住宅房地产市场规模和份额

住宅房地产市场分析

2025 年全球住宅房地产市场价值为 11.59 万亿美元，预计到 2030 年将达到 15.53 万亿美元，复合年增长率为 6.01%。人口结构的变化、持续的供应短缺和新的机构资本正在扩大潜在的买家和租户群体。财富向税收优惠中心的迁移、气候相关搬迁的增加以及更严格的能源效率要求进一步强化了潜在需求。与此同时，劳动力短缺和材料成本上涨正在减缓新建管道的速度，放大了现成库存的溢价。支持部分所有权和简化租赁的数字平台增加了流动性，并帮助全球投资者参与住宅资产。

全球住宅房地产市场趋势和见解

快速城市化和中产阶级扩张

新兴城市继续以超过历史平均水平的速度增加居民。每一位新的城市移民都会对家庭形成产生乘数效应，据估计，每一次新移民最终会通过间接就业增长刺激对 1.3 套住房的需求。迪拜说明了这一模式：2024 年人口超过 380 万，公寓价格同比增长 20%^{[1]世界银行nk，“2025 年 6 月全球经济展望”，世界银行，worldbank.org}。拉丁美洲也面临着类似的压力，国内生产总值增长正在反弹，可支配收入和抵押贷款资格都在提高。在亚太地区，垂直开发仍然是应对土地稀缺的最实际反应，增强了对公寓的持续需求。因此，供应滞后是结构性的而非周期性的，支撑着长期价格弹性。

机构 BTR 和 SFR 资本流入

随着传统写字楼和零售收益率的压缩，大型资产管理公司转向住宅策略。 KKR 斥资 21 亿美元购买了涵盖 18 个 A 级多户社区的投资组合，表明对阳光城市稳定现金流的信心^{[2]KKR & Co. Inc.，“KKR收购 18 处房产的多户住宅投资组合o 21 亿美元”，投资者关系新闻稿，kkr.com}。建房出租平台目前的平均月租金为 2,181 美元，并继续解决美国估计 390 万套的短缺问题。欧洲也发生了这种转变：按价值计算，住宅资产在 2024 年占房地产投资总额的 27%，而三年前为 20%。机构出价压缩了收益率，但增加了专业管理的库存，增强了租户体验和流动性。

税收优惠中心的财富迁移和第二居所需求

预计 142,000 名百万富翁将在 2025 年搬迁，主要流入阿联酋、新加坡和葡萄牙。女性投资者的支出能力增强，预计到 2030 年将控制 34 万亿美元，她们是这些购买中的一股新兴力量，通常会优先考虑安全的司法管辖区和地区。高 ESG 标准。随着服务业工作人员寻求附近的住房，二次需求随之而来，甚至在中等收入群体中也收紧了当地供应。

净零排放指令推动绿色改造溢价

城市正在将脱碳纳入建筑规范。波士顿要求所有 20,000 平方英尺以上的新建筑从 2025 年起实现净零排放，而纽约将在 2026 年之前逐步淘汰低层建筑中的化石燃料设备^{[3]波士顿规划与发展局， “2025 年零净碳建筑分区更新”，BPDA，bostonplans.org}。开发商采用高效暖通空调和可再生能源，通过溢价租金和降低空置率来收回增加的成本。投资者审查也在收紧：Veris Residential 80% 的多户住宅投资组合现已获得绿色认证，公司目标是将范围 1 和范围 2 排放量削减 50%西翁。缺乏认证的属性有加速过时的风险。

全球住房负担能力危机

悉尼房价中位数达到130万澳元到 2024 年，房价收入比将达到 16.4，只有 10% 的房源可供中等收入者负担得起。加拿大面临着类似的压力，全国抵押贷款拖欠率攀升至 0.20%，多伦多翻了一番。美国仍面临高达 380 万套住房的短缺； 45% 的租房者将超过 30% 的收入用于住房^{[4]白宫，“2024 年住房供应行动计划进度报告”，白宫，whitehouse.gov}。因此，补贴供应的政治压力越来越大，但快速审批很少跟上需求的步伐，限制了入门级的吸收。

政策利率上升和信贷标准收紧

尽管加拿大央行在 2024 年将政策利率下调至 3.25%，但抵押贷款续签仍比 2021 年低点高 200 个基点，给家庭现金流带来压力^{[5]加拿大银行，“2024 年第四季度货币政策报告”，加拿大银行，bankofcanada.ca}。随着融资成本飙升，欧元区价格从 2022 年的 7% 增长转向 2023 年的 1% 下降。美国抵押贷款利率高于 6%，促使许多潜在买家转向租房和租房。银行正在收紧贷款价值比门槛，使高杠杆业主容易受到负资产的影响，尤其是在 2021 年价格回落的情况下。

细分市场分析

按房产类型划分：公寓占据份额，而别墅增长超过增长

公寓和公寓受控2024 年，全球住宅房地产市场收入将占 58%，这得益于城市密度和相对于陆地房屋的可负担性，亚太地区首都的需求最为强劲，因为土地限制迫使采用垂直解决方案。以及快速交通扩张提高公寓价值的地方。迪拜的主要高层走廊显示，尽管别墅价格升值更快，交易量仍在上升，凸显了该领域的流动性。

预计到 2030 年，别墅和有地住宅类别的复合年增长率将达到 6.19%。财富迁移、远程工作灵活性和大流行后的生活方式偏好正在促使买家转向拥挤核心区以外的更大地块。机构投资者也在英国和美国组建单户租赁投资组合，利用节能建筑来获取高额租金。预制建筑将建造时间缩短了 50%，使供应能够更加灵活地做出反应。因此，与有地业态相关的全球住宅房地产市场规模的扩张速度将超过历史平均水平。

