欧洲学生住宿市场规模和份额

欧洲学生住宿市场分析

2025 年欧洲学生住宿市场规模为 155.8 亿美元，预计到 2030 年将攀升至 252.0 亿美元，复合年增长率为 10.09%。强劲的入住率、不断扩大的国际学生群体以及创纪录的机构资本配置正在维持主要大学中心的两位数租金增长。大多数一线城市的专用库存仍落后于需求，平均实体入住率保持在95%以上，支撑着核心资产收益率的稳步压缩。拥有可扩展平台的运营商正在利用先进的定价引擎和以 ESG 为重点的翻新措施来提高净运营收入，同时降低监管风险。展望未来，某些司法管辖区加速规划审批以及更广泛地采用模块化建筑预计将释放增量供应，但不断上升的投入成本表明欧洲在预测期内，学生住宿市场在结构上仍将供不应求。

欧洲学生住宿市场趋势和见解

国际学生入学率不断上升欧洲

来自非欧盟和欧盟内部学习者的需求继续超过新床位供应量，特别是在以 STEM 为重点的机构中，毕业生签证途径仍然有利。 DWS 对德国 73 个大学城的研究发现，在当地住房供应趋紧的情况下，2024 年国际学生入学率平均增长 6%。在西班牙，世邦魏理仕创下纪录在大学报告主要沿海城市的床位与学生比例低至 1:6 后，投资者的兴趣持续增长^{[1]资料来源：世邦魏理仕分析师，“2024 年西班牙生活部门投资报告”，cbre.com。}。 SSH 等荷兰运营商将于 2024 年将租金上涨 4.5-5%，以平衡不断上涨的成本，同时保持高入住率，凸显持续的过剩需求。北欧市场也存在类似的不平衡状况；预计到 2031 年，哥本哈根将需要额外 7,500 个单位，这反映了英语博士项目不断扩大的吸引力。总的来说，这些因素支持弹性吸收方案，缓冲欧洲学生住宿市场免受周期性衰退的影响。

一级大学城市的供需不平衡

专门建造的库存大幅落后于入学趋势。在英国，United Students 披露了一项自 2015 年以来，新增 300,000 名学生，新增约 200,000 个床位，其 70 项资产组合的入住率超过 97% ^{[2]来源：Unite Students 投资者关系，“FY 2024 年成果展示”，unite-group.co.uk}。非洲大陆仍然存在类似的短缺； DWS 指出，慕尼黑和柏林在 2024 年招生期间的职位空缺率低于 2%。由于劳动力稀缺和融资成本上升，自 2018 年以来每床位成本翻了一番，建设管道仍然受到限制。爱尔兰的 2024 年规划和发展法案引入了旨在加速学生住房计划的城市开发区，但执行时间表表明材料供应只有在 2027 年之后才能缓解。这些根深蒂固的差距使租金轨迹稳步上升，并放大了欧洲学生住宿区内现有运营商的竞争护城河效应

机构资本流入 PBSA 资产

长期现金流、低结构性空缺和积极的人口基本面正在吸引全球养老基金、保险公司和主权财富基金。 Ardian 和 Rockfield 于 2025 年初最终敲定了一项价值 5.25 亿美元（5 亿欧元）的工具，专门用于欧洲 PBSA，理由是多元化效益和可衡量的 ESG 增强。世邦魏理仕投资管理公司报告称，2024 年投入西班牙生活领域的 164.4 亿美元（140 亿欧元）资金中，有 31% 用于学生住宿，凸显了该资产类别日益增长的机构吸引力。 Brookfield 于 2025 年 5 月以 14 亿美元（12 亿欧元）的价格将其 Livensa 平台出售给 Bankinter，进一步证明了规模化跨国投资组合的优质估值环境。投资者竞争压缩了资本化率，但也将新的开发资本引入供应不足的市场，增强了欧洲经济的增长前景欧洲学生住宿市场。

