GCC REIT 市场规模和份额

GCC REIT 市场分析

2025 年 GCC REIT 市场规模为 174.2 亿美元，预计复合年增长率为 7.06%，到 2030 年将达到 245 亿美元，突显了沙特阿拉伯、阿联酋、卡塔尔、科威特、巴林和阿曼。主权财富基金加快了对上市房地产工具的配置，2024 年前 9 个月在各个资产类别中配置了 550 亿美元，这提振了国内对创收房地产工具的需求。监管自由化，尤其是沙特阿拉伯于 2026 年 1 月生效取消外资持股上限，扩大了国际投资者基础并刺激了新上市。强制性伊斯兰教法筛选现已完全纳入国家规则手册，继续吸引基于信仰和注重 ESG 的资本，而 Tadawul 和迪拜金融市场上 REIT 指数的推出正在引导被动资金流入。上升的互联网利率逆风持续存在，但股息收益率和地区通胀之间的巨大差异使海湾合作委员会房地产投资信托市场相对于固定收益具有吸引力。

GCC REIT 市场趋势和见解

海湾合作委员会主权财富基金的胃口不断上升

海湾主权财富基金正在战略性地将资本重新配置到国内随着石油收入多元化加速超越传统的国际股票和固定收益投资，房地产收入流不断涌现。沙特阿拉伯公共投资基金 2023 年交易额增至 316 亿美元，较上年增长 58%，目标是到 2030 年管理资产达到 2 万亿美元^{[1]Ben Bartenstein 和 Sam Dagher，“红海紧张局势；沙特财富基金支出超过同行；迪拜房地产放缓？”彭博社，bloomberg.com}。这种转变反映了一种复杂的我们了解到，国内房地产投资信托基金可提供对冲通胀的收入，同时支持国家经济多元化目标。随着传统国际配置面临地缘政治限制和货币波动，这一趋势得到加强，使国内房地产成为战略性锚定资产类别。海湾合作委员会主权基金总共管理着约 4.9 万亿美元，预计到 2025 年将超过 5 万亿美元，为 REIT 市场扩张创造大量资金池

强制符合伊斯兰教义的资产筛选提振投资者信心

符合伊斯兰教义的资产筛选已成为基本的市场扩张驱动力，全球伊斯兰金融资产到 2024 年将达到 5.4 万亿美元，预计还将增长到 2029 年，该资产将达到 9.75 万亿美元，其中海湾合作委员会地区控制着其中约 50%。此筛选过程消除了具有禁止活动的资产，例如传统银行业务、酒精或赌博等。打造一个纯净的投资环境，吸引宗教投资者和具有 ESG 意识的投资者。这种双重吸引力极大地扩大了潜在的投资者基础，使其超越传统的伊斯兰金融参与者，包括寻求道德房地产投资的注重可持续发展的机构投资者。 GCC 交易所自 2023 年 1 月起实施了统一的 ESG 指标，沙特阿拉伯于 2021 年 11 月发布了全面的 ESG 披露指南，创建了标准化框架，以促进符合伊斯兰教法的投资决策。阿联酋的可持续金融框架已在 2024 年上半年支持了 350 亿美元的绿色债券，展示了伊斯兰金融原则与环境可持续性之间的交叉点，推动机构资本配置向合规的房地产投资信托基金。

推出以房地产投资信托基金为重点的指数

外资所有权自由化是国际资本流入的结构性催化剂，沙特阿拉伯阿拉伯半岛于 2026 年 1 月取消所有权限制，阿联酋于 2024 年 4 月实施全面的房地产投资信托框架。这些监管变化解决了限制国际机构参与的历史障碍，特别是养老基金和保险公司的参与，要求不受限制的所有权以遵守信托合规性。这一时机恰逢全球机构投资者寻求低收益发达市场债券的创收替代方案，为提供卓越股息收益率的海湾合作委员会房地产投资信托基金创造了有利的需求动力。海湾合作委员会交易所的国际财务报告标准统一降低了外国投资者尽职调查的复杂性，而迪拜国际金融中心和阿布扎比全球市场的双重上市功能为国际参与者提供了熟悉的监管环境。监管影响力延伸至与国际安全组织一致的合规框架

