越南住宅房地产市场分析
越南住宅房地产市场分析
2025 年越南住宅房地产市场规模为 331.9 亿美元，预计到 2030 年将达到 570.8 亿美元，复合年增长率为 11.45%，是增长最活跃的国家之一东南亚前景。人口增长势头、外国直接投资稳定流入工业走廊以及简化的住房法规共同保持了各个价格区间的住宅需求强劲。胡志明市地铁 2 号线和规划中的 4 号环路等大型交通项目正在逐步将需求推向城郊地区，扩大新供应的地理范围。随着家庭财富的增长，别墅和有地住宅开始缩小与高层公寓的增长差距，而将贷款审批时间缩短到五天以下的数字抵押贷款平台正在提高交易速度。德斯皮市场适度分散，市场受益于专业化开发商，其综合乡镇模式允许对基础设施和住宅资产进行交叉补贴，从而限制了项目层面的风险敞口。
主要报告要点
- 按房产类型划分，公寓和共管公寓到 2024 年将占据越南住宅房地产市场 68% 的份额。越南别墅和有地住宅的住宅房地产市场预计将以 12.05% 的复合年增长率扩张2025 年至 2030 年之间。
- 按价格区间划分，2024 年，中端市场占越南住宅房地产市场规模的 45%。2025 年至 2030 年，越南经济适用住宅房地产市场的复合年增长率为 13.11%。
- 按销售模式划分，2024 年初级交易占据越南住宅房地产市场份额的 57%。预计 2025 年至 2030 年期间，住宅房地产市场的复合年增长率将达到 13.51%。
- 按销售模式计算，2024 年销售额占越南住宅房地产市场规模的 86%。越南租赁住宅房地产市场预计 2025 年至 2030 年复合年增长率为 12.35%。
- 按地理位置划分，胡志明市在 2024 年贡献了越南住宅房地产市场收入的 48%。海防的越南住宅房地产市场有望实现2025-2030 年复合年增长率为 13.28%。
越南住宅房地产市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 城市中产阶级的崛起和家庭形成一线和新兴二线城市 | +2.80% | 胡志明市、河内、岘港、海防 | 中期（2-4 年） |
| FDI 带动的工业走廊激增，在工业区附近创造住房需求 | +2.10% | 东南部地区、北部工业省份 | 长期（≥ 4 年） |
| 捷运和环路项目快速扩张，释放周边土地储备 | +1.90% | 胡志明市大都市区、河内首都地区 | 中期（2-4年） |
| 流入 Resid 的汇款不断增加（超过 140 亿美元）重要资产 | +1.70% | 全国，集中在胡志明市和河内 | 短期（≤ 2 年） |
| 放宽外资所有权上限2023 年住房法修正案 | +1.40% | 主要城市中心、沿海省份 | 短期（≤ 2 年） |
| 数字抵押平台将贷款时间缩短至 5 天以下 | +0.90% | 数字银行渗透率较高的城市中心 | 短期（≤ 2 年） |
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Rising Urb一、二线城市中产阶级和家庭形成
越南 2025 年第一季度 GDP 扩张是 2020 年以来最强劲的第一季度表现，直接提升了可支配收入和城市家庭形成[1]计划和投资部，“2025 年第一季度社会经济形势报告”，mpi.gov.vn。海防等二线城市的年轻专业人士比一线城市的年轻专业人士获得购买力的速度更快，因为生活成本仍然较低，从而增强了负担能力。开发商扩大了这些地区的项目储备，相信基础设施投资将保持移民流入稳定。 2025 年初，建筑活动显着增加，反映了需求管道。因此，人口红利既能提供即时吸收，又能提供持久的买家基础，从而巩固了越南的资源。
外国直接投资带动的工业走廊激增，创造了工业区附近的住房需求
2025 年第一季度，外国直接投资达到 24 亿美元，同比增长 46%，这与工业区附近的住宅开发密切相关。韩国企业集团正在北部省份开创一体化工业住宅生态系统，在这些省份，外籍工程师和当地技术工人更喜欢就近的住房。这些集群的使用率是可预测的，因为工厂初创会引发阶段性的住房需求。随着工人收入的增加，升级周期的形成，刺激了同一微型区域的中端市场并最终刺激高端需求。因此，工业住房关系将自我强化的增长循环嵌入越南住宅房地产市场。
2023 年住房法修正案放宽了外资所有权上限
2023 年 11 月的全面修正案等于自 2025 年 1 月起，海外越南人与国内公民享有住房权。估计有 550 万海外越南人因此获得了在没有代理结构的情况下拥有财产的明确合法途径，从而减少了交易摩擦。 2025 年初的二级市场数据显示，对退休或度假用途有吸引力的沿海省份的汇款支持购买量显着增加。 2024 年《土地法》通过授予类似的土地使用权增强了这一势头，增强了买家的信心。一连串的政策注入了新的资本并扩大了需求池，特别是对于已建成的城市区域的中上层单位。
