美国写字楼房地产市场规模和份额

美国写字楼房地产市场分析

美国写字楼房地产市场规模预计 2025 年为 3695.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 4368.1 亿美元，预测期内复合年增长率为 3.40% （2025-2030）。由于优质、可持续的建筑占用空间，而二级资产却难以留住租户，租户“追求质量”继续重塑需求。甲级物业已占已占用存量的 58%，并占据了几乎所有正净吸纳量，凸显了从成本效率转向工作场所体验的决定性支点。尽管融资成本上升，但灵活的租赁、知识密集型行业的弹性需求以及交通服务地区的基础设施升级进一步提振了美国写字楼房地产市场。与此同时，随着可持续发展要求加速改造要求，优质空间和废弃空间之间的分歧扩大了办公楼和混合办公抑制了对过时郊区办公室的需求。

美国写字楼房地产市场趋势和见解

租户对甲级和可持续建筑的偏好不断增长

高级办公室现在成为提高生产力的招聘工具，促使租户优先考虑建筑质量而不是节省租金。美国总务管理局要求新联邦项目获得 LEED 金级认证，这标志着整个市场的质量和可持续性基线。认证资产的所有者实现了更强劲的租金增长，因为租户将环境认证视为企业 ESG 目标不可或缺的一部分。拥有节能系统且靠近交通的优质城市建筑的入住率更高，租赁承诺也更长。缺乏这些功能的过时资产面临价值侵蚀，加剧了美国写字楼房地产市场的分歧。

弹性行业支撑的租赁需求

技术、医疗保健和金融共同推动了 2024 年一半以上的租赁活动，消除了对结构性租赁的担忧。办公需求崩溃。亚马逊与 WeWork 在硅谷租赁了 141,000 平方英尺的土地，凸显了其在高端空间的选择性科技扩张。金融机构保留物理足迹以满足监管和客户互动需求。医疗保健提供商需要专门的办公室布局，以将远程医疗与面对面服务相结合，即使在其他行业缩小规模的情况下也能维持需求。因此，美国写字楼房地产市场受益于持续租赁高规格空间的有弹性的核心行业。

越来越多地采用灵活和短期的租赁结构

企业房地产负责人寻求灵活性，用包含收缩和扩张条款的条款取代长达十年的租赁。 2024 年，42% 的租户将灵活空间纳入其投资组合，这是一种结构性转变，而不是大流行时代的异常现象。提供交钥匙套房和即插即用楼层的房东可以获得更高的入住率，并可以收取额外的租金选择性。这一趋势在二级市场尤其明显，随着当地劳动力资源的增长，租户看重规模的灵活性。这种租赁创新为美国写字楼房地产市场上适应性强的业主提供了稳定的现金流。

基础设施升级改善了办公室的可达性

纽约、芝加哥和奥斯汀的交通投资增强了最后一英里的连通性，并提高了邻近办公楼的吸引力。在混合工作环境中，无障碍环境至关重要，员工通勤的天数较少，但希望通勤时能获得便利。与升级的地铁站或快速公交线路相关的地区的租金增长和吸收速度明显快于依赖汽车的子市场。市政府越来越多地将办公许可证与流动性升级捆绑在一起，调整公共和私人资本以振兴市中心。这些协同效应增强了美国写字楼房地产市场的区位溢价。

过时和郊区办公室的空置率上升

布局效率低下、技术基础设施有限或 ESG 资质不佳的建筑的功能陈旧加速，2025 年初，C 级郊区公园的全国空置率创下历史新高。与市中心甲级库存相比，空置率出现两位数的溢价，减少了曾经支持郊区零售设施的人流量，进一步抑制了租户的需求：进行昂贵的升级或接受过时现金流的拖累。e 空间缓和了美国写字楼房地产市场的整体增长^{[1]Lawrence Yun，“2025 年 1 月商业房地产市场洞察”，全国房地产经纪人协会，nar.realtor}。

延迟返回办公室的趋势阻碍了空间吸收

尽管 80% 的公司制定了正式政策，但只有 17% 的公司执行出勤规则，使平均实际占用率保持在 50% 以下。这种“影子空置”推迟了租赁重组，因为租户不愿承诺长期足迹^{[2]Thomas Bisacquino，“2025 年第二季度办公空间需求预测”，NAIOP 研究基金会， naiop.org。房东必须重新调整收入预测，延长资本项目的投资回收期。恩斯不确定性也影响了投资者的情绪，扩大了交易的买卖价差。这些动态抑制了美国写字楼房地产市场的短期势头。}

细分分析

按建筑等级：优质资产巩固实力

2024 年，甲级建筑占已占用存量的 58.1%，凸显了它们在美国写字楼房地产市场的主导地位。由于租户果断转向优质资产，优质资产预计 2030 年复合年增长率为 3.81%，远高于大盘。尽管整体市场吸纳量保持平稳，但 2025 年第一季度甲级写字楼的正净吸纳量超过 200 万平方英尺。因此，在预测期内，美国甲级办公房地产市场规模的扩张速度将快于任何其他等级类别。

卓越的 HVAC 系统、非接触式技术和健康设施将打造优质工作场所转变为战略性人才保留工具。 GSA 的 LEED 金级要求等公共部门标准与私营部门的 ESG 目标相一致，以巩固 A 级资质作为大型租户的默认规范。投资者利用这一势头，将资金注入奖杯塔和核心加翻新工程，同时二级资产的定价折扣扩大。因此，随着过时建筑退出竞争性库存，优质库存可能会占据更大的美国办公房地产市场份额^{[3]Robin Carnahan，“PBS 2025 年 2 月核心建筑标准备忘录”，总务管理局， gsa.gov}.

