巴西住宅房地产市场规模和份额分析

巴西住宅房地产市场分析

2024 年巴西住宅房地产市场规模为 955.9 亿美元，预计到 2030 年将增至 1355.2 亿美元，复合年增长率为 5.99%。尽管央行将 Selic 政策利率维持在 13.25%，并暗示到 2025 年中期可能升至 15%，但需求依然强劲，因为补贴计划、城市致密化措施和外资流入使交易保持活跃。政府住房支出，包括指定用于扩大 Minha Casa Minha Vida (MCMV) 计划的 45.2 亿美元，稳定了新房供应并减轻了高额抵押贷款利率的影响。现场施工活动非常激烈：2025 年 4 月，材料和劳动力成本达到每平方米 348 美元，但建筑商通过模块化系统和批量采购协议缓解了利润压力。数字平台加快上市、贷款审批和结账速度，扩大为年轻的买家和房东提供了机会。投资者转向实物资产来对冲通胀，而与 ESG 相关的融资则引导资本流向节能项目。这些力量共同使得巴西住宅房地产市场在波动的货币周期中得以增长。^{[1]Alexandre Schneider, “Programa Requalifica Centro,” Prefeitura de São Paulo, prefeitura.sp.gov.br}

巴西住宅房地产市场趋势和见解

Minha Casa、Minha Vida 加速抵押贷款补贴

Faixa 4 现在为月收入 1,720-2,400 美元的家庭提供支持y，将贷款上限提高至10万美元，覆盖融资金额的一半。政府为 2025 年预留 47 亿美元，在建单位数量为 852,000 套，目标是到 2026 年建造 200 万套单位。随着建筑商加大活动力度，2025 年第一季度水泥需求同比增长 5.9%。巴西住宅房地产市场直接受益，因为补贴缓冲了买家高利率的影响。然而，及时的市政批准对于将预算拨款转化为交付的住房至关重要。

Selic 利率下降提高了抵押贷款负担能力

政策制定者最初表示放松政策，但持续的通货膨胀将 Selic 利率推至 13.25%，到 2025 年底可能达到 15%。即便如此，最终每降息 25 个基点都可能释放额外 20,000 笔抵押贷款，尤其是在大都市中心。 2022 年拖欠后，银行仍保持谨慎态度，但补贴信贷额度有助于维持发放量。如果总体通胀有所缓解增量税率减免将扩大需求，加强巴西住宅房地产市场的上升轨迹。

城市分区改革实现垂直致密化

圣保罗的 Requalifica Centro 计划免除市中心改造的财产税三年，同时其 OODC 费用捕获土地价值收益，为交通升级提供资金。里约热内卢和巴西利亚也采取了类似措施，鼓励地铁站附近的高层建筑项目，减少通勤时间并提高地块利用率。从长远来看，这些规则将扩大核心社区的供应，稳定价格并维持巴西住宅房地产市场的增长。

数字经纪和 iBuyer 平台减少交易摩擦

目前有超过 955 家 PropTech 初创公司在全国运营。 Loft 实现了盈亏平衡，并正在收购地区代理机构，以捆绑经纪、信贷和产权服务。 COFECI 于 2025 年 1 月批准区块链合约铺平了道路用于即时财产标记化。更快的成交速度和更低的费用增强了流动性，吸引千禧一代买家和房东进入巴西住宅房地产市场。

建筑投入成本通胀给开发商利润带来压力

INCC-M 上涨到2024年8月同比增长8.8%；目前材料和劳动力成本分别为每平方米 208.69 美元和 153.36 美元。较小的建筑商很难谈判批量率，促进整合。预制技术可以部分缓解压力，但需要前期资金和熟练劳动力。成本上升挤压了利润，减缓了项目审批，并抑制了巴西住宅房地产市场的近期增长。

市政许可延迟延长了项目交付时间

尽管有全国性的电子登记，但审批时间仍从 3 个月到 18 个月不等。圣保罗和里约热内卢面临着由于人员短缺和严格的环境审查而造成的排队积压。长期持有成本阻碍了新项目的推出，并将重点转向许可速度更快的城市，整个巴西住宅房地产市场的供应分散。

细分分析

按业务模式：销售交易保持首要地位

2024 年，销售占巴西住宅房地产市场的 68.54%，重申了所有权优先的文化。苏布西迪MCMV 下的 es 降低了买方股权障碍，而 FGTS 提款可用于支付首付款。抵押房地产投资信托渠道深化了流动性，到 2030 年该细分市场的复合年增长率将维持在 6.54%。租金增长 31.46%，得益于城市移民和生活方式的灵活性； 2.7–5.4% 的收益率吸引了机构业主。^{[2]Ronaldo Cagiano, “Índice de Preços de Imóveis Residenciais 1T 2025”，Câmara Brasileira da Indústria da Construção，cbic.org.br}

租金增长重塑了项目组合：圣保罗皮涅鲁斯地区出现了先建后租的塔楼，而里约的短期租赁监管收紧了供应，推高了利率。由于 ESG 指令要求进行节能改造，业主将资本支出分配给智能电表和太阳能电池阵列，从而提高租户保留率和资产价值。

