英国住宅房地产市场规模和份额分析

英国住宅房地产市场分析

2025 年英国住宅房地产市场价值为 5,872.3 亿美元，预计到 2030 年将达到 7,420.1 亿美元，复合年增长率为 4.79%，为英国住宅房地产市场定位中期稳定扩张的市场。尽管抵押贷款利率上升和建筑成本通胀，但增长势头依然持续，因为持续存在的住房供应缺口、机构资本流入和支持性财政措施继续提振需求。机构投资者正在加速建设出租管道，地方当局面临着解锁棕地的新压力，远程工作模式正在重新塑造地理偏好，共同增强了英国住宅房地产市场的弹性。旨在改善能源绩效和扩大抵押贷款担保的监管举措正在进一步加强情绪，而移民带来的人口顺风维持了结构性需求。在此背景下，尽管伦敦和东南部的负担能力挑战加剧，英国住宅房地产市场仍保持价格稳定。

英国住宅房地产市场趋势和见解

建租机构资本流入

2023 年，机构投资激增至 46 亿英镑（197.3 亿美元），私募股权投资比例从 16% 上升至 38%，推动英国住宅房地产市场走向专业管理的租赁模式。 2024 年第三季度竣工量同比增长 57%，新单位的租赁速度比大流行前的库存快 24 天，这表明吸纳率更高。资本继续集中在高需求的城市核心，但 2024 年第二季度 77% 的资本瞄准了郊区的单户资产，扩大了地理范围。大量涌入正在削弱私人买房出租业主的主导地位，为租赁服务注入规模化和标准化的便利设施。从中期来看，机构基金预计将加深对收益率溢价仍然具有吸引力的边远城市的投资，这反过来又会加强英国住宅房地产市场的库存增长。

“帮助购买”/“首次置业”计划延期

T2023 年 5 月终止“帮助购买股权贷款”，取消了长达 10 年的支持，该支持促成了 328,000 套首次购买，导致领先建筑商 Barratt Developments 在 2024 财年竣工量迅速下降 18.6%。后续举措现在集中于抵押贷款担保延期以及印花税门槛暂时提高至 425,000 英镑（美元） 574,532），旨在在 2025 年 4 月之前缓解买家情绪的措施。早期证据显示新建保留地暂时稳定，特别是在负担能力仍然有利的北部地区。然而，像大伦敦这样的供应受限地区的价格通胀继续上升，而建筑业却没有相应的增长。总体而言，政策转变仅对英国住宅房地产市场带来短期提振，并强调需要更持久的负担能力杠杆。

长期住房供应缺口与家庭形成

净新增住房总数为 22022-23 年将建造 34,400 套住宅——远低于政府 300,000 套住宅的目标——年度缺口接近 106,000 套，相当于英格兰需求的 21.9%。经过数十年的积累，全国范围内的短缺现已超过 400 万套，即使在借贷成本较高的情况下，也加剧了价格的上行压力^{[1]Department for Leveling Up Housing & Communities，“英格兰净新增住宅： 2022-23，”gov.uk}。土地使用限制和规划延误是主要瓶颈，2024 年第一季度仅授予 222,000 套住房的许可，这是自全球金融危机以来首次出现审批滞后于竣工的情况。在伦敦，由于土地稀缺和复杂的生存障碍，交付缺口达到 46.1%，而苏格兰更加平衡的供应使紧张局势有所缓解。从长远来看，结构性赤字将支撑英国住宅的增长通过支撑跨周期的需求来支撑房地产市场。

远程工作驱动的城郊和农村需求

随着混合工作的扎根，平均通勤距离增加了一倍，达到 56 英里，将购买活动引导到农村和外通勤地区。 2019 年至 2024 年间，以农村为主的地区的房价上涨了 22%，而城市中心的房价上涨了 17%，而 2011 年至 2021 年间，农村地区的出租率增长了 19%，凸显了生活方式驱动的移民。这一趋势与单户建后出租策略相吻合，将机构资本吸引到以前大房东服务不足的省级城镇。附带的社会效益包括入室盗窃率降低，研究表明，家庭工作增加 9.5 个百分点，犯罪率减少 4%，到 2022 年，福利收益将达到 245 亿英镑（331.2 亿美元）。因此，持续的混合采用可能会增加郊区交易量，并使英国住宅区域内的区域活动多样化。房地产市场。

抵押贷款利率和负担能力上升压力

基本利率从 2021 年的 0.1% 攀升至 2025 年的 5.25%，使首次购房者的平均抵押贷款每月增加至超过 1,000 英镑（1,351.84 美元），自 2019 年以来还款额增加了 61%019. 根据财政研究所的数据，年度抵押贷款总体支出飙升至 11,400 英镑（15,411 美元），使另外 320,000 名成年人陷入贫困^{[2]资料来源：国家统计局， “英国房价指数：2024 年 5 月”，ons.gov.uk}。负担能力比率急剧恶化，英国房屋平均需要花费 8.6 年的可支配收入，导致大量潜在买家被排除在外。利率上升抑制了对高价公寓的需求，并降低了交易速度，尤其是在贷款与收入上限影响最严重的东南部地区。尽管固定利率重置将在 2026 年之后逐渐放松，但目前的状况对英国住宅房地产市场构成了强大的拖累。