按价格区间划分：中端市场广度与豪华加速发展相结合

中端市场占据了 45% 的市场份额2024 年的支出，反映了收入接近工资中位数的家庭数量。加拿大为首次购房者提供 30 年保险抵押贷款等政府激励措施增强了这一层次。鉴于其弹性入住率和可预测的现金流，机构建租项目通常瞄准这一负担能力区间。

豪华股（包括价值超过 1000 万美元的超级优质资产）的复合年增长率预计为 6.26%。 2024 年，迪拜的交易额超过 1000 万美元，位居世界第一，而沿海的葡萄牙和阿尔卑斯山的瑞士则出现了两位数的价格上涨。代币化共同所有权计划正在扩大买家基础，并可能在预测期内提高豪华资产的全球住宅房地产市场份额。有限的奖杯供应和知名目的地的品牌价值支撑着进一步的上涨。

按业务模式：二级流动性与一级增长

二级交易占 2024 年营业额的 59%，受益于市场减少库存并加快结账速度。在德国等市场，严格的监管和能源绩效义务使得翻新现有库存比获得新建筑审批更具吸引力。

然而，由于短缺迫使政府快速审批许可，初级开发每年应增长 6.61%。 Dream Finders Homes 2024 年第四季度的单位交付量增长了 40%，季度收入达 15 亿美元。澳大利亚拨款 5400 万美元加速模块化方法，表明对新存量的政策承诺。由此带来的完工量提升扩大了新建产品的全球住宅房地产市场规模，有助于缩小失衡。

按销售模式：所有权主导地位让位于租赁势头

在文化偏好和税收优势的推动下，房屋销售仍占 2024 年市场价值的 61%。然而，抵押贷款成本上升正在侵蚀负担能力，促使许多家庭选择长期租房。g。欧洲预计，到 2029 年，平均住宅租金每年将上涨 3.2%，超过总体通胀率。中美洲公寓社区的入住率保持在 95% 以上，拖欠率接近 0.3%，这说明了专业租赁的稳定性。

机构平台通过人工智能租赁筛选、物联网支持的维护和动态定价来改善租户体验。这些效率可将运营成本降低高达 25%。因此，租金复合年增长率 6.79% 的增长将削弱所有权份额，从而重塑全球住宅房地产市场的消费者决策。

地理分析

2024 年，亚太地区占全球住宅房地产市场收入的 33.10%，预计将以到 2030 年复合年增长率为 6.91%。中国对经济适用房的政策支持正在稳定销量，而日本的多户住宅行业则受益于低空置率并且新增供应有限。澳大利亚面临严重短缺；悉尼房价中位数达到 130 万澳元，促使一项耗资 330 亿美元的联邦计划，目标是在五年内建造 120 万套新房^{[6]澳大利亚财政部，“2025 年国家住房协议实施计划”，澳大利亚政府，treasury.gov.au}。新加坡、韩国和印度的交易量有所增加，这得益于边境限制的放松和教育中心外国人入学人数的增加。

北美保持着相当大的基础，但面临着负担能力和融资方面的阻力。美国面临高达 380 万套的赤字，使 45% 的租房者承受着成本负担。加拿大的“Build Canada Homes”计划投入超过 250 亿美元用于模块化建筑，目标是每年开工 50 万套。机构b用户保持活跃；尽管抵押贷款利率面临压力，KKR 的沿海投资组合收购凸显了人们对人口弹性的信心。

欧洲通过强劲的租赁需求展现了弹性。住宅投资额同比增长 33%，达到 470 亿欧元，占房地产资本流动总额的 27%。到 2027 年，德国的短缺量可能会超过 100 万台，而税收优惠将使投资者在节能翻新方面的回报率提高到每年 25%。在空置率紧张和租金上涨的支撑下，英国的预计总回报率最高，为每年 9.8%。在中东，由于人口增长 6.6%，迪拜到 2024 年房价将上涨 20%，租金将增长 19%。

南美洲正在恢复势头；在阿根廷 3% 的房地产扩张前景的带动下，地区 GDP 增长率预计将从 2024 年的 2.2% 提高到 2025 年的 2.5%。气候引起的搬迁，特别是在巴西和智利，正在发生变化内部迁移地图，并鼓励将弹性融入设计标准的混合用途总体规划社区。

竞争格局

全球住宅房地产市场仍然适度分散，但整合正在加速。 Apollo同意以15亿美元收购Bridge Investment Group，管理资产规模增至500亿美元，深化股权和信贷起源。 Rocket Companies 最终以 17.5 亿美元收购 Redfin，将抵押贷款发放与高流量搜索平台结合起来，创建一个端到端的生态系统。 Compass 以 4.44 亿美元收购 @properties 和佳士得国际房地产公司后，正在谈判收购伯克希尔哈撒韦公司的 HomeServices of America，此举将重新定义美国的经纪规模。

技术投资是主要的差异化因素。 2024 年，PropTech 融资额达到 32 亿美元，比上年增长 18%。 LeaseAI、Constructify 和 PropGreen 总共吸引了 1.45 亿美元用于人工智能筛选、模块化供应链优化和能源绩效监控。迪拜和加拿大的区块链试点表明人们对代币化越来越满意；仅 T-RIZE 集团就将价值 3 亿美元的加拿大股票转换为数字股票。因此，市场领导者竞相整合数据分析、3D 虚拟旅游和端到端交易工作流程。

面向城市千禧一代的气候适应型住房、老年生活和合居社区正在出现机会空白。过去五年，另类住宅物业类型的年化回报率为 11.6%，而主流股票的年化回报率为 6.2%。随着私募股权干粉寻求具有嵌入式技术的可扩展平台，以实现收益率和 ESG 一致性，预计竞争强度将会上升。