推出以房地产投资信托基金为重点的指数

通过专门的房地产投资信托基金指数开发交易所交易基金，创建了系统化的被动投资渠道，降低了机构投资者个人证券选择的复杂性。 Tadawul 和迪拜金融市场于 2024 年推出了专门的 REIT 指数，从而实现了指数基金的创建和被动投资策略，这些策略历来推动了发达 REIT 市场的大量资本流动。这一基础设施的发展恰逢全球向被动投资的转变，其中指数挂钩策略控制着约 40% 的美国股票资产，并在新兴市场迅速扩张。这些指数提供了透明的基准机制，有利于机构配置者的绩效评估和风险管理，解决了之前对基准相对绩效的担忧新兴房地产投资信托市场的曼斯衡量。交易所运营商的监管影响力可确保指数方法透明度和成分资格标准，从而维护投资者信心，同时支持市场发展目标。

薄自由浮动和低流动性 有限的自由流通量比率和受限的每日交易量造成了结构性流动性挑战，阻碍了需要可预测退出能力进行投资组合管理的大型机构投资者。大多数海湾合作委员会房地产投资信托基金的自由流通比率保持在 30% 以下，而发达市场的典型比率为 60-80%，这反映了集中的所有权结构和有限的公共分配策略。小型房地产投资信托基金的每日交易量经常低于 100 万美元，这给寻求在不产生不利价格影响的情况下部署大量资本的机构投资者带来了市场影响担忧。随着机构投资者避开非流动性证券，这种流动性限制会自我强化，从而进一步减少交易活动和市场深度。关于沙特市场流动性的学术研究表明，在繁荣-萧条周期中，流动性限制会在投资者最需要灵活退出的市场压力时期放大。ty^{[2]Kais Tissaoui、Mondher Kouki 和 Mounir Jouadi，“正常和繁荣/萧条下的流动性共性}。

基准利率上升估值收益率差距扩大

货币紧缩周期压缩了房地产投资信托基金相对于无风险替代品的估值，区域基准利率追踪全球紧缩周期，从而降低了股息收益证券的相对吸引力。随着央行政策利率的提高，房地产投资信托基金股息收益率与政府债券收益率之间的收益率差距已显着缩小，这给追求收益的投资者带来了阻力，因为他们可以通过风险较低的固定收益替代方案获得类似的回报。这种动态尤其影响散户投资者，他们历来青睐房地产投资信托基金来创收，但现在面临银行存款和政府证券的有竞争力的收益率较低的波动性。融资成本上升通过更高的偿债费用直接影响 REIT 的运营业绩，2024 年加息后，REIT 的平均债务成本增加约 180 个基点，压缩了运营利润率的资金。只要发达市场央行维持限制性政策，海湾合作委员会利率与全球货币政策之间的相关性就会产生持续的压力，从而限制了收益率差距正常化的时间表。

细分市场分析

按行业划分：零售主导地位面临数字基础设施挑战

2024年，零售细分市场占零售细分市场的36.3%海湾合作委员会房地产投资信托基金的市场份额。购物中心已经适应了电子商务的兴起，注重吸引和留住游客的体验形式。多元化的载体结合了零售、办公和酒店资产，创造了运营优势，有助于维持稳定的现金流s。受益于区域贸易走廊和最后一英里配送服务的增长，工业控股占市场份额7.5%。住宅资产所占份额较小，为 5%，这主要是由于某些司法管辖区的所有权限制。数据中心资产虽然目前只占一小部分，但预计到 2030 年将显着增长，复合年增长率为 12.6%。这种增长是由对超大规模云服务的需求不断增长以及对区域光纤连接项目的投资推动的。

在人口老龄化和全民医疗强制要求的支持下，医疗保健资产正在以 11.4% 的速度扩张。工业存量预计每年增长 9.8%，反映了供应链的变化和自由贸易区的扩张。这些新兴行业，包括医疗保健、工业和数据中心资产，有助于实现收入来源多元化并增强海湾合作委员会房地产投资信托市场的整体稳定性。通过利用这些不断增长的利基市场，市场能够更好地适应不断变化的经济和行业趋势。

按市值：大盘股稳定性与小盘股创新

2024 年，每家估值超过 100 亿美元的大盘股公司在海湾合作委员会 REIT 市场占据主导地位，占 47.4% 的份额。这些公司受益于养老金和主权基金的优惠投资，因为它们有能力提供规模、可靠的报告和一致的股息支付。大型企业预计将以 8.7% 的年增长率增长，这得益于其收购高价值资产同时剥离非核心持股以保持投资组合质量的战略。这种方法确保了他们在市场上的持续领导地位。估值在 20 亿美元至 100 亿美元之间的中型企业占市场份额 34%。 