捷运和环路项目的快速扩张释放了周边土地储备
胡志明市耗资20亿美元的地铁2号线自2024年2月开始建设，正在重新绘制开发商地图，将周边地区缩短为30分钟通勤时间。已确认的连接允许预售以有利的价格收入比启动与成熟的内城区相比。同时，政府的 4 号环路蓝图提供了一个外部交通骨干，将为大型城镇开辟绿地地块[2]越南国家银行，“2024-2025 年汇款流入”， sbv.gov.vn。通过对基础设施和土地清理进行排序，当局降低了项目风险并提高了开发商的吸收能力，这是加强越南住宅房地产市场长期增长的结构性优势。
限制影响分析
| Fragmented 土地所有权制度和长期繁文缛节 | –1.8% | 全国范围内的新发展 | 长期（≥ 4 年） |
| SBV 对房地产贷款的定期信贷上限 | –1.3% | 全国范围内的高价值细分市场 | 中期（2-4 年） |
| –1.1% | 全国 | 短期（≤ 2 年） | |
| 海外脆弱性利率周期 | –0.7% | 主要城市面临外债 | 中期（2-4年） |
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碎片化的土地所有权制度和长期的土地使用权证书繁文缛节
开发商经常面临多步审批才能获得土地使用权证书，从而延迟推出并增加持有成本。 Novaland 对胡志明市近 7,000 个单位的合法许可凸显了即使是资源充足的公司也面临的行政负担。尽管 2024 年《土地法》引入了年度土地价格清单以取代五年周期，但短期内的学习曲线可能会延长处理时间。项目时间表的拖延可能会削弱供应反应，抬高价格并抑制人们的承受能力越南住宅房地产市场。
SBV 对房地产贷款的定期信贷上限
越南国家银行将房地产信贷保持在审慎的限度内，并在杠杆率飙升时对豪华项目进行特别审查。 2025 年初，未偿房地产贷款达到 3480 万亿越南盾（1363.4 亿美元），促使新的监管指导。虽然经济适用房享有配额豁免，但中高端项目可能面临突然紧缩，迫使开发商错开推出时间。这些政策波动增加了周期性调整越南住宅房地产市场的时机风险。
细分分析
按房产类型：城市密度推动公寓主导地位
2024 年，公寓和公寓控制着越南住宅房地产市场 68% 的份额，主要是因为高层业态优化了稀缺的城市土地并符合人们的生活方式期望年轻的家庭。越南公寓住宅房地产市场规模预计将保持主导地位，但随着人口老龄化，其扩张速度将略慢于有地产品。到 2030 年，在财富积累和寻求土地所有权的海外买家回国的支撑下，别墅和有地住宅的复合年增长率有望达到 12.05%。
2024 年第一季度，河内的主要公寓供应量环比增长 9%，而胡志明市则因审批延迟而季度下降 35%，这表明区域不平衡。二手房价格上涨刺激升级换代进入更大的单元或郊区别墅，从而缩小了价格差距。对于开发商而言，有地市场提供每平方米的溢价利润，并允许与需求吸收相一致的分阶段建设，这是针对垂直市场审批波动的战略对冲。
按价格区间：尽管处于中端市场领先地位，但经济实惠的市场仍在加速
M到 2024 年，id-market 房产将占据越南住宅房地产市场规模的 45%，因为它们为不断扩大的中产阶级提供了价格和便利设施的最佳组合。即便如此，随着政府社会住房配额和降息抵押贷款提高了 35 岁以下购房者的资格，预计到 2030 年，经济适用房类别将以 13.11% 的复合年增长率增长。
国家银行的信贷指导将资本引导至负担得起的计划，使该领域免受宏观审慎紧缩的影响，而宏观审慎紧缩对奢侈品牌的推出造成了压力。 2025 年 4 月通过的第 77 号决议进一步降低了熟料税，以抑制建筑投入成本，使开发商能够在不牺牲利润的情况下维持单价。随着政策驱动的供应量增加，配备标准化设计和模块化施工方法的开发商将在满足环境和 ESG 目标的同时获得销量。
按销售方式：二级市场获得动力
越南首次推出比例为 57%由于新增供应充足，住宅房地产市场份额将在 2024 年增长，但到 2030 年，二级交易将以 13.51% 的复合年增长率快速增长，这证明了生态系统的成熟。随着越南住宅房地产市场规模的扩大，信息对称性和数字估值工具的改进使转售活动更加透明，鼓励房主之间的流动性。
核心城区的房价快速上涨，促使一些买家转向较旧的库存，这些库存可以以较低的每平方米成本提供更大的楼面面积。提高外国所有权的透明度，再加上五天的数字抵押贷款审批，有助于回收库存更快地销售，为未来的初级购买提供流动性。从中期来看，二次营业额将成为缓解繁荣-萧条周期的稳定力量。
按销售模式：租赁细分市场成为增长动力
