根据 Mergermarket 的数据，2022 年越南的并购交易数量为 184 笔，高于 2021 年的 109 笔，同比增长 68%。与此同时，并购交易总金额达到52.6亿美元，较2021年下降3.1%。

房地产行业在2022年并购数量和金额中占有相当大的比重。当年房地产行业共达成19起并购交易，高于2021年的12起。2022年房地产行业并购交易总价值达到 9.7 亿美元，高于 2021 年的 1 亿美元。这也高于 2020 年记录的 7.5 亿美元。

尽管越南房地产行业不稳定，但这一趋势在 2023 年仍在持续，分析师预测外国实体在不久的将来将继续进行并购活动。

越南目前不允许外国公司直接拥有或收购越南的土地使用权。这意味着外国企业必须间接购买土地使用权

因此，许多外国公司选择通过并购当地公司来获得越南的土地使用权，以开展房地产项目。这些过程存在一定的风险，必须在并购谈判之前和整个过程中进行严格评估。

下面我们讨论外国公司在考虑越南房地产行业并购交易时应进行尽职调查的建议范围。

对越南房地产并购交易进行尽职调查

越南房地产并购尽职调查 越南涉及对财产的各个方面进行全面检查，以评估潜在的风险和机遇。下面我们概述了对潜在房地产交易进行尽职调查的一些关键步骤。

法律尽职调查

除了标准之外任何行业的并购交易都需要进行法律尽职调查，但在对房地产行业的目标公司进行尽职调查时，还必须考虑其他几个因素。

首先，买方应核实与目标公司财产相关的合法所有权和土地使用权类型。这将包括获取和审查土地所有权证书和土地使用权证书，以确认该房产的合法所有权，并核实与该房产相关的土地使用权的类型和期限，例如土地分配、土地租赁或土地所有权。

为此，买家应在当地土地登记处进行查询，以确定对该房产的任何产权负担、抵押或限制。同样重要的是确认该房产符合当地的分区法规并已获得所有必要的许可。

在越南，土地所有权由省或区级土地管理当地自然资源环境部门使用权登记办公室。然而，土地使用权证书由省级人民委员会颁发。

财务尽职调查

与其他行业并购活动的要求一样，考虑投资越南房地产行业的买家应对潜在目标公司的财务状况进行彻底的尽职调查。这将包括审查目标公司的财务报表并检查其税务记录，以确定任何未清偿的税务负债或其他问题。

更具体地说，对于房地产行业，识别和评估财产上的任何现有抵押、留置权或其他产权负担，以及检查与财产相关的任何未偿债务或义务非常重要。

在适用的情况下，还应审查财产租赁协议，以确保 条款和条件符合要求并购交易。​​

环境尽职调查

尽职调查过程中要考虑的另一个方面是潜在的环境风险和土地预期用途所需的许可。这将包括确保土地的规划使用符合当地环境法和开发许可以及环境分区政策。此外，买家应确保房产符合环境法规和标准。

在越南，土地的使用受环境保护法、能源效率和节约法、建筑法和住房法以及其他法律文件的管辖。

买家还应评估是否 该土地需接受环境影响评估才能用于预期项目。根据越南环境保护法，某些投资项目，例如使用“位于野生动物保护区、国家公园、历史文化古迹、世界遗产、生物圈保护区、风景名胜区的地块”以及“可能对环境造成不良影响的项目”需要进行环境影响评估。

技术尽职调查

买家也不妨对以下项目进行技术尽职调查： 将使用的财产或土地，以确保遵守施工许可证等事项，并识别土地或财产构成投资风险的任何潜在问题。

这可以通过对土地或财产进行实物检查来评估结构完整性、遵守建筑规范和法规、遵守安全标准、检查地基和下部结构、检查机械和电气系统等事项。 上。

技术尽职调查通常由合格人员进行现场工程师、建筑师和其他技术专家。他们的研究结果为房地产并购交易期间的整体风险评估和决策过程提供了重要信息。目标是让买方全面了解财产的实际状况以及相关的风险和机会。

其他尽职调查注意事项

买方可能希望在并购过程之前或过程中进行其他几个方面的尽职调查。它们包括：

• 市场状况：买家可能希望进行市场尽职调查，以评估当前和未来的市场状况，以确定房产升值或贬值的潜力。此外，进行竞争分析可能有助于了解竞争格局以及对财产价值的潜在影响。
• 保险：审查现有保险单覆盖房地产，以了解覆盖范围和潜在风险。
• 退出策略：评估潜在的退出策略，并评估其可行性和影响。

摘要

对越南房地产行业的并购进行尽职调查可能是一个漫长而复杂的过程，需要从金融到金融等广泛领域的专业知识。 工程。因此，在整个尽职调查过程中与当地专家合作至关重要，包括法律顾问、房地产专业人士和顾问，他们熟悉越南房地产市场和监管环境的具体细微差别。如需越南并购和其他投资交易方面的帮助，请联系 Dezan Shira and Associates 的并购专家。