美国房地产经纪市场规模及份额

美国房地产经纪市场分析

2025 年美国房地产经纪市场规模为 2,064.5 亿美元，预计到 2030 年将增至 2,525.1 亿美元，复合年增长率为 4.11%。动力源于人口增长、住房库存的反弹以及向数字客户获取模式的快速转变。司法部 (DOJ) 对买方代理佣金的严格审查已经重新塑造了薪酬结构，但随着经纪公司向抵押贷款、产权和租赁管理收入流多元化，市场仍在继续扩张。整合正在加速，Rocket Companies 等公司收购了 Redfin，Compass 收购了 @properties 和 Christie's International Real Estate，这表明了建立垂直整合平台的战略冲动，以在不断变化的监管环境中保护利润。从区域来看，S东南部仍然保持着巨大的影响力，而西南部则增长最快，尽管抵押贷款利率波动抑制了整体交易速度，但机构单户租赁 (SFR) 需求支持了阳光地带大都市的持续交易流。

美国房地产经纪市场趋势和见解

不断增长的住房需求和家庭组建

进入家庭组建高峰期的千禧一代正在推动首次购房者的稳定涌入，尽管负担能力仍然紧张。全国住宅建筑商协会数据显示，年度住房需求超过 115 万套，维持经纪交易的较高基线ions^{[1]Robert Dietz，“住房短缺和家庭形成”，全国住宅建筑商协会，nahb.org}。建筑商激励措施和远程工作灵活性将新屋销售量提升至总交易量的 30% 以上，从而为专门从事新建筑的代理商保持了佣金稳定性。由于 43% 的买家不再优先考虑工作地点，经纪公司可以为客户匹配更广泛的地理库存，从而扩大市场覆盖范围。总而言之，这些动态为美国房地产经纪市场奠定了持久的收入基础。

数字化潜在客户开发和 CRM 采用

社交媒体现在是 54% 代理商的首要潜在客户渠道，而先进的 CRM 平台则因更严格的信用标准而催生了更长的买家旅程。行业调查显示 79% 的专业人士发现电子签名自然工具影响力极大，云存储渗透率已攀升至 48%。 2024 年，PropTech 资金将 4% 的资本引导至面向代理商的人工智能产品，这些产品可获取领先优势并自动跟进，从而让经纪公司提高生产率并在美国房地产经纪市场的服务上实现差异化。

住房库存和新建管道的恢复

库存恢复不均衡，但很重要：2024 年新房开工量增长了 4.7%，增加了内陆都会区和一些地区的待售房源数量。南郊。目前的库存为 4.4 个月的供应量，低于 5-6 个月的平衡点，保留了定价能力。联排别墅目前已接近开工率的 20%，增加了年轻家庭青睐的中密度选择。建筑商越来越依赖房地产经纪人来管理更长的施工时间，即使转售房源仍然稀缺，也能将稳定的交易量引入美国房地产经纪市场。

与抵押贷款和房地产的融合议员；全栈收入标题

垂直整合变得越来越紧迫。 Rocket Companies 以 17.5 亿美元收购 Redfin，将抵押贷款发放、经纪和技术整合到一个生态系统中，标志着转向端到端交易控制的转向。 Compass 将 Proper Title 和 Proper Rate 纳入其@properties 采购中，创造了新的交叉销售途径，有助于抵消佣金下降的压力。如果联邦住房金融局批准抵押贷款中的买方代理费用，这些集成模型可以提取新的保证金池，进一步加速美国房地产经纪市场的收入多元化。

抵押贷款利率波动抑制交易

抵押贷款利率持续走高（徘徊在 6-7% 区间）继续限制负担能力，特别是对于入门级人士而言买家。抵押贷款银行家协会预计，到 2025 年，购买量将仅增长 13%，达到 1.46 万亿美元，远低于历史交易量峰值。加州凸显了这一压力：到 2024 年第二季度，只有 14% 的家庭能够买得起中位住房，从而抑制了这一关键市场的流失。由于再融资仍被抑制在原始贷款的 22%，国际在美国房地产经纪市场整体成交量减少的情况下，成熟的经纪贷款平台必须依靠优质房源来维持收入。