所有权在文化上仍然根深蒂固，占 2024 年收入的 86%，但由于城市灵活性需求不断增长，预计到 2030 年，租赁类别的复合年增长率将达到 12.35%。胡志明市中央商务区的甲级服务式公寓每月每平方米售价已达到 42 美元，类似的资产正在扩展到岘港和海防。
机构投资者正在试点建房出租投资组合，这些投资组合有望带来与销售周期无关的稳定现金流。政府的社会住房计划还纳入了租金配额，因为认识到并非所有家庭都能达到存款门槛。随着专业管理水平的提高，租户获得更高的服务质量和使用权保障，推动越南住宅房地产市场向多元化使用权选择迈进。
地理分析
胡志明市贡献了2024年交易额的48%，证明了其作为国家商业强国和大宗交易第一接收者的地位。cale MRT 投资[3]胡志明市建设局，“2024 年住宅房地产市场概况”，hochiminhcity.gov.vn。受新推出项目有限和投资者需求强劲的影响，黄金地段的公寓价格上涨 6%，至每平方米 3,200-5,200 美元。地铁 2 号线和 4 号环路预计将把需求重新分配到守德市和边远地区，这些地区的绿地可供大型综合用途项目使用。
海防 13.28% 的复合年增长率前景源于港口升级和工业区扩张的协同效应，可创造高薪制造业就业岗位。 Vinhomes 等开发商已经在规划 500 多公顷土地用于综合城镇，将工人住房、零售和物流设施结合起来，创造良性的本地化效应。相比之下，河内的运营计划更为严格限制高层建筑密度的控制措施，将推动 2024 年二级市场的价格上涨 26%。稀缺性催生了微型公寓和针对年轻专业人士的合住计划等节省土地的业态。
在升级的国际机场的帮助下，中部沿海城市岘港利用旅游业和 IT 外包来吸引度假屋买家和外籍租房者。 2024 年，海滨公寓的月租金上涨 8%，超过全国平均水平。湄公河三角洲的芹苴和河内附近的北宁代表着前沿城市市场，开发商在高速公路竣工之前就占据了绿地位置。政府对桥梁和防洪工程的优先资助强调了对这些新兴节点的承诺，标志着越南住宅房地产市场的长期上升空间。
竞争格局
竞争领域仍处于模式集中度最高，排名前五位的开发商总共控制了每年大约 55% 的初次推出。 Vinhomes 处于领先地位，采用了融合住宅、办公、学校和交通资产的综合城镇模式，从而获得了溢价和加速审批。在海防皇家岛和河内环球门的推动下，其 2025 年收入目标为 180 万亿越南盾（69 亿美元），同比增长 76%。
Novaland 专注于 ESG 认证项目，利用回收材料和绿色融资来使其管道脱颖而出并释放优惠贷款。韩国乐天乐园等外国专家在以外籍人士为导向的集群中开辟了利基市场，融入了吸引核心客户的韩国零售业态和学校课程。与此同时，房地产科技新贵提供虚拟旅游和人工智能驱动的定价引擎，压缩搜索成本并提高越南住宅房地产买家的匹配质量投入通胀，尤其是钢铁和水泥投入通胀，促使政府于 2025 年 4 月发布第 77 号决议，协调税收减免和生产规模扩大以稳定成本。在 2024 年中期锁定长期供应合同的开发商现在享有利润保护，从而可以在规模较小的竞争对手放缓活动时继续建设。随着新《土地法》的规定简化了越南的外国采购，拥有海外营销网络的公司可能会抓住增量需求。老年居住、绿色认证住宅和共享居住空间等领域的机会依然存在，这些细分市场的渗透率仍然较低，但与人口和生活方式的变化保持一致。
近期行业发展
- 2025 年 6 月：政府第 155/NQ-CP 号决议推出了试点社会住房框架，该框架设立了国家住房基金并简化了开发许可胡志明市、河诺的经济适用项目
- 2025 年 5 月：平阳批准了由 Sun Group 牵头的两项占地 680 公顷的生态旅游和度假村计划，旨在为 22,000 名员工提供休闲和劳动力住房，每日游客容量超过 60,000 人次。
- 2025 年 4 月：Vinhomes 宣布在 Can Gio 建设占地 2,870 公顷的绿色天堂，并承诺修建地铁线共同出资，确保与胡志明市市中心的连通性。
- 2025 年 4 月：第 77 号决议为国内熟料生产提供财政激励，并扩大水泥供应，以应对影响经济适用房可行性的建筑投入通胀。
FAQs
越南住宅房地产市场目前规模有多大？
该行业到 2025 年估值为 331.9 亿美元，预计将达到 570.8 亿美元到 2030 年，复合年增长率为 11.45%。
哪种房产类型引领销量？
公寓和公寓以由于城市密度和生活方式偏好，到 2024 年，市场份额将达到 68%。
为什么经济实惠的细分市场比其他细分市场增长得更快？
政府社会住房计划和偏好租赁抵押贷款推动经济适用房的复合年增长率达到 13.11%，超过中高端类别。
交通基础设施将如何影响未来需求？
地铁 2 号线和四环路等项目释放了新的土地储备并缩短了通勤时间，扩大了可行住宅项目的地理范围。