规划许可瓶颈和地方规划积压

2024 年第一季度仅授予了 222,000 个单位的许可，下降了g 自 2008-09 年危机以来首次低于竣工量，并且到 2024/25 年供应量可能下降至 160,000 套。地方规划的延迟源于资源短缺的议会和不断变化的国家指导方针，造成了不确定性，阻止了投机性土地收购。竞争与市场管理局指出了土地储备和规划方面的系统性问题，这些问题抑制了竞争结果并抑制了创新。作为回应，工党政府拨款 6800 万英镑（199.2 亿美元）用于快速审批 5,200 套棕地住宅，但高需求地区的容量限制仍然严重^{[3]竞争与市场管理局，“房屋建筑市场研究中期报告”， gov.uk}。长期的瓶颈威胁着管道，并限制了英国住宅房地产市场的潜在上涨空间。

细分分析

房地产类型：公寓主导，别墅优势

公寓在 2024 年占据英国住宅房地产市场 61.20% 的份额，这主要得益于城市人口统计数据和机构建房出租计划，这些计划不断深化供应渠道。该细分市场受益于专业管理、靠近就业集群以及与年轻租房者和换小房者产生共鸣的便利设施丰富的设计。 2023 年，创纪录的 27,495 套专用租赁单元的交付量扩大了伦敦和区域中心的可寻址基础，同时全球投资者追求稳定的收入状况。豪华高层公寓的库存仍然保持弹性，2023 年仅 54 笔交易的超级优质公寓交易额就达到 13 亿英镑（17.5 亿美元），这表明对大型地址的持久需求。然而，公寓资本价值对抵押贷款利率波动很敏感，因此在紧缩周期中，租金吸收比自住业主销售更可靠。

2025 年至 2030 年间，别墅和有地住宅的复合年增长率将达到最快的 5.03%，略高于整个英国住宅房地产市场。远程工作的灵活性和“争夺空间”的趋势使买家进一步进入郊区和农村地区，那里更大的地块和户外设施具有极高的吸引力。由于土地供应和规划障碍限制了低密度计划，供应反应平淡，从而支撑了价格势头。机构投资者已开始收购单户住宅投资组合，以捕捉这种分散性，利用可扩展的物业管理平台来释放运营协同效应。随着时间的推移，别墅细分市场的增长为英国住宅房地产市场规模带来了深度增长，在传统大都市核心区之外获得了更高的吸收率。

商业模式：销售权重满足租金加速

销售模式占英国住宅房地产市场规模的 78.00%。2024 年，反映了以优惠的税收待遇和文化偏好为基础的长期住房所有权精神。不过，在利率上升的情况下，交易量有所减弱，显示出比租金更大的弹性。开发商的应对措施是限制投机性建设，并有选择地发布符合买家情绪的阶段。这一背景使销售份额保持在高位，但在预测期内减缓了增量扩张。

在英国住宅房地产行业的机构深度参与的推动下，到 2030 年，租赁的复合年增长率将达到最高的 5.32%。到 2024 年，私募股权分配将增至所有建租资本的 42%，促进管道规模和专业管理模式的发展，将空置期相对于传统库存缩短 24 天。人口结构的推动力是强大的：移民家庭现在占整个私人租赁部门的三分之一，在伦敦占近三分之二，提供了可预测的需求基础。有争议的政策围绕租金上限和驱逐暂停的问题可能会影响收益率的可见性，但产品标准化的跑道表明，英国住宅房地产市场的租金份额将继续攀升。

价格区间：中端市场核心与豪华潜力

中端市场库存占 2024 年英国住宅房地产市场份额的 53.70%，为广泛收入区间的家庭提供服务。尽管伦敦和东南部的负担能力压力正在加剧，但该领域的韧性归功于多元化的区域供应和主流抵押贷款产品的获取。关键的支持来自政府的印花税减免和担保计划，这些计划使符合条件的首次购房者能够获得有效存款。因此，中端市场仍然是英国住宅房地产市场的销量引擎。

在财富集中度（预计代际财富达 84 万亿美元）的支持下，豪华房地产在预测期内将实现 5.13% 的复合年增长率。财富转移，以及到 2030 年将有 135,000 名高净值移民涌入。目前超级优质公寓的平均价格为每平方英尺 4,306 英镑（5,821.02 美元），远高于优质住宅的 3,011 英镑（4,070.39 美元），凸显了大型大厦的稀缺性。国际买家将英镑疲软视为进入机会，而国内税收规则相对于全球竞争中心保持相对吸引力。尽管交易量的绝对值较低，但每笔交易都会对整体价值产生重大影响，为英国住宅房地产市场规模增加了高利润楔子。

销售模式：二次广度与主要动力

由于现有住房库存广泛且流动性通常较高，2024 年二次转售占英国住宅房地产市场规模的 78.30%。成交量随抵押贷款条件的变化而变化；然而，所有者利用股权收益进行交易，维持合理可预测的流失。机构兴趣二手投资组合仍处于新生阶段，但最近的大宗收购交易表明，人们对郊区租赁策略中的二级资产聚合的兴趣日益增长。