政府改革加速规划审批

多个司法管辖区的政策制定者正在通过简化审批程序和激励大学与运营商合作来应对长期短缺问题。英国的 2025 年规划和基础设施法案提出了包括 PBSA 在内的大型住房计划的法定决策时间表，旨在将批准窗口缩短至六个月。爱尔兰的城市开发区框架为主要区域增长中心内的混合任期学生项目提供密度奖金和快速审查。德国部分州出台了“Wohnraumoffective”措施，允许学生在以前的商业地块上开展计划，减少停车要求，从而降低开发成本。这些改革预计将释放土地管道并缩短项目酝酿时间，但其有效性将取决于地方当局的能力和持续的资金支持。

土地和建筑成本不断上升

投入通胀是新供应最直接的阻力。 Unite Students 报告称，每张床位的平均开发成本将从 2018 年的 79,800 美元（60,000 英镑）上升到 2024 年的 147,400 美元（110,000 英镑）。他受到物质通胀和更高的融资利差的支持。截至 2024 年第三季度，比利时的建筑许可数量下降了 9.1%，因为项目因更严格的能效指令而陷入停滞^{[3]来源：Statbel 比利时，“建筑许可证 2024 年第三季度” statbel.fgov.be}。荷兰也经历了类似的压力，促使运营商大幅提高年租金以保护收益，但负担能力仍然是国内外学生日益关注的问题。这些经济因素有利于资本雄厚的机构赞助商，并鼓励模块化建设等价值工程方法，但总的来说，它们限制了整个欧洲学生住宿市场的近期床位增加。

复杂的市政分区和租金上限法规

不同的地方法规造成了合规复杂性和收益波动。法国的房租——上限制度扩展到巴黎和里昂的学生宿舍，并于 2025 年续签，限制通货膨胀率每年增加 1%。西班牙巴塞罗那和马德里的区域框架规定了与参考价格指数相关的类似上限，促使运营商将扩张转向安达卢西亚和巴伦西亚，那里的控制仍然较为宽松。爱尔兰的租户权利法案要求加强租户保护，包括延长通知期和押金扣除限制，从而增加管理费用。在德国，一些市议会现在将 PBSA 排除在混合用途分区类别之外，从而延长了位于市中心的项目的审批时间。这种监管拼凑增加了运营费用，并可能阻止跨境投资者，除非协调举措获得牵引力。

细分分析

按住宿类型：私人运营商抓住增长动力

宿舍楼占欧洲的 43.64%到 2024 年，学生住宿市场份额将持续增长，这表明大学拥有的住房作为一年级学生的基准供应将继续发挥作用。到 2030 年，私人学生住宿的复合年增长率预计将达到 6.17%，这反映了投资者对提供优质设施和可靠现金流的专业管理资产的兴趣。该细分市场的上升趋势由 Unite Students 等可扩展平台支撑，该平台根据提名协议运营超过 37,000 个床位，目标是到 2030 年年租金增长 4.5-5%。传统出租房屋或房间面临着日益严格的 HMO 法规，这会提高合规成本并促使小房东退出，从而将需求转向专门的计划。

随着模块化建筑技术减少交付时间和支持，欧洲私人运营商的学生住宿市场规模将进一步加速。 ESG 认证可带来可观的租金溢价。伦敦 iQ 学生住宿酒店n 投资组合说明了这一模式，包括健身房、电影院和屋顶露台的高规格工作室的周租金在 385.36 美元（287 英镑）至 431.05 美元（321 英镑）之间^{[4]资料来源：iQ Student Accommodation，“2025 年伦敦投资组合定价”，iq-student.com}。欧洲大陆的例子，例如比利时的 Xior 学生公寓，提供分层房间类别，使价格与不同的学生预算保持一致，同时保持稳定的入住率在 95% 以上。需求向机构级住宅的明显转变表明，到 2030 年，私人资产将继续缩小欧洲学生住宿市场中与传统宿舍的份额差距。

按位置：城市核心主导地位与周边地区追赶

市中心房产受益于步行邻近演讲厅，在 2024 年占据欧洲学生住宿市场 57.36% 的份额，支撑高支付意愿的交通节点和生活方式场所。格拉斯哥拥有 784 个床位的 Ard 塔等地标性项目展示了垂直集约化如何帮助释放稀缺的市中心地块，将优质租金与社区设施相结合，从而提高净营业利润。尽管占据主导地位，但由于对负担能力的担忧和交通基础设施的改善使学生的偏好向外转移，预计外围地区股票到 2030 年将以 7.64% 的复合年增长率增长。运营商的应对措施是在新铁路或地铁延伸线附近集中资产，以保持快速的校园交通，同时降低土地成本。

