斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模和份额
斯堪的纳维亚住宅房地产市场分析
2025 年斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模为 281.2 亿美元，预计到 2030 年将达到 374.2 亿美元，复合年增长率为 5.88%。利率正常化、机构资本激增以及人口向租赁的转变支撑了这一增长轨迹[1]Erik Thedéen，“2025 年 4 月货币政策报告”，Sveriges Riksbank， riksbank.se。瑞典的快速降息周期、丹麦到 2026 年持续 4.2% 的年度价格上涨以及挪威宽松的贷款条件共同扩大了交易量并增强了定价能力[2]Michael Rasmussen，“北欧联合银行住房市场展望” 2025，”诺德a，nordea.com。城市土地供应紧张加剧了对高密度公寓的需求，而符合欧盟的绿色建筑规则则加速了整个斯堪的纳维亚住宅房地产市场的新建活动。受可预测的租金现金流和 ESG 资质的吸引，机构投资者现在将住房视为与物流和基础设施并列的核心配置。
主要报告要点
• 按房产类型划分，公寓和公寓将在 2024 年占据斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模的 59% 份额，预计到 2030 年将以 6.09% 的复合年增长率增长。
• 按价格划分到 2024 年，中端市场将占斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模的 46%；到 2030 年，经济适用房将以 6.16% 的复合年增长率增长。
• 从商业模式来看，租赁住房将在 2024 年占据斯堪的纳维亚住宅房地产市场份额的 19%，预计到 2030 年复合年增长率将达到 6.88%。
• 从销售模式来看，主要住房2024 年，交易量占斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模的 38%，2025 年至 2030 年复合年增长率将达到 6.94%。
• 按地域划分，瑞典在 2024 年占据斯堪的纳维亚住宅房地产市场份额的 48%，而丹麦预计到 2030 年复合年增长率将达到 7.00%。
斯堪的纳维亚住宅房地产市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 利率正常化和预期削减 | +1.5% | 全球，瑞典和挪威最强 | 短期（≤ 2 年） | |
| 快速城市化和家庭规模缩小 | +1.2% | 瑞典和丹麦城市中心，对挪威的溢出效应 | 中期（2-4年） | |
| 机构资本流入和房地产投资信托基金扩张 | +1.1% | 斯德哥尔摩和哥本哈根 | 中期（2-4 年） | |
| 绿色住房激励措施和 EPC 监管 | +0.8% | 欧盟范围内，丹麦和瑞典提前采用 | 长期（≥ 4年） | |
| 市政土地释放改革 | +0.7% | 国家政策、具体城市执行情况 | 长期（≥4年） | |
| 跨境远程工作者流入 | +0.6% | 主要城市中心 | 中期（2-4年） | |
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利率正常化和预期削减
瑞典央行的关键利率将下滑到 2025 年，利率将达到 2.25%，而挪威央行则指导基准利率为 3.25%，从而降低抵押贷款服务成本并增加贷款审批。 2024 年，瑞典投资额同比反弹 66%，达到 1,385 亿瑞典克朗，其中住宅资产占交易量的 28%。丹麦抵押贷款息票稳定在3.5%附近，为跨境资本开启区域套利机会。首付规定放宽后，首次购房者已占挪威新增住房贷款的一半，这表明自有住房需求不断上升。更便宜的信贷还刺激了机构配置，这对斯堪的纳维亚住宅房地产市场来说是一个结构性利好。
快速城市化和家庭规模缩小
人口集中和较小的家庭单位增加了斯德哥尔摩、哥本哈根和奥斯陆对紧凑型公寓的需求。平均家庭规模正在下降，促使开发商优先考虑微型单元、联合办公休息室和共享设施，以提高每平方米的面积在保持负担能力的同时增加收入。奥斯陆中心区的价格到 2024 年将增长 6%，这突显出尽管存在灵活的工作趋势，但城市核心区仍然拥有溢价。因此，斯堪的纳维亚住宅房地产市场转向高密度项目，以限制通勤时间并提供便利的生活方式。远程工作者仍然倾向于热闹的社区，从而强化了位于市中心的公寓的价值主张。
