加拿大商业房地产市场规模和份额分析

加拿大商业房地产市场分析

加拿大商业房地产市场规模目前估值为 2025 年 832.2 亿美元，预计到 2030 年将达到 1028.7 亿美元，期间复合年增长率为 4.33%。随着较低的政策利率缩小融资利差，投资者情绪有所改善，促使养老基金和房地产投资信托基金将资本回收到核心资产，同时抛售非战略性房地产。移民带动的人口增长、近岸制造业的增长以及电子商务的持续采用，正在扩大对办公室、物流设施和综合用途开发项目的需求。基础设施支出，例如魁北克省 3.56 亿美元的 CN 铁路升级，正在加强贸易走廊并促进工业用地吸收。与此同时，魁北克省的低成本水力发电正在吸引数据中心运营商，加深了该省作为技术服务中心的吸引力。

加拿大商业房地产市场趋势和见解

安大略省-魁北克走廊沿线近岸外包推动工业需求激增

在魁北克美元的鼓励下，制造商将生产转移到更靠近北美消费者的地方，正在吸收整个温莎-魁北克市的仓库和灵活资产对抗美国贸易壁垒的 40.5 亿竞争力计划。^{[1]“Discours sur le Budget 2025-2026,” Finances.gouv.qc.cammigration，”canada.ca} 汽车和先进制造业产业租赁依然活跃尽管国家出口在 2024 年第三季度下降了 2.8%。在耗资 3.56 亿美元的升级改造的支持下，CN 铁路运力得到增强，提高了吞吐量并缩短了运输时间，从而增强了走廊的物流形象。开发商正在增加现代化的高净高设施，但在成本上涨的情况下，施工管道仍保持纪律，防止供应过剩。由于分销运营商优先考虑快速上市优势，中期吸收将主导新竣工项目。

联邦移民目标是每年增加 50 万居民，推动多户住宅建设

政策制定者的目标是在 2025 年接纳 395,000 名永久居民，到 2027 年逐渐减少到 365,000 人，其中 29% 的入境者拥有建筑行业技能。^{[2]加拿大统计局，“建筑施工价格指数，2025 年第一季度”，statcan.gc.ca} 涌入加剧了对邻居的需求多伦多、温哥华和蒙特利尔的油烟机零售、生命周期办公服务和城市物流节点。稳定的家庭结构支持交通附近的混合用途项目，预计到 2027 年将住房供应缺口缩小 67 万套。哈利法克斯和萨斯卡通等二线城市也吸引了新移民，扩大了商业开发的地理足迹。开发商正在利用模块化设计，可以在住宅和底层商业用途之间转向面向未来的项目。

尽管混合工作，多伦多技术租户的扩张仍维持甲级办公室的预租

技术雇主继续优先考虑协作中心，Kainos 到 2025 年将多伦多员工人数增加两倍，达到 300 人就证明了这一点。即使全市范围内，大型预租交易仍在等待 2026 年交付。空置率为19.2%。租户更喜欢设施丰富的塔楼，以支持员工健康和 ESG 证书，从而导致甲级空间出现一分为二的市场e 的表现优于商品办公室。联合办公运营商也在扩大占地面积，从占用者调整投资组合中吸收回填空间。交钥匙扩建和租金减免等短期激励措施仍然普遍存在，但预计一旦空置率达到稳定水平，就会逐渐减少。

电子商务渗透率占零售额的 8%，推动最后一英里的城市物流

升级全渠道能力的零售商正在租赁密集消费群 10 公里范围内的微型配送中心，从而缩短交货时间并降低排放。国际交通论坛强调人行道送货机器人是缓解拥堵的一种有前途的解决方案，敦促分区机构允许在混合用途区域缩小物流足迹。将旧零售箱适应性再利用到越库转运的情况很常见，尤其是在多伦多和温哥华地区。开发人员正在考虑更高的功率负载和数据连接以适应自动化。苏中期需求b-15 万平方英尺的设施预计将超过供应，从而使租金保持上升趋势。

