了 250 亿美元的“建设加拿大住宅”计划，为工厂建造的住房提供资金。
- 2025 年 3 月：CAPREIT 提高了每月分配，强调现金流弹性。
- 2025 年 2 月：First Capital REIT 公布了 4.4% 的相同财产 NOI 增长和 3% 的分配增加。
FAQs
目前加拿大房地产市场规模有多大？
2025 年市场估值为 385.5 亿美元，预计到 2025 年将达到 489.9 亿美元2030 年。
加拿大房地产市场中哪个细分市场增长最快？
专门建造的租赁市场领先，复合年增长率为 5.25%得益于 CMHC 贷款计划和机构资本流入。
为什么艾伯塔省是增长最快的省份？
住房负担能力、工作多元化和净收入迁入者离子驱动艾伯塔省的复合年增长率为 5.25%。
哪些监管变化对 2025 年买家影响最大？
OSFI 的潜力取消对无保险贷款的抵押压力测试可能会在 2025 年晚些时候扩大借贷能力。