司法部对买方代理佣金的审查

司法部对全国房地产经纪人协会政策的持续调查最终导致 2024 年 8 月的规则变更，要求买方在看房前签署佣金协议，从而为代理费用注入了实时价格竞争。 Keller Williams 已经支付了 7000 万美元的和解金，监管机构在另一起案件中拒绝了 400 万美元的提议，从而发出了更大的要求。这些转变加速了按服务收费或固定费用模式的采用，即使消费者透明度有所提高，也给整个美国房地产经纪市场传统的基于百分比的收入流带来压力。到 2024 年，该细分市场将占据美国房地产经纪市场 81% 的份额，证实了其作为行业增长支柱的地位。由于疫情期间建立的郊区偏好持续存在以及家庭形成率攀升，独立别墅和有地住宅占总数的 63%。然而，在密集的核心负担能力和复兴的市中心设施的推动下，到 2030 年，普通公寓和公寓将以 4.48% 的复合年增长率增长最快。在此背景下，随着机构投资者与个人买家竞争，美国多户住宅房地产经纪市场规模预计将大幅升值。

建筑商通过抵押贷款买断和成交成本信贷来吸引对利率敏感的买家，从而增强了住宅的弹性。与建筑商建立合作关系的经纪公司享有更稳定的佣金流量，因为新建筑交易目前已超过总销售额的 30%。技术加深护城河：96% 的座席依赖智能手机，91% 的座席依赖台式机工具，让他们压缩周期时间并以数字方式管理文书工作。相反，商业经纪业务仍然是利润扩张的杠杆，尤其是在物流/工业领域，其 4.27% 的复合年增长率反映了电子商务供应链的重新设计。这种活力为多元化的公司提供了对冲单一行业放缓的机会，但强劲的住宅吸引力使它们扎根于美国房地产经纪市场的核心。

按最终用户：消费者核心、机构优势

个人/家庭反映了客户类型的细分，到 2024 年将占 45% 的份额，反映了经纪服务的经典自住业主重点。尽管承受能力紧张，但家庭仍将房地产视为财富积累的主要途径，因此相对于其他资产类别，需求仍然缺乏弹性。对于经纪公司来说，消费者的信任源于本地化专业知识和无缝技术的结合，例如 79% 的专业人士称赞电子签名功能可以加快成交速度。

Cor企业和中小企业以 4.52% 的复合年增长率占据快速增长通道，反映了机构对运营和投资房地产不断增长的兴趣。 Rocket Companies 融合抵押贷款和经纪业务的举措表明，最终用户越来越需要能够压缩时间并减少摩擦的捆绑解决方案。与此同时，SFR 基金不仅依赖经纪公司进行收购，还依赖经纪公司进行批量处置和建造租赁管道采购，从而扩大每个客户的收入。其余的其他最终用户池（政府、非营利组织和特殊目的实体）需要严格的合规性和自定义工作流程，从而提供另一个专业利基。这些动态共同加深了细分的复杂性，并巩固了美国房地产经纪市场作为多轨增长领域的地位。

按服务划分：销售经纪占主导地位，租赁活动规模更快

2024 年，销售交易占据美国房地产经纪市场 64% 的份额，凸显了其作为主要收入来源的历史性作用enue 为全方位服务公司提供引擎。购买交易仍然是代理人收入的基石，因为即使在利率较高的环境下，消费者对所有权的需求仍继续跟踪人口结构和财富建设目标。数字合同工具简化了成交流程，帮助销售代理处理更广泛的地理区域，在不成比例增加成本的情况下支持销量。与抵押贷款和产权行的整合进一步锁定了每次购买的利润，使美国房地产经纪销售服务市场规模牢牢领先于其他类别。

租赁和租赁服务虽然绝对值较小，但预计到 2030 年将实现 4.69% 的复合年增长率，超过所有其他服务类别。负担能力的限制促使更多家庭选择长期租赁，而机构单户租赁基金则扩大了二级都市的投资组合，增加了租赁佣金的机会。企业搬迁也刺激了短期和建筑的需求d-to-rent 合同，要求经纪公司开发专门的租户安置和物业管理能力。由于租金会产生经常性费用和稳定的客户接触点，因此公司将该细分市场视为对冲周期性销售下滑的手段以及交叉销售维护或评估服务的途径。销售和租金的双轨增长共同增强了更广泛的美国房地产经纪市场的现金流弹性。