加拿大央行提高政策利率，保持资本化利率粘性和估值波动

尽管政策利率在 2025 年降至 3%，但抵押贷款利差继续影响债券收益率，维持买卖差距，抑制交易速度。资本化率下降在二级写字楼和零售业最为明显，而主要工业行业仍然趋紧。依赖银行信贷的小型发起人正在撤退，这使得资本充足的房地产投资信托基金得以巩固地位。在融资市场进一步稳定之前，远期对冲成本使开发开工受到抑制。短期内，价格发现取决于美国关税政策的进一步降息和明确性。

平均复合年增长率为 11% 的建筑成本通胀给开发利润带来压力

加拿大统计局记录，2025 年第一季度非住宅建筑成本同比上涨 3.5%，其中伦敦和里贾纳当地出现峰值。 ^{[3]加拿大政府，“加拿大政府减少了魁北克省财政部门，}材料波动，特别是钢铁和铝的波动，使投标定价复杂化并挤压了固定价格合同。经济适用房和综合用途项目的开发商努力将成本转嫁给租户，迫使其重新设计或分阶段交付。预制件和批量采购正在缓解一些压力，但需要较小建筑商所缺乏的规模。机械设备的供应链问题延长了项目时间，增加了持有成本和应急溢价。

细分分析

按房地产类型：写字楼支撑活动，物流加速

写字楼在 2024 年占加拿大商业房地产市场的 34%，强化了其作为该行业主要收入驱动力的作用。全国空置率最高达到 18.4%，但随着租户的增加而趋于稳定增加了现代空间，压缩了新塔楼的过时风险。投资流入体验式升级——健康中心、灵活的协作区和可再生能源供能的暖通空调——以留住知识行业的租户。优质资产的涌动，加上新建项目的开工有限，支撑了多伦多、温哥华和蒙特利尔 A 级资产的租金弹性。与此同时，省级办公楼改住宅激励措施在 2024 年第一季度减少了 870,000 平方英尺的库存，从而收紧了黄金地段的供应，并支持了市中心节点的租金增长。

物流是增长最快的类别，随着零售商以当日履约标准为目标，到 2030 年复合年增长率将达到 5.1%。多层城市仓库和冷链设施吸引了热衷于获取稳定现金流的机构资本。开发商强调电力冗余、码头门比率以及与电动运输车队兼容的周转车道。尽管多伦多皮尔索附近的土地价格上涨在机场，需求持续超过供应，维持租金溢价和低结构性空置率。采用交叉转运改造和夹层扩建的投资者正在提高回报，而无需承担巨大的绿地风险。总的来说，写字楼和物流合计占加拿大商业房地产市场规模的一半以上，表明传统资产和增长型资产之间的平衡。

按业务模式：销售营业额占主导地位，但租金引领增长

2024 年销售交易占加拿大商业房地产市场的 62.7%，反映了 REITs 和养老基金之间的资本回收策略。 Artis REIT 7.297 亿美元的撤资计划等大型交易表明，积极的投资组合再平衡能够支持核心市场的流动性。外国投资者，尤其是来自新加坡和德国的外国投资者，利用有利的汇率差，成为稳定的零售和工业资产的净买家。产权转让有 cl在多伦多和温哥华地区开展，数据透明度加快了承保速度。尽管如此，当债务定价波动时，买卖一致性仍然脆弱。

租赁模式以 4.98% 的复合年增长率增长，正在成为在经济不确定性期间优先考虑收入耐久性的机构战略的核心。 2024 年 CAPREIT 的入住率达 98.1%，同一物业 NOI 达 1.173 亿美元，凸显了 s25.q4cdn.com 的租金弹性。资产管理公司正在部署智能建筑系统来优化房东控制的公用事业，在不提高面租金的情况下提高净营业收入。 ESG 合规框架还释放了绿色融资优势，降低了再融资的利息成本。随着债务市场稳定，分析师预计，相对于以交易为导向的平台，租赁投资组合将获得估值溢价，从而在预测期内巩固其在加拿大商业房地产市场规模中的份额。

按最终用户：企业和中小企业塑造需求模式

到 2024 年，企业和中小企业将占据加拿大商业房地产市场 73.1% 的份额，在技术部门招聘和本土制造的推动下，预计复合年增长率将达到 4.84%。雇主寻求高密度、交通便利的办公区来吸引人才并促进合作。该细分市场的增长还推动了对支持全渠道零售战略的区域分销中心的需求。生命科学、金融科技和创意产业中的中小企业倾向于在创新区内进行灵活的租赁，为提供即插即用空间的业主创造了机会。

