美国住宅房地产市场规模和份额分析研究及趋势和分析

美国住宅房地产市场分析

2025年美国住宅房地产市场规模为2.64万亿美元，预计到2030年将达到3.11万亿美元，复合年增长率(CAGR)为3.33%。增长看似温和，但却掩盖了决定性的结构性变化，例如机构资本的激增、阳光地带各州的建房出租热潮，以及正在克服过去的负担能力障碍的千禧一代买家的人口浪潮。地区差异是一个显着特征：南方占据最大份额，而西方在技术主导的就业创造、极端供应短缺和持续的远程工作移民流的推动下增长最快。以 Blackstone、Invitation Homes 和其他 REITs 为首的机构投资者继续扩大投资组合，提高专业管理水平并深化跨资产类别的流动性。与此同时，联邦能源效率激励措施、先进的物业管理工具和部分所有权平台正在重塑需求模式，并为散户投资者开辟新的切入点。反补贴的不利因素依然存在，特别是抵押贷款利率波动、建筑劳动力短缺以及气候风险地区保险费快速上涨，形成了一个分裂的市场，其中经济适用房和豪华房朝着相反的方向发展。

美国住宅房地产市场趋势和见解

加速阳光地带州的建租单户需求

随着开发商竞相满足德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州、佐治亚州和北卡罗来纳州的需求，单户建租 (BTR) 交付量从 2019 年到 2023 年增加了两倍，飙升 307%。 2023 年，BTR 住宅竣工量达到创纪录的 27,495 套，同比增长 75%，另有 45,400 套住宅预计在 2024 年至 2026 年间交付。4 Rent 最近建造了超过 10,000 套专用住宅，并披露了另外 10,000 套正在规划中的房屋，凸显了机构对该模式的信心。菲尼克斯、达拉斯和亚特兰大已成为 BTR 社区的焦点，反映出消费者偏好转向无所有权负担的单户生活。由于负担能力的限制和生活方式的灵活性增强了租户需求，预计该细分市场到 2030 年仍将是主要增长引擎。

远程工作驱动的向二线城市迁移的人数激增

2024 年初，远程工作约占带薪工作日的 28%，使家庭能够将就业与住房地点脱钩，并搬迁到负担得起的城市。 2023 年，居民人数不足 25 万的小城镇吸引了 291,400 名新居民，自 20 世纪 70 年代以来首次超过大城市。搬迁工人每年可节省 1,200 美元至 12,000 美元的住房费用，并且通常购买的房屋价格为 7 美元，比原籍城市低500。夏洛特、罗利和奥兰多成为受益者，将创造就业机会与降低成本结合起来。移民趋势正在结构性地扩大美国住宅房地产市场，将资本和劳动力转移到满足持续需求的二线大都市。

通过住宅房地产投资信托基金和私募股权基金实现机构资本流入

Blackstone 于 2024 年 1 月斥资 35 亿美元收购 Tricon Residential，增加了 37,478 套住房，并创造了美国第三大单户住宅投资组合。该公司随后于 2024 年 4 月斥资 100 亿美元收购了 Apartment Income REIT（AIR Communities）。Invitation Homes 通过与 Quarterra Group 和 Centerbridge Partners 合资，将其管理的投资组合扩大到近 110,000 套住宅，并计划在 2025 年额外收购 6 亿至 10 亿美元。这些交易凸显了流动性浪潮，使专业管理标准化，加深了第二市场退出选择，并以前所未有的规模进入美国住宅房地产市场。

针对净零和节能住宅的联邦激励措施

《通货膨胀削减法案》将第 45L 条税收抵免提高至 2,500 美元，对于 2032 年之前购买的能源之星住宅，提高至 2,500 美元，对于零能耗住宅，提高至 5,000 美元^{[1]美国绿色建筑委员会，“IRA 第 45L 条税收抵免摘要”，usgbc.org}。房主可以针对可再生能源设施申请 30% 的节能家居改善信贷（第 25C 条）和 30% 的住宅清洁能源信贷，无总上限^{[2]国税局，“节能家居改善信贷常见问题解答”， irs.gov。从 2025 年开始，产品必须带有唯一的 IRS 制造商er ID，为高性能设备创建正式市场。这些激励措施增加了绿色建筑和改造需求的动力，随着能源成本上升和消费者意识提高，支持美国住宅房地产市场的未来增长。}