按物业类型（销售模式）：别墅占主导地位但公寓加速

别墅和有地住宅占 2024 年交易的 77.9%，反映了历史上的土地所有权规范和郊区土地可用性。该细分市场受益于高速公路升级，使得从外环出发的日常通勤变得可行。公寓虽然只有 22.1%，但在 219 米高的 Alto das Nações 等高层豪华塔楼的推动下，复合年增长率为 7.33%。城市总体规划下的密度红利使垂直建筑在经济上具有吸引力，而较小的单位占地面积使门票价格保持在补贴门槛之内。因此，尽管别墅仍占统计多数，巴西公寓住宅房地产市场规模仍将迅速扩大。

监管机构批准更大的阳台比例，以提高紧凑占地面积内的宜居性，而预制外墙则缩短了安装时间。别墅面临更严格的环境影响分区，促使一些买家转向拥有共享绿地的封闭式垂直社区。

按价格范围（销售模式）l)：中端市场领先，豪华住宅加速增长

中端市场住宅在 2024 年占销售价值的 49.1%，这主要得益于中产阶级工资的稳定增长和补贴资格。经济适用房通过 Faixa 1-3 批 MCMV 进行扩张，尽管官僚主义瓶颈限制了产出速度。豪华住宅（仅占个位数份额）的复合年增长率增长最快：美元入市价格实际折扣疲软，以及财富保值动机推动现金购买海滨顶层公寓。

来自欧洲和中东的外国买家在伊帕内玛排队购买期房，通常预付 40% 的定金以对冲货币波动。与此同时，ESG 认证的豪华项目溢价为 10%，激励开发商追求能源和环境设计领导力证书。

按销售模式（销售模式）：一级市场取得进展

二级转售仍占 2024 年交易的 65.0%，因为成熟的社区提供学校教育和交通广告优势。然而，在预先批准的 MCMV 抵押贷款和降低融资成本的免税绿色债券的推动下，一级市场销售的复合年增长率为 7.10%。新建建筑具有开放式功能和智能家居布线，这对数字原生买家很有吸引力。

开发商通过在多个城市储备土地来对冲审批延迟；例如，MRV 将减少 2.69 亿美元的付费土地库存，以腾出现金用于建设工程。金融家财团俱乐部交易为多阶段总体规划社区提供资金，提高了交付确定性。

地理分析

巴西其他地区占 2024 年交易额的 50.7%，表明需求不再局限于少数大都市。政府道路和光纤的铺设将制造业吸引到内陆各州，催生了新的中等收入住房集群。 2023 年，52.7% 的巴西城市的市政发展得分有所提高，扩大了巴西住宅房地产市场的地理足迹
在金融和技术雇主的推动下，圣保罗仍然是最大的单一城市节点。该市将密度奖金与 Requalifica Centro 免税期结合起来，将废弃的办公楼改造成混合收入的阁楼。 2024 年，平均转售价格上涨 5.1%，顶级公寓价格超过每平方米 4,000 美元，但地铁将 30% 的新增供应推向可负担的范围，以平衡供应量。

里约热内卢是增长最快的主要城市，复合年增长率为 6.90%。旅游业的复苏和港口地区的振兴刺激了对短租公寓的需求。计划中的轻轨扩建将释放北区的站点，外国投资者则在国际体育赛事之前瞄准了科帕卡巴纳的翻新工程。 Airbnb 监管将于 2026 年收紧，但资本收益前景抵消了收益率压缩。 ^{[3] Maria Claudia da Silva，“Boletim Estatístico de Crédito Imobiliário 1T 2025”，Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança， abecip.org.br}

巴西利亚的稳定增长取决于联邦工资的稳定性：PDOT 城市规划中的卫星城市规划中的 448,000 名公务员为 80,000 套新住宅分配了混合用途分区，从而使增长与鼓励屋顶太阳能的交通流量目标相协调，从而降低了政府租金的运营成本。

竞争格局

巴西住宅房地产市场的竞争温和，但不断增长的技术采用重塑了等级制度，尽管它削减了库存以释放现金。Cyrela 计划在圣保罗核心地区扩大门票规模，将毛利率推至 34% 以上。 Direcional 重点关注北部和东北部城市，将补贴档次与当地工资水平相匹配。

PropTechs 注入数字化速度。 Loft 实现了盈亏平衡，现在收购了区域经纪人以增加产权保险销售。 COFECI 对代币化契约的监管允许初创公司对资产进行分割；第一个交易所将于 2025 年上线，涉及 76 处房产，其中 70% 是住宅。传统经纪商通过提供线上线下混合服务来应对。

资本市场工具不断扩张。 REIT 基金排名 500 强；抵押房地产投资信托基金占 323.1 亿美元净资产的 40%。 Pátria 的收购热潮将管理资产提升至 44 亿美元，达到了赢得养老基金授权的资产规模门槛。 ESG 债券买家青睐拥有经过验证的碳跟踪仪表板的开发商，为早期采用者提供更便宜的债务。