这些公司专注于收购特定行业内的业务，以增强其运营专业知识。为了为这些收购提供资金，中型股依靠n 银团贷款和伊斯兰债券市场，支持其 9.6% 的预测增长率。估值低于 20 亿美元的小型企业占市场份额 20%，但预计增长最快，复合年增长率预计为 11.3%。这些较小的公司通过使用代币化筹款和利基授权等创新方法克服了规模限制。数字化发行进一步降低了成本，使小盘股公司能够在不失去控制权的情况下高效筹集资金。大盘股、中盘股和小盘股公司共同创造了一条平衡的成熟度曲线，增强了海湾合作委员会房地产投资信托市场的实力。公司规模和战略的多样性确保市场保持强劲并适应不断变化的经济条件。

地理分析

2024 年，沙特阿拉伯巩固了其地区主导地位，占据了 57.0% 的市场份额，这得益于其 2030 年愿景基础设施投资和来自世界上最活跃的主权财富基金的自信策略。阿联酋拥有 29.0% 的市场份额，主要集中在迪拜繁华的国际商业中心和阿布扎比政府认可的开发项目。卡塔尔占据 8.0% 的市场份额，严重依赖 Ezdan REIT 的多元化投资组合，而科威特、巴林和阿曼则通过有针对性的当地市场企业集中资源，获得剩余 6.0% 的市场份额。

阿曼是增长最快的市场，到 2030 年复合年增长率将达到 10.80%。这种增长是由 2040 年愿景经济多元化推动和蓬勃发展的旅游业推动的。基础设施，为新型房地产投资信托投资资产类别铺平道路。阿联酋也不甘落后，乘着国际业务扩张的浪潮以及通过跨境上市吸引外资的浪潮，实现了令人称赞的 9.10% 的增长。沙特阿拉伯虽然预计复合年增长率稳定在 8.20%，但也展示了其市场成熟度和大基数效应的影响。然而，由于其规模优势和前瞻性的监管现代化，它仍保持绝对的增长领先地位。将 2019-2024 年与 2025-2030 年预测进行比较的历史复合年增长率分析强调了阿曼和卡塔尔等较小市场的显着加速。在这里，政府主导的基础设施支出正在催生新的可投资资产。

相比之下，较大的市场表现出稳定但温和的增长率，这表明它们已经成熟。国家证券监管机构发挥着关键作用，确保在促进跨境投资的同时，重点关注培育国内市场。这体现在他们对本地上市的优惠待遇以及对区域资产集中度的关注。

竞争格局

海湾合作委员会 REIT 市场集中度中等，主要由沙特阿拉伯的 Tadawul 和阿联酋的 Nas 主导迪拜DAQ交易所。顶级房地产投资信托基金占总市值的很大一部分，反映了市场的早期发展阶段以及建立符合机构标准的多元化房地产投资组合所需的高资本要求。领先的房地产投资信托基金的竞争主要基于资产质量、地域多元化和股息收益率的一致性，而不是通过积极的收购或运营创新。这种双头垄断结构凸显了新进入者在面临巨大壁垒的市场中扩大规模所面临的挑战。总体而言，市场仍然关注稳定性和投资组合实力。

竞争动态显示成熟参与者和新兴房地产投资信托基金之间存在明显分歧。老牌公司专注于优化其投资组合并通过资产重新定位提高收益率，旨在最大限度地提高现有资产的回报。相比之下，新的竞争对手专注于利基行业的曝光和创造性的融资方法他的目的是开拓市场份额。该行业的技术采用仍然有限，大多数房地产投资信托基金依赖传统的物业管理方法，而不是采用房地产科技来提高运营效率或改善租户体验。然而，数字代币化的努力，特别是在阿布扎比和迪拜，开始提供创新的方法来降低投资门槛并提高流动性。

数据中心和医疗保健等专业领域存在重大机遇，这些领域的监管审批和行业专业知识充当进入壁垒，保护先行者。沙特资本市场管理局和阿联酋证券和商品管理局等监管机构在推动市场发展方面发挥着关键作用。它们执行标准化的披露要求并促进跨境投资，提高透明度和投资者保护。这些努力有助于为海湾合作委员会房地产投资信托市场建立长期信誉。随着监管框架的压力然后，该行业将在保持投资者信心的同时实现增长。