个人和家庭的需求集中在将杂货主力与社区服务融为一体的社区规模零售和混合用途资产。政府和机构用户虽然规模较小，但通过长期租赁提供稳定的收入流，特别是在国防、教育和医疗保健设施方面。企业向混合工作的转变增加了对适应性强的地板和经过健康认证的空气过滤系统，促使房东迅速改造库存。移民驱动的劳动力增长进一步增加了租户渠道的深度，确保企业和中小企业在中期内仍然是加拿大商业房地产市场份额的主要影响者。

地理分析

安大略省在 2024 年占据加拿大商业房地产市场的 29.1%，这得益于大多伦多地区的密集人口金融、科技和生命科学租户的聚集。到 2050 年，该省的电力需求预计将增长 60%，支撑基础设施投资，促进商业建设。经济发展部在 2025 年至 2026 年拨出 18.5 亿美元用于吸引先进制造项目，而公交导向社区计划则鼓励在新地铁站周围建立混合用途节点。 U的漏洞.S.贸易政策持续存在，四分之三的省级出口跨越美国边境，但近岸趋势通过鼓励本地生产部分抵消了这种风险。

魁北克省是增长最快的省份，复合年增长率为 5.1%，利用 40.5 亿美元的经济计划和丰富的水力发电来吸引数据中心和航空航天投资者。 2024 年至 2025 年，魁北克投资局在 82 个项目中获得了 65 亿美元的外国直接投资，这表明传统制造业之外的多元化需求。 CN 耗资 3.56 亿美元的铁路升级和 REM 轻轨项目提升了物流能力，并促进了 90 亿美元的连续房地产开发。针对欧洲和亚洲的更广泛的出口战略减少了对美国市场的依赖，缓解了周期性冲击。

不列颠哥伦比亚省和阿尔伯塔省提供反周期定位，卡尔加里的复苏以能源多元化和专业服务增长为基础。加拿大基础设施银行管道西部省份超过 250 亿美元的公私合营项目扩大了二线城市的工业和办公足迹。加拿大大西洋地区受益于溢出物流需求以及食品加工和清洁技术零部件不断增长的近岸足迹。在各个地区，无论是清洁能源、人工智能基础设施还是先进制造业，专业化决定了资本配置策略，为在加拿大商业房地产市场寻求平衡投资的投资者拓宽了视野。

竞争格局

市场竞争温和，全国多元化的房地产投资信托基金和养老金支持的管理公司持有大量投资组合而专业开发商则开拓高增长的利基市场。 RioCan、Brookfield Properties 和 Oxford Properties 依靠规模来获得低成本债务并抢占核心城市重建地块。高力石油收购 Triovest 后将形成一家管理超过 9500 万平方英尺的服务巨头，增加综合资产管理能力并扩大在二级市场的经纪业务。整合浪潮增强了与贷方和承包商的议价能力，但缩小了小业主的供应商多样性。

战略活动以资本回收为中心：Artis REIT 在出售 7.297 亿美元资产后将杠杆率降至 40.2%，将资金重新部署到温哥华高增长工业项目。 PROREIT 以 7240 万美元收购温尼伯，将其工业比重提升至可出租总面积的 88%，表明其转向防御性现金流资产。 CDPQ 等养老基金寻求符合长期负债和 ESG 要求的数据中心和生命科学平台。每一项举措都突显了一种趋势，即加强投资组合重点，减少对脆弱的郊区办公室的暴露。

技术的采用进一步使领先企业脱颖而出房东们。 ESG 报告套件、租户参与应用程序和预测维护平台现已成为顶级产品组合的标准配置。布鲁克菲尔德利用基于人工智能的能源分析来削减运营成本，而牛津则部署智能建筑传感器来优化空气质量和居住舒适度。较小的进入者通过瞄准服务不足的利基市场（大西洋港口附近的冷藏库或吸引绿色经济租户的大型木结构办公楼）来缓解规模劣势。由此产生的竞争动态奖励了加拿大商业房地产市场的资本实力和专业运营专业知识。