2023 年 11 月 28 日，越南国会批准了关于房地产业务的新第 29/2023/QH15 号法律。新法律计划于2025 年 1 月 1 日生效，将取代 2014 年《房地产业务法》。其主要目的是使越南房地产行业更加清晰和透明。

这些变化的共同目的是降低风险并增强对越南房地产市场的信心。

新法律引入的关键变化

外商投资企业的房地产业务范围

新法律引入了可能影响越南房地产业务运营的重大变化， 特别是外商投资企业（FIE）。与内资企业相比，所有外商投资企业，无论其外资金额如何，目前在从事房地产活动方面都受到严格限制。这种情况普遍阻碍了外商投资企业参与房地产投资。

随着新法律的出台，情况将会发生变化，它将把外商投资企业分为两个不同的类别：

• 受《外国投资者投资法》规定的条件和程序约束的外商投资企业：根据《投资法》第 23 条的定义，该类别可能包括外国投资者直接或通过子公司持有 50% 以上所有权的公司。
• 不属于该法规定的其他外商投资企业 上述群体：该类别主要包括直接或通过其子公司直接或通过其子公司拥有 50% 或以下外资所有权的外商投资企业。

根据新分类，拥有 50% 或以下外资所有权的外商投资企业现在将在涉及房地产业务的事宜上获得与国内实体类似的待遇。这意味着他们将有更少的限制和更多的机会从事房地产活动，并须遵守适用于国内公司的规定。

存款房产销售和租赁的押金

新的房地产法首次引入了有关房产销售和租赁购买押金的规定。现在，房地产开发商只能向客户收取最高合同价格 5% 的押金，前提是该房地产满足新法律中规定的所有交易要求。买卖或租购建筑面积时，定金协议必须详细说明合同价格和交易建筑面积。

该规定旨在阻止开发商通过定金或预订不符合交易资格的项目向客户筹集资金，从而减少潜在的纠纷。

符合交易资格的房产和房地产项目

新法将房产分为三类： 类别：

• 建筑工程；
• 建筑工程建筑面积；
• 与某地块内现有技术基础设施有关的土地使用权

据此，可供交易的房产及房地产项目为：

• 未来将形成的住宅、房屋；
• 建筑工程及未来将形成的建筑工程；
• 建筑工程及未来将形成的建筑工程的建筑面积；
• 现有土地的土地使用权 房地产项目的技术基础设施；
• 房地产项目。

适用房产的新分类表明，新法律采用了更灵活和更广泛的方法，也包括了越南房地产市场上常见的公寓式酒店或店屋等混合用途房产。

禁止在某些城市级地区进行土地使用权交易

新法律引入了 房产建设用地使用权交易新条件，与新住房法保持一致。

La用于交易的场所不得位于特殊类别、I 类、II 类或 III 类城市地区。 与现行法律相比，这扩大了禁止土地使用权交易的范围。

其他城市类别（四类和五类）的土地交易须遵守相关地方当局规定的具体条件。

市场资格

新法律要求房地产在市场上流通之前提供具体信息和文件，以核实所有权、准确位置、项目 每种房地产类型的执行能力和财务义务。这包括房地产项目内的期房、现有公寓、建筑物和基础设施建设。

为了确保房地产业务的可行性，外商投资企业必须降低破产或无力偿债风险，保持未偿还贷款和债券与股本的安全比例，并贡献最低投资额每个项目的投资比例。通常，每个项目20%的份额被确定为每个地区的基本门槛。

房地产项目转让

新法中，“房地产项目”是指与建设活动相关的投资活动。房地产项目转让仅在涉及实际建设时才强制执行；否则，无需办理新法规定的转让程序。

此外，新规定还强化了房地产项目转让所需的文件。其中包括投资项目审批、详细规划审批、补偿安置补助完成情况、土地使用权、无项目暂停或终止决定、行政处罚决定履行情况等。

仅转让房地产项目一部分的，其组成部分或其用途必须与其余部分区分开来

对从事越南房地产业务的组织的附加条件

新法律为从事房地产活动的组织引入了两项附加条件，这些条件未包含在 2014 年《房地产商业法》中：

• 组织必须保持未偿信用债务和公司债券与
• 通过项目从事房地产投资的实体，土地面积在20公顷以下的项目，其股权比例不得低于总投资资本的20%；面积在20公顷及以上的项目，股权比例不得低于总投资资本的15%。开发商需要证明其为项目执行筹集资金的能力。如果一个组织同时处理多个项目，则必须确保每个项目有足够的公平性，以满足规定的比例。

第一个条件的主要目标第一个条件是增强开发商的财务弹性，而第二个条件加强了现有的监管标准，现已在新法律中重申。

房地产经纪的条件

新法律给越南房地产经纪业的格局带来了重大变化。现在，个人必须通过注册房地产经纪公司或交易所等持牌实体进行房地产经纪活动，而不是以个人名义进行经营。

此外，该法律还引入了旨在提高房地产经纪行业标准和问责制的关键规定：

• 人员要求：法律修改了所需的最低数量 经纪人从二人变为一人。此次调整简化了房地产机构的运营，同时确保他们能够高效地提供经纪服务。
• 监管合规nce：房地产机构现在有义务遵守政府法规并为其服务实施具体的操作协议。这包括维护充足的实体基础设施和最新的技术设施，以促进交易顺利进行并增强服务交付。

这些严格的要求旨在提高越南房地产经纪行业的专业性和透明度。通过制定明确的标准和加强监管监督，该法律旨在向利益相关者灌输更大的信心，并培育一个更加强大和值得信赖的房地产市场。

结论

随着新法律即将实施，更强大的法律框架将塑造越南的房地产市场，为客户提供更强的保护，并有可能促进市场增长。