随着规划当局为缓解历史核心区价格压力的开发项目提供密度红利，分配给外围区域的欧洲学生住宿市场规模将进一步扩大。哥本哈根的目标是到 2031 年增加 7,500 个床位，主要针对 2 号环线以外的地区，这说明外围供应如何能够在不侵蚀运营商回报的情况下重新平衡入住率。比利时词关系遵循类似的路径；由于绿地面积和较低的租金水平，鲁汶的 Heverlee 社区受到 KU Leuven 64,151 名学生的欢迎，但空置率仍然很低。即使地点偏好多样化，这种渐进的地理再平衡也应该使整个欧洲学生住宿市场结构性地供应不足。

按租金类型：全包套餐主导收入组合

2024 年，总租金套餐占欧洲学生住宿市场份额的 67.36%，突显学生偏好可预测的单一发票生活成本，包括公用事业、保险和高速连接性。运营商从这种结构中获得了定价权和收益稳定性，Unite Students 的 St Pancras Way 资产就证明了这一点，该资产签订了全方位服务合同，拥有 572 个床位，入住率超过 97%。由于价格敏感的细分市场寻求能源灵活性，基本租金模式到 2030 年将以 4.87% 的复合年增长率增长使用和租赁期限，特别是在租金上限严格的市场。

动态定价引擎允许大型平台并行运行这两种服务，对整个欧洲学生住宿市场的预订窗口和需求集群进行微调。荷兰数据显示，阿姆斯特丹的平均月租金为 1,149.49 美元（979 欧元），促使一些学生将服务分拆并自行管理消费，以保持在预算范围内。能效升级为运营商提供了降低公用事业成本的空间，同时保留了居民的电费确定性，从而加强了该模式对收入领先地位的控制，从而支持了总租金主张。

按模式：数字平台规模，线下仍然相关

线下租赁渠道在 2024 年占据欧洲学生住宿市场 72.36% 的份额，凸显了现场观看和人际互动在最终结果中的重要性住房决定。然而，随着挖掘，在线平台预计到 2030 年复合年增长率将达到 9.33%意大利本土国际学生喜欢虚拟旅游、即时预订和人工智能引导的房间推荐。 Student.com 的最新界面现在对实时库存进行个性化定价，提高转化率并降低运营商的手动处理成本。混合模式正在兴起，其中在线安排检查、电子签名文件和抵达登记取代了传统的前台管理，从而提高了整个欧洲学生住宿市场的运营效率。

大流行时代采用虚拟查看规范化远程决策，使运营商有信心投资于增强现实演练和消除语言障碍的多语言聊天机器人。芬兰公司 Komu Homes 完全通过人工智能驱动的平台管理 2,400 多套公寓，该平台在一个仪表板中跟踪维护、付款和入住分析。虽然优质租户可能仍然更喜欢亲自参观高价工作室，但总体而言regate 预订渠道正在迅速数字化，定位在线模式以获取增量份额，同时又不取代欧洲学生住宿市场线下渠道中嵌入的关系价值。

地理分析

得益于成熟的 PBSA 基础设施、国内市场的支撑，英国到 2024 年将占据欧洲学生住宿市场份额的 38.28%。尽管 2021 年至 2023 年期间剑桥的欧盟本科生入学人数下降了 52%，但入学人数增长以及非欧盟学生的强劲需求。 Unite Students 等运营商报告称，2024/25 年周期的预订量为 80%，并推进了 17.49 亿美元（13 亿英镑）的计划，到 2027 年将增加 5,000 多个床位，但每张床位 147,950 美元（110,000 英镑）的开发成本不断上升，威胁着新建的利润率。 2025 年规划和基础设施法案中包含的规划改革旨在将审批窗口缩短至六个月，从 2026 年开始，供应可能会加速。即使有改革顺风，大多数一线城市的入住率仍高于 97%，这确保了英国的欧洲学生住宿市场规模至少到 2030 年仍然受到容量限制。

