在 2024 年 1 月 18 日举行的第五次特别会议上，第十五届国会 (NA) 正式批准了 2024 年版越南土地法。

修订后的土地法共 16 章、260 条，概述了有关土地所有权、集体土地所有权的国家代表、统一土地管理以及全国公民和土地使用者的权利和义务的详细信息。

2024 年越南土地法计划于 2025 年 1 月 1 日生效，正式取代 2013 年版本（第 45/2013/QH13 号土地法）。不过，这一过渡也有例外，其中包括以下条款：

• 第 190 条：有关海洋侵占活动的法规，将于 2024 年 4 月生效。
• 第 248 条：修订《林业法》若干条款的法规，也预计将于 2024 年 4 月生效。>2024年4月。
• 第60.9条：有关土地利用规划编制和审批的规定，自2022年6月16日国家议会通过的第61/2022/QH15号决议到期日起生效。

修订后的法律获得的 国会内部的大力支持，477名代表中有432人投了赞成票，占代表总数的87.63%。国会经济委员会主席 Vu Hong Thanh 认识到该法律对不同部门和社区的多方面影响，强调了该法律在审议阶段的重要性和复杂性。在整个立法过程中，拟议的修正案经过了四次国会会议、两次专职代表会议和八次常务委员会正式会议的审议。至关重要的是，这个过程涉及来自机构、组织、专家、科学家的不同见解以及 1200 万公众意见，强调立法框架的协作性质。

在本文中，我们将深入探讨修订后的土地法引入的关键变化。

越南 2024 年土地法引入了哪些关键变化？

取消土地价格框架

修订后的土地法对越南的土地估价和定价机制进行了重大变化。 越南，背离了之前的框架。值得注意的是，它废除了土地价格的定期发行，长期以来，土地价格一直难以跟上动态的土地市场价值。相反，新立法制定了年度土地价格清单，以更好地使土地价格与当前市场条件保持一致。省级人民委员会将负责每年对此清单提出调整建议，从而确保估价准确反映不断变化的市场趋势。

此外，修订后的法律细化了《土地估价法》中概述的土地估价方法。克里 44/2014/ND-CP。虽然之前的法令提供了五种估值方法，包括直接比较法和基于收入的方法，但修订后的法律取消了减法，并为应用其余四种方法提供了全面的指导方针。修订后的法律通过明确每种方法的使用情况，旨在提高全国土地估价实践的透明度和一致性。

这些修订标志着土地估价流程现代化的共同努力，最终目标是确保价格更准确地反映市场动态，同时促进土地交易的公平性和效率。

土地租金的变化 付款

根据修订后的法律，对土地租金的支付进行了重大修改。此前，立法缺乏关于土地租户从一次性付款转为每年付款的明确规定。然而，第 30.2 条现在允许经济组织、个人、越南侨民和外资经济组织选择按年缴纳土地租金。

这种灵活性旨在满足土地使用者的需求，但转为按年缴纳一次性土地租金时会出现退还问题。该条例规定“从每年应缴纳的土地租金中扣除已缴纳的土地租金，”，这意味着已缴纳的土地租金仍归国家所有，可能会影响企业现金流动态。

修改后的法律允许在以下情况下预先支付土地租金：

• 指定用于农业、林业、养殖业和盐业生产的土地 项目；
• 分配给工业园区、高科技园区、工人住宿以及旅游和办公活动等公共或商业用途的土地；
• 按照相关法律规定用于建设出租社会住房的土地。

对于现有土地d 用户在新法律生效之前支付预付款或年租金，他们可以在剩余的租赁期限内继续采用自己选择的付款方式。但也有例外情况：

• 按年租赁土地但符合预付款条件的，可以改为按剩余期限预付款，费用重新计算。
• 整个期限预租土地的用户可以选择按年付款，以前支付的费用从年租金中扣除。

住房用地期限的变更 修改后的法律还修改了住房项目用地条件的规定。虽然之前版本的立法允许土地使用权附带住房的购买者长期稳定地使用土地，但2024年的版本删除了这一规定。

此外，第148.6条引入了对住宅用地颁发土地使用权和资产所有权证书，这意味着

商品房项目土地资金限制

修改后的法律对商品房项目土地资金进行了限制。投资者可以通过国家土地收回或接受其他土地使用者土地使用权出让协议的方式获得土地使用权。

值得注意的是，第七十九条扩大了土地收回案例，可能会影响不符合特定标准的小型商品房项目。此外，拍卖土地使用权需要详细规划和其他条件，这增加了程序的复杂性。

扩大纠纷解决机制

第235.1条和236.5条引入了商事调解和商事仲裁作为解决土地纠纷的附加方法。这一补充为企业解决与土地相关的商业活动中产生的纠纷提供了更多选择，制定了商业仲裁和调解的法律框架。

要点

修订后的法律的通过标志着越南法律领域的一个重要里程碑，反映了立法机构致力于建立解决土地相关问题的强有力框架的承诺。

经过彻底的起草和评估过程后，该法律已获得国会批准， 展示旨在促进有效土地开发和有效国家管理的广阔愿景。虽然全面评估新法律的实际影响需要时间，但初步迹象表明，土地使用者，特别是房地产行业的经济组织将发生积极的变化。

本质上，修订后的法律代表了越南土地管理实践现代化和促进土地交易公平和效率的共同努力。随着利益相关者适应变化，法律为更加透明和动态的环境奠定了基础。积极的土地市场，促进越南社会经济可持续发展。