尽管存在规划许可的限制，但预计 2025 年至 2030 年间，一级市场供应将以 5.60% 的复合年增长率增长。工党政府的目标是在任期内交付 150 万套住房，这意味着每年交付 37 万套住房的目标——远高于当前的产量——并激励开发商补充土地储备。 2024 年第三季度，建筑开工量在较低基数下增长了 16%，模块化建筑试点表明效率有所提高。机构远期融资交易，例如 Vistry 以 5.8 亿英镑（7,840.6 亿美元）的价格向 Blackstone 和 Regis 出售 1,750 套公寓，注入了资产负债表容量，帮助主要竣工项目逐渐增加其在英国住宅房地产市场的份额。

地理分析

凭借其经济实力和人口密度，2024 年英格兰以 85.60% 的份额主导英国住宅房地产市场。英国房屋的平均成本为 298,000 英镑（402,848 美元），这个数字需要 8.6 年的可支配收入，并突显了伦敦和东南部地区严重的负担能力压力。 2024 年，伦敦本身的房价下跌了 4.8%，而东北地区的房价则上涨了 2.9%，这标志着历史性的南北鸿沟的部分重新平衡。规划改革现在将更高的当地住房目标引入英格兰西北部和东部，旨在使供应与工党的均衡议程保持一致。与此同时，城市的“先建后租”管道继续以曼彻斯特、伯明翰和布里斯托尔为中心，这三个城市都受益于毕业生人才的保留和多元化的就业市场，从而增强了对专业管理租赁的需求。

北爱尔兰将表现出色，2025年至2030年的复合年增长率为5.27%，超过了更广泛的英国居住地潜在的房地产市场。平均房屋价值约为 200,000 英镑（270,368 美元），相当于五年的可支配收入，因此比王国其他地方更容易拥有房屋。截至 2024 年 3 月，租金同比上涨 10.3%，超过英国平均水平 8.7%，这表明供应紧张。与爱尔兰共和国的跨境劳动力流动和有利的收益率利差继续吸引投资者前往贝尔法斯特和郊区通勤带。在当地调整印花税门槛的政策自由度增加了维持交易活动和吸引首次购房者的另一个杠杆。

苏格兰和威尔士在增长轨迹中占据中间位置。受相对较好的承受能力以及从金融服务到可再生能源等广泛就业领域的推动，苏格兰的房价在 2024 年将上涨 5.6%。爱丁堡主流市场展现韧性，格拉斯哥则吸引机构资本瞄准郊区单户住宅恩塔尔。威尔士的平均房价为 208,000 英镑（281,183 美元），受益于远程工作驱动的蒙茅斯郡和卡马森郡等农村县的人口迁移。然而，两个权力下放政府都奉行定制的住房政策，包括提高土地交易税和租金上限，从而创建特定司法管辖区的风险状况，投资者在扩大英国住宅房地产市场这些细分市场的风险敞口之前要仔细权衡。

竞争格局

英国住宅房地产开发领域仍然适度集中： 2024 年，十大房屋建筑商占新房竣工量的 60%，需要对竞争动态进行持续审查。 Barratt Developments 以 25 亿英镑（33.7 亿美元）收购 Redrow，将合并后实体的年产能提高到约 23,000 辆，这代表了战略性的旨在确保土地管道安全并提高采购效率的整合。 Legal & General 以 13.5 亿英镑（18.2 亿美元）的企业价值剥离 CALA 集团，凸显了对轻资本资产管理业务的更广泛的重新关注。尽管监管障碍依然存在，但 Bellway 以 7.2 亿英镑（9,733.2 亿美元）的收购价格收购 Crest Nicholson，体现了该行业对规模和地理互补性的追求。

空白空间机会已转向单户建造出租，占据了 2024 年第二季度机构分配的 77%。这种结构性转向动摇了曾经占主导地位的买房出租模式，并为寻求与通胀挂钩的收入流的私募股权集团、养老基金和主权财富基金打开了竞争舞台。技术采用也使竞争者脱颖而出：模块化建造冠军整合异地制造，以缓解熟练劳动力短缺，缩短周期时间并提高能源绩效。尽管如此，竞争与市场管理局的市场研究发现，体积模块知识产权的分散所有权和建筑控制合规性方面的差距是参与者必须解决的障碍，才能在英国住宅房地产市场安全地扩展这些方法。

开发商越来越多地将环境、社会和治理指标融入到融资叙述中，利用绿色债券框架为符合即将到来的 EPC-C 最低标准的节能项目提供融资。尝试热泵设计和太阳能光伏装置的房屋建筑商在即将出台的未来住宅标准法规中处于有利地位。与此同时，外国资本（尤其是来自北美养老基金的资本）寻求平台交易来获得即时曝光，而不是零碎的网站收购，这加剧了大型建租运营商的竞争压力。总的来说，这些策略eic 转变重塑了市场力量平衡，并鼓励整个英国住宅房地产市场的创新。