地理分析

德克萨斯州在 2024 年占据美国房地产经纪市场 10.2% 的份额，使其成为单一最大的州市场。快速的移民流入、企业搬迁管道和不断扩大的新建筑基地支撑着即使抵押贷款利率保持高位但依然强劲的交易环境。达拉斯、休斯顿和奥斯汀等主要大都市继续吸引科技和能源雇主，从而维持了住宅营业额满足 I-35 和 I-45 走廊沿线工业用地的需求。建筑商激励措施（包括利率购买和成交成本抵免）使首次购房者渠道保持活力，而机构 SFR 基金则稳步收购圣安东尼奥和达拉斯郊区周围的建租项目。拥有综合抵押贷款服务台的经纪公司正在利用这些动态来更快地完成交易，从而在数字化潜在客户捕获策略占主导地位的竞争激烈的代理市场中赢得份额。

加利福尼亚州在 2024 年的份额落后于德克萨斯州，但仍然是一个重要的收入中心，尤其是在奢侈品和跨境投资领域。持续存在的负担能力挑战——只有 14% 的家庭可以购买中等价格的房屋——继续抑制入门级房屋的成交量，但系统性供应不足导致价格上涨。佛罗里达州利用来自东北部和中西部的州外人口流入，但坦帕的净移民人数放缓至略高于 10,000 名居民，因为相对住房成本上升。纽约和美国其他地区体现了远程工作分散的推拉作用；虽然曼哈顿公寓成交量低于大流行前的高点，但纽约州北部的郊区和第二套房交易量略有上升。经纪公司在高价值的沿海交割交易与建立年金式管道的稳定的中西部和南部交易之间进行平衡，这些交易仍然收取溢价。

伊利诺伊州将成为增长最快的州市场，预计到 2030 年该细分市场将以 4.34% 的复合年增长率扩张。芝加哥的多元化经济（以医疗保健、物流和金融服务为基础）吸引了新一轮企业搬迁浪潮。成本较高的沿海地铁。 West Loop 和 Fulton Market 的郊区填充项目和适应性再利用开发正在创造快速的经纪活动，而机构投资者则关注 B 类多户资产的收益。佛罗里达州的狭长地带和德克萨斯州的二级都会区也有类似的情况这些都来自过热的城市核心区的溢出需求，说明了负担能力梯度如何推动州级的流失。在所有六个州，将超本地化专业知识与可扩展技术平台相结合的经纪公司最有能力驾驭不同的增长路径，并利用美国房地产经纪市场不断变化的移民潮流。

竞争格局

随着监管转变、技术采用和资本流入重塑战略重点。国家特许经营系统——Anywhere Real Estate、Keller Williams 和 RE/MAX——通过广泛的代理网络维持覆盖范围，但 eXp Realty 等颠覆者采用基于云的基础设施，以更低的管理费用为代理提供更高的分成。与此同时，Compass 将优质品牌与专有 CRM 工具相结合，以吸引顶级生产商、rai通过选择性收购来宣传自己的形象。

垂直整合标志着最新的竞争前沿。 Rocket Companies 斥资 17.5 亿美元收购 Redfin，将庞大的抵押贷款发起引擎与以技术为中心的经纪业务结合起来，为消费者提供从搜索到成交的一站式途径。 Compass 以 4.44 亿美元收购 @properties 和佳士得国际房地产的交易遵循类似的思路，增加了产权和抵押贷款单位，从而释放了每笔交易的增量收入。随着司法部在更广泛的美国房地产经纪市场上提高佣金率透明度和费用压力，此类举措旨在捍卫利润率。

技术仍然是决定性的平衡力量。近五分之四的代理商认为电子签名工具至关重要，而人工智能驱动的定价引擎和基于区块链的合同分类账则从实验过渡到早期部署。成功地将这些工具与人类洞察力结合起来的公司可以在速度、准确性和转化方面脱颖而出恩尼恩斯。人才保留同样重要：Redfin 的“Redfin Next”计划现在提供高达 75% 的经纪人分成，这表明经纪公司的价值主张必须超越品牌，涵盖职业经济学。尽管 2024 年排名前 20 的经纪商的合并份额略有增加，但超过 86% 的总交易量仍然流经数千家中小型机构，这凸显了美国房地产经纪市场的持续碎片化。