越南的新房地产商业法：关键条款

新法律介绍了一系列规定，这些规定将重塑越南如何管理房地产交易。这些包括：

• 计划现成房地产销售的严格条件：财产必须是正式批准的建造房屋和其他结构的项目的一部分，以确保交易透明度D合法性。
• 明确的存款金额准则：额外购买价格的最高存款限于购买价格的5％，旨在维护买卖双方并提高财务透明度。
• 关于银行担保的买方授权：，尽管卖方仍然有义务确保对计划外项目的银行担保，但新法律使买家决定是否有必要进行购买的特定保证，但简化了行政程序。
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• 投资者的最低投资要求：投资者必须为20公顷土地以下的项目贡献至少20％的总资本资本，而至少为较大的项目贡献了15％，以确保财务稳定和问责制。
• 延期付款的规定：新法律正式规定了一项规定，允许房地产买家推迟总付款的5％，直到收到ve所有权证书，在整个交易过程中提供了增加的灵活性和保证。

这些变化集体旨在减轻风险并增强对越南房地产市场的信心。

新法律中引入的关键更改

外国投资企业的房地产业务范围

新法律引入了重大变化，可能会影响越南的业务运营，尤其是外国投资企业（FIES）的业务。与国内公司相比，目前对所有外国资本的影响，无论其外国资本如何。这种情况通常阻止参加房地产投资。

事情S即将随着新法律而改变，这将把FIE分为两个不同的群体：

• 遵守外国投资者的投资法中概述的条件和程序：该集团可能由外国投资者直接或通过子公司持有超过50％的所有权（如投资法第23条所定义）的公司。
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• 其他属于上述群体以外的婚姻：该类别主要由50％或更少的外国所有权（直接通过其子公司）而使用。

在新的分类下，现在，外国所有权或更少的外国所有权的权利将获得与房地产业务事项有关的国内实体类似的待遇。这意味着他们将拥有更少的限制和更多的机会进行房地产活动，并应遵守适用于国内公司的法规。

存款用于销售和租赁

《新房地产法》首次介绍有关房地产销售和租赁购买存款的法规。现在，如果物业符合新法律中概述的所有交易要求，则物业开发商现在仅限于从客户那里收取合同价格的最高押金。存款协议必须详细说明合同价格和交易建筑楼层区域，或者在建筑区域的租赁购买情况下。

本规定旨在阻止开发人员通过未符合交易的项目的存款或预订来从客户筹集资金，从而减轻潜在纠纷。

物业和房地产项目有资格享受交易

新法律确定了三类的属性：

• 施工作品;
• 建筑工程的地板区域；和
• 与现有技术基础设施的土地有关的土地使用权在房地产项目中。

因此，可用于交易的物业和房地产项目是：

• 将来要形成的住宅物业和房屋；
• 建筑工程和建筑工程将来要成立；
• 将来要形成的建筑工程和建筑工程的地板区域；
• 与房地产项目中现有技术基础设施的土地有关的土地使用权；和
• 房地产项目。

适用物业的新分类表明，新法律采用了一种更灵活，更广泛的方法，还包括综合用途物业，例如condotels或shophouses，这些物业在越南房地产市场中都可以使用。

禁止在某些城市阶级地区进行土地使用权交易

新法律引入了有关物业建设的土地使用权交易的新条件，与新住房法保持一致。

用于交易的土地不得位于特殊类，I类，II类或III类城市地区。 与当前的立法相比，这扩大了禁止土地利用权交易的情况。

其他城市阶级的土地交易（IV和V类）受相关地方当局设定的特定条件的约束。

市场资格

在市场上流通房地产之前，新法律要求提供特定的信息和文件，以验证所有房地产类型的所有权，确切位置，项目执行能力以及财务义务。这包括计划外的房地产，现有公寓，建筑物和基础设施房地产项目中的建设。

为了确保房地产运营的可行性，FIES必须减轻破产或破产风险，保持未偿贷款和债券与股权的安全比率，并为每个项目贡献最低投资比例。通常，每个项目都建立了20％的股份，作为每个区域的基础阈值。

房地产项目的转移

在新法律中，“房地产项目”一词是指与建筑活动相关的投资努力。仅在涉及实际建设时，只要求房地产项目转移；否则，不需要新法律中概述的转移程序。

此外，新法规增强了房地产项目转让的必要文件。其中包括批准投资项目，详细计划批准，薪酬完成和安置支持，土地使用权，暂停e项目暂停或终止决定以及对行政制裁决定的实现。

如果仅转移房地产项目的一部分，则必须根据运营自治或业务目标与项目的其余部分不同。

从事越南房地产业务的组织的其他条件

新法律为参与房地产活动的组织提供了两个其他条件，这些条件不是2014年房地产商业法的一部分：

• 组织必须保持未偿还信贷债务和公司债券与公平债券的平衡比率。
• 通过项目从事房地产企业的实体必须维持覆盖少于20公顷土地的项目的最低股权水平，占投资资本的20％，而跨越20公顷或更多的项目的股权水平不到20公顷，而不少于15％。开发人员必须展示他们筹集项目执行资本的能力。如果组织同时处理多个项目，则必须确保每个项目满足规定比率的足够权益。

第一个条件的主要目的是增强开发商的财务弹性，而第二条件则加强了现有的监管标准，现在在新法律中重申。

房地产经纪的条件

新法律对越南房地产经纪的景观进行了重大变化。现在，授权个人通过有执照的实体（例如注册房地产经纪或交易公司）进行房地产经纪活动，而不是在其IN下运营分裂名称。

此外，该法律介绍了旨在提高房地产经纪行业的标准和问责制的关键规定：

• 人员要求：法律已将所需经纪人的最小经纪人数量从两到一个修订。这种调整简化了房地产机构的运营方面，同时确保他们可以有效地提供经纪服务。
• 监管合规：房地产机构现在有义务遵守政府法规并为其服务实施特定的运营协议。这包括维护足够的物理基础设施和最新技术设施，以促进平稳交易并增强服务交付。

这些严格的要求有望提升越南房地产经纪部门的专业和透明度。通过设定明确的标准并增强监管OV近视，该法律试图在利益相关者之间灌输更大的信心，并促进更强大和值得信赖的房地产市场。

结论

随着新法律即将实施的执行，更强大的法律框架有望塑造越南的房地产市场，从而增强了对客户的保护，并可能催化市场增长。