西班牙到 2030 年的复合年增长率最快为 7.76%，大学入学率高达 99.14%，生床比为 6:1，导致入住率紧张，推动美元上涨2024 年生活部门投资达 164.4 亿（140 亿欧元），其中 31% 用于学生计划。根据 DWS 的数据，德国拥有 73 个可投资的大学城，莱比锡和卡尔斯鲁厄等二级市场比供应过剩的慕尼黑或柏林提供更低的土地成本和更快的许可速度。鲁汶大学的 64,151 名学生（包括 15,168 名国际学生）在赫维莱和 Gasthuisberg 地区保持近乎满员的状态，收益率徘徊在 4.5%，比荷卢经济联盟的基本面得到加强。到 2031 年，哥本哈根等北欧地区需要额外增加 7,500 个床位S 列车延伸服务的外围地区的发展激励措施。意大利和法国通过伊拉斯谟流动性和有竞争力的学费贡献了增量增长，但法国的租金上限限制了上涨空间，除非运营商获得吸引豁免优惠的优质 ESG 认证。

东欧的表现好坏参半，因为国内群体的下降略微抵消了入境流动性的上升；然而，波兰的 Speedwell 宣布了一项拥有 600 个床位的华沙计划，该计划针对混合共居和学生需求，这表明寻求收益的投资者将继续获得机会。爱尔兰的城市开发区承诺在都柏林和科克周围提供土地使用灵活性，但实施滞后，开发商在建筑成本通胀的情况下仍保持谨慎态度。荷兰说明了经济周期后期的紧张状况：阿姆斯特丹 1,149.49 美元（979 欧元）的平均月租金将学生推向乌得勒支和埃因霍温，从而促进了更广泛的欧洲学生住宿市场的外围增长。总体l，地域多元化与有针对性的规划激励措施相结合，支持稳步扩张，但执行风险源于区域监管异质性和不同的成本驱动因素。

竞争格局

欧洲学生住宿市场动态反映出适度的整合，前五名运营商控制着该地区约 45% 的专用床位。 Unite Students 在英国拥有 37,000 多个提名床位，其既定目标是每年将租金收入提高 4.5-5%，同时到 2028 年交付 17.48 亿美元（13 亿英镑）的新项目。Greystar 继续在大陆扩张，利用与西班牙和德国当地开发商的合资企业，并于 12 月收购了价值 10.4 亿美元（16 亿澳元）的澳大利亚资产到2024年实现现金流多元化。 iQ Student Accommodation 通过人工智能实现差异化-启用动态定价和设施丰富的伦敦房产，每周租金高达 403.50 美元（300 英镑）。

机构投资者通过补强收购加速平台扩张。 Brookfield 于 2025 年 5 月将其 14 亿美元（12 亿欧元）的 Livensa 投资组合剥离给 Bankinter，具体化了收益并强调了行业流动性。 Ardian 和 Rockfield 关闭了一项针对西欧 PBSA 的 5.8715 亿美元（5 亿欧元）基金，初步种子渠道包括马德里、米兰和巴黎的 4,000 个床位。 TPG Angelo Gordon 等私募股权进入者在 2024 年斥资 8.1642 亿美元（6.95 亿欧元）购买了荷兰投资组合，而 KKR 则获得了两处沃里克资产，总计 1,250 个床位，体现了分散的欧洲学生住宿行业对规模的追求。

随着大学寻求轻资本扩张，合作伙伴模式受到关注。纽卡斯尔大学与 Unite Students 签署价值 3.364 亿美元的合资协议，重建 Castle Leazes分为 2,000 个床位和多功能社交空间，为类似的公私合作提供了模板。 ESG 领导力提供了竞争优势：Campus Living Villages 在其欧洲投资组合中采用了智能建筑能源系统，将公用事业成本降低了 12%，并支持绿色债务发行，比传统融资节省了 30 个基点。技术仍然是另一个战场；芬兰运营商 Komu Homes 完全通过人工智能平台管理 2,400 套公寓，该平台将管理时间缩短了 40%，并提高了租赁速度。这些战略轴、资本准入、ESG 执行和数字化复杂程度将影响到 2030 年的市场份额变化。