按交易类型：租赁主导地位持续

租赁协议在 2024 年控制着交易价值的 68.7%，证实了其在美国写字楼房地产中的卓越地位市场。尽管占据主导地位，但随着机会主义投资者追逐价值，到 2030 年，销售交易的复合年增长率将达到 3.72%。与租赁合同相关的美国写字楼房地产市场规模继续稳步增长，因为在动荡的经济背景下，企业资产负债表的灵活性超过了所有权的吸引力。

大型续约交易（2024 年 100 笔最大交易中的 68 笔）表明租户对已知建筑、升级设施和房东对搬迁风险的让步的偏好。与此同时，资本充足的房地产投资信托公司发行无担保票据，例如 BXP 的 8.5 亿美元债券，为价格错位期间的收购提供资金。占主导地位的租赁和加速销售的共存凸显了美国办公房地产市场的成熟，其中租赁和投资服务于互补的战略目的。

按最终用途：专业服务锚定需求

商业咨询和专业服务他到 2024 年，该行业将占据最大的 28.1% 份额，巩固该行业在美国办公房地产市场的关键作用。随着科技巨头有选择地在创新中心增加优质空间，信息技术是增长最快的最终用户领域，预计到 2030 年复合年增长率将达到 3.95%。美国办公房地产市场规模归因于专业服务保持稳定，因为这些公司依赖于面向客户的协作，有利于中心位置。

专业服务占用者通过集成灵活的会议区和数字协作套件来优化布局，保持足迹精简而高质量。相比之下，科技公司在扩大市中心枢纽的同时，会巩固次要地点，正如谷歌从 One Market Plaza 迁至 Spear Street 345 号的枢纽所示。银行、保险和资产管理公司保持与合规要求和客户互动相关的稳定租赁。这些知识型产业共同支撑着人们的生活美国写字楼房地产市场房东的稳定性。

地理分析

纽约在 2024 年保持了 24.1% 的主导地位，反映了其作为全球金融和媒体之都的吸引力。去年 100 笔最大的办公楼租赁中，有 24 笔发生在曼哈顿，这突显了人们对位于市中心、交通便利的空间的持续需求，尽管混合工作仍在持续。宾夕法尼亚车站和中央车站附近的优质建筑可确保最高的租金，因为员工看重较短的通勤时间和丰富的社区设施。尽管如此，不断上升的运营成本和税收负担正促使一些公司探索成本更低的替代方案，迫使纽约房东积极投资于设施和 ESG 升级。

在企业搬迁到奥斯汀、达拉斯和休斯顿的推动下，德克萨斯州到 2030 年的复合年增长率最快为 4.21%。有利的税收结构，实惠的住房深厚的工程人才库吸引了寻求高效扩张的金融服务和科技公司。奥斯汀的 Project Connect 轻轨系统等基础设施投资通过改善通往新兴地区的交通进一步刺激了办公需求。因此，在预测期内，德克萨斯州的美国写字楼房地产市场可能会缩小与沿海门户的部分份额差距。

加利福尼亚州仍然是重量级的，其表现与硅谷的科技行业命运和洛杉矶的媒体扩张密切相关。尽管几家科技公司削减了多余的郊区园区，但对旧金山市中心和桑尼维尔顶级协作中心的需求仍然存在。佛罗里达州利用优惠的税收政策和迈阿密作为拉丁美洲金融门户的地位来吸引新投资，而伊利诺伊州则利用芝加哥的物流网络和多元化经济来留住租户。总的来说，这些动态表明地理再平衡，阳光地带的增长补充了传统沿海中心的持久吸引力，塑造了更加多中心的美国写字楼房地产市场。

竞争格局

美国写字楼房地产市场适度集中，国家房地产投资信托基金、区域开发商和私募股权基金争夺租户通过设施升级和可持续发展证书。 BXP、SL Green 和 Vornado 等大型上市业主主导着核心沿海市场，而专注于区域的运营商则在快速发展的阳光地带城市中保持着优势。差异化更多地取决于租户体验，而不是总体租金，从智能建筑技术到吸引员工回到现场的酒店级服务。

明确的“追求质量”战略塑造了投资组合行动：BXP 的 8.5 亿美元无担保票据发行基金核心收购投资，而撤资则针对非核心郊区持股。 Blackstone 以 40 亿美元全现金收购 ROIC 表明机构有兴趣将边缘城市资产重新定位为混合用途综合体。与此同时，灵活的工作空间提供商与业主合作运营交钥匙楼层，使业主能够满足租户的灵活性需求，而不会影响长期租赁。

技术现在是一个决定性的战场。监测空气质量、办公桌占用率和能源消耗的传感器可提供数据驱动的优化和 ESG 报告，为技术先进的建筑提供营销优势。可持续性改造也会影响再融资条款； Office Properties Income Trust 通过展示其绿色建筑路线图，重新谈判了 3.4 亿美元的票据。随着资本倾向于优质、面向未来的资产，过时股票的实力较弱的所有者面临战略十字路口——要么追求资本密集型升级，要么以折扣价退出，从而强化两级资本美国写字楼房地产市场的竞争结构。