机构资本流入和房地产投资信托基金扩张
住宅配置目前在流入欧洲的全球跨境资金流入中排名第三，2024 年下半年跃升 10% 至 216.3 亿美元。外国投资者占同期丹麦住宅交易的 45%，受到克朗对冲收益和投资的吸引。稳定的产量。在监管调整简化单位发行后，斯德哥尔摩房地产投资信托基金实现了流动性飙升，使散户投资者能够利用机构承销的机会。追求规模的养老基金支持“以人为本”承诺可预测收入和 ESG 合规性的工具，深化斯堪的纳维亚住宅房地产市场的资本池。管理者竞争现在的重点是业绩记录和可持续发展得分，而不是杠杆。
绿色住房激励和 EPC 监管
丹麦将从 2025 年 7 月起将所有新建住房的运营排放量限制在 7.1 公斤二氧化碳当量/平方米/年，迫使人们转向木材、回收钢材和现场可再生能源。斯德哥尔摩木城是一个拥有 2,000 个单位的大型木材区，体现了超过最低环境阈值所带来的成本和品牌优势。北欧贷款机构为 EPC 评级项目提供利率回扣，将可持续性转化为更便宜的资本。节能库存可实现租金溢价并降低空置风险，增强整个斯堪的纳维亚住宅房地产市场的现金流弹性。集成热泵系统和智能计量平台的开发商报告称，预售速度更快，寿命缩短fecycle 成本。
限制影响分析
| 家庭负债高 | -0.9% | 挪威和瑞典，丹麦影响中等 | 短期（≤ 2 年） |
| 宏观审慎贷款上限 (LTV/DSI) | -0.7% | 实施情况不同的所有三个国家 | 中期（2-4 年） |
| 现代木结构建筑中熟练劳动力短缺 | -0.6% | 瑞典和丹麦大规模木材项目，溢出到挪威 | 中期（2-4年） |
| 沿海房屋的气候适应成本 | -0.5% | 丹麦和挪威沿海地区，瑞典有限地区 | 长期（≥ 4 年） |
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家庭负债高
挪威家庭分配了很大一部分处置权14.5% 的人在 2023 年利率飙升期间面临严重压力[3]José Manuel Campa，“ESRB 关于住宅房地产领域脆弱性的警告”部门”，欧洲系统性风险委员会，esrb.europa.eu。瑞典和丹麦同样面临较高的债务与收入比率，促使欧洲系统风险委员会对可变利率风险发出警告。高杠杆抑制了整个斯堪的纳维亚住宅房地产市场的升级活动并抑制了投机需求。年轻买家因学生贷款和生活成本上涨而推迟了所有权，维持了租赁需求，但削弱了销售势头。银行以更严格的承销来应对，以牺牲贷款账面增长为代价来维持资产质量比率。
宏观审慎贷款上限（LTV/DSI）
监管机构维持贷款价值上限并施加偿债限制以遏制系统性风险，从而限制首次购房者可用的杠杆。挪威将首付削减至 10%，放宽了准入门槛，但整体借贷能力仍受到 DSI 规则的限制，特别是在奥斯陆的昂贵地区。斯德哥尔摩的买家面临着类似的负担能力墙，因为银行以远高于现行息票的利率缓冲对贷款进行压力测试。虽然这些政策加强了金融稳定，但它们减缓了斯堪的纳维亚住宅房地产市场的周转率并抑制了价格上涨。开发商转向租赁和共享居住产品，以将因信贷上限而被边缘化的需求货币化。
细分分析
按物业类型：公寓推动城市密度
公寓和公寓将在 2024 年占据斯堪的纳维亚住宅房地产市场 59% 的份额，复合年增长率最快为 6.09%到 2030 年。别墅持有剩余的 41%，很有吸引力适合偏爱通勤带私人户外空间的家庭。高土地成本、分区限制和大量木材模块化系统使公寓具有卓越的建筑经济性，支持斯堪的纳维亚住宅房地产市场的持续优异表现。
斯德哥尔摩木城的 2,000 套公寓展示了嵌入式联合办公、电动汽车充电和中性碳证书如何为具有生态意识的城市居民带来溢价[4]Karin Comstedt Webb，“斯德哥尔摩木城：2025 年可持续发展简报”，Atrium Ljungberg，atriumljungberg.se。开发商还利用市政当局提供的密度红利来整合公共交通节点和综合用途裙楼。能源共享热网降低了运营费用，增强了机构业主的入住稳定性，并巩固了该领域对斯堪的纳维亚住宅房地产市场的贡献
按价格区间：中端市场主导地位面临可负担压力
到 2024 年，中端市场住宅占斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模的 46%，平衡了双收入家庭的质量和成本。然而，在市政土地释放拍卖和有利的增值税减免的帮助下，政策支持的经济适用房库存正以 6.16% 的复合年增长率增长。
丹麦允许共享股权抵押贷款的计划扩大了买家基础，为经济适用房建筑商和合作住房协会创造了有利条件。豪华住宅仍然是小众市场，面临着较小的需求池和较高的资本利得税。因此，中端市场必须通过智能家居套餐和灵活的布局来实现差异化，以在竞争日益激烈的斯堪的纳维亚住宅房地产市场中保持钱包份额。
按商业模式：租金激增重塑所有权模式
到 2024 年，租赁住房将占斯堪的纳维亚住宅房地产市场份额的 19%但在注重流动性的专业人士和严格的信贷规则的推动下，复合年增长率达到行业领先的 6.88%。随着所有权负担能力下降，销售交易增长更加温和。
机构资金支持专门构建的租赁平台，提供酒店级服务、批量宽带和可提高保留率的社区应用程序。由于供应不足，哥本哈根的租金在 2024 年上涨了 5-7%，缓冲了投资者相对于债券利差的收益率。因此，租赁热潮正在重塑整个斯堪的纳维亚住宅房地产市场的现金流预期和资产配置模式。
按销售模式划分：一级市场引领新建筑
2024 年，一级销售占斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模的 38%，预计复合年增长率将达到 6.94%，这主要得益于被压抑的节能库存需求。二级交易虽然规模较大（达到 62%），但仍面临库存老化的问题，这些库存通常需要昂贵的改造才能满足 EPC 门槛。
开发商利用模块化木材、BIM 和现场光伏阵列来减少隐含碳并缩短交付周期，从而确保绿色贷款折扣和更快的吸收率。买家看重可定制的内饰和面向未来的布线，验证溢价可以提高斯堪的纳维亚住宅房地产市场的毛开发利润。
地理分析
在斯德哥尔摩技术主导的就业热潮的推动下，2024 年瑞典占据斯堪的纳维亚住宅房地产市场价值的 48%以及斯德哥尔摩木材城等地标性城市木材计划。 2024 年住宅投资将达到 1,385 亿瑞典克朗，反弹 66%，这标志着资本市场重新流动化以及斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模的扩大。降息和平衡的住房政策维持了所有权和租赁部门的需求，而 EPC 激励措施奖励了绿色发展的开发商。
丹麦是增长最快的国家到 2030 年，哥本哈根 61% 的交易份额和 45% 的外资渗透率将在斯堪的纳维亚住宅房地产市场中占据 7.00% 的复合年增长率。由于劳动力市场紧张和工资增长超过通胀，预计 2025 年房价将上涨 4.2%，2026 年将上涨 4.0%。 2025 年 7 月生效的排放上限将扩大对下一代低碳住房的需求，加强丹麦的监管领导地位，并支持斯堪的纳维亚住宅房地产市场规模的进一步扩大。
尽管面临债务逆风和峡湾地区大都市附近可建设土地稀缺，挪威仍保持着重要地位。政府从 2025 年 1 月起将首付放宽至 10%，扩大了准入范围，同时基准利率的降低降低了服务成本，推动潜在需求付诸行动。由于货币疲软吸引海外买家以及绿色建筑激励措施吸引机构合作伙伴，奥斯陆黄金地段预计 2024 年价格将上涨 6%。国家过剩的可再生能源支撑着高效的住房，使挪威在更广泛的斯堪的纳维亚住宅房地产市场中脱颖而出。
竞争格局
斯堪的纳维亚住宅房地产市场适度分散。 Fastighets AB Balder 管理着 2,169 亿瑞典克朗的资产，维持 50% 的净债务与资产上限，以保障信用指标。 Heimstaden Bostad 控制着 71,838 套房屋，租金收入达 23 亿瑞典克朗，入住率超过 97%，这说明了机构业主目前为斯堪的纳维亚住宅房地产市场带来的规模。尽管公寓预售疲软，但 Skanska 在 2024 年第三季度实现了 428 亿瑞典克朗的收入后，调整了其产品线，优先考虑节能建筑。
PropTech 挑战者成倍增加。总部位于奥斯陆的 Findable 筹集了 900 万欧元，用于自动化 200 万份财产文件的文档合规性，signa数据驱动的运营成本降低是一种新的竞争杠杆。 Bane NOR Eiendom 与 Telescope 合作，将人工智能风险评分嵌入到其投资组合中，将可持续发展报告与资产管理仪表板结合起来。这种合作伙伴关系加剧了数字军备竞赛，迫使斯堪的纳维亚住宅房地产市场的现有企业集成传感器、物联网和分析，否则就会面临被淘汰的风险。
在建租方面，机构整合仍在继续，养老金和保险资本寻求平台规模以获得稳定的现金流。 KLP Eiendom 收购 Ulven Boligutleie 扩大了其在挪威的租赁立足点，而 Brookfield 对瑞典数据中心基础设施的 950 亿瑞典克朗承诺可能会刺激科技行业员工的辅助住房需求。总体而言，能力差异取决于斯堪的纳维亚住宅房地产市场的资产负债表实力、ESG 资质和运营技术的采用。