抵押贷款利率波动抑制负担能力

1月份平均30年期固定抵押贷款利率徘徊在6.93%附近2025 年，这个水平扩大了历史利率和现行利率之间的差距，使许多业主锁定了现有贷款。房地美 (Freddie Mac) 计算出，2024 年底，对于典型的传统借款人来说，这种锁定的货币价值为 47,800 美元。锁定造成的库存稀缺加剧了价格上涨的压力，尽管首次购房者的份额在 2024 年降至 24%，为 1981 年以来的最低水平。预测表明，到 2025 年第四季度，利率可能会升至 6.5%，但仍远高于 2025 年第四季度低于 4% 的水平。 2021 年，这表明持续的摩擦会抑制美国住宅房地产市场的活动。

限制——气候风险地区的保险费上涨

2023 年房主保险费上涨 21%，推动由气候相关的灾难损失导致。继 2023 年飙升 42% 后，佛罗里达州的平均保费现已超过每年 11,000 美元，并且几家全国性运营商已完全撤回承保范围。加州面临着类似的压力，因为 State Farm 和 Allstate 因山火而停止了新政策，促使家庭转向国家支持的最后手段计划，该计划的注册人数在 2019 年至 2023 年间翻了一番。保险成本上升降低了购买力，并使抵押贷款承保复杂化，从而影响了美国住宅房地产市场中气候敏感地区的需求。

细分分析

按房产类型划分：公寓在承受能力压力下占据市场领先地位

2024 年，公寓和公寓占据美国住宅房地产市场的 81%，超过别墅和有地住宅，预计到 2030 年复合年增长率为 2.10%。Blackstone 以 100 亿美元收购 AIR Communities，增强了对稳定租金收入的信心。从建到租的势头进一步扩大了租赁池，到 2023 年将交付 27,495 个专用 BTR 单元。因此，随着家庭结构转向灵活、设施丰富的社区，美国公寓住宅房地产市场规模有望扩大。 

别墅和有地住宅占库存的 19%，但面临气候保险和负担能力方面的不利因素，特别是在保费飙升的高风险沿海县。随着财富流入强劲，豪华飞地的需求持续存在，但新的供应仍然受到土地稀缺和分区的限制。机构进入专门建造的单户租赁市场正在缩小这一差距，提供没有所有权障碍的独立生活，并进一步使美国住宅房地产市场多样化。

按商业模式：租金增长超过所有权销售增长rriers 崛起

到 2024 年，销售渠道将占据美国住宅房地产市场 78% 的份额，尽管随着抵押贷款保持在高位，到 2030 年租金收入将以 2.26% 的复合年增长率增长。仅 Invitation Homes 就指定在 2025 年进行 6 亿美元至 10 亿美元的收购。机构融资能力和专业管理增强了租户体验，增强了对租赁住房的需求。 

自住业主交易仍主导美国住宅房地产市场规模；然而，锁定效应和更严格的信贷标准促使更多家庭延长租房时间。人口趋势放大了这一转变，因为千禧一代在购买房产之前会寻求更多选择，这表明租金份额将逐渐但持续上升。

按价格区间：经济适用房扩张最快

中端市场房屋在 2024 年占总支出的 48%，但经济适用房预计到 2030 年每年将增长 2.18%随着建筑商转向入门级产品线。 PulteGroup 和同行正在缩短平面图并利用联邦能源信贷来达到目标​​价格点，从而扩大买家基础。因此，由于承受能力指标捉襟见肘，美国入门级住宅房地产市场规模不断扩大。 

奢侈品行业在高风险地区落后，那里的保险和气候风险导致持有成本上涨。尽管如此，在财富积累和新增供应有限的支撑下，风险较低的内陆都会区的优质项目继续被稳定吸收，从而保持了美国住宅房地产市场的双轨动态。

按销售方式：新建房屋在转售环境受限的情况下获得动力

2024 年现房转售占营业额的 88%。然而，新建房屋数量预计将复合至到 2030 年，每年将增长 2.30%，这得益于老化库存带来的竞争减少以及 b建筑商提供降价激励措施的能力。创纪录的劳动力短缺——2024 年将有 501,000 名工人，2025 年将有 454,000 名工人——限制了绝对产出，但不会破坏增长潜力^{[3]Associated Builders and Contractors，“建筑劳动力短缺”分析，”abc.org}。 

因此，随着预制、人工智能调度和改革导向型司法管辖区简化审批等措施缓解了生产障碍，美国住宅房地产的初级销售市场份额应会略有上升。正在出现的平衡为建筑商提供了更健康的管道可视性，并为租户和买家提供了多样化的收购渠道。

地理分析

2024 年，美国东南部将保留美国住宅房地产市场 40% 的份额，这使美国东南部地区受益。有利于企业的税收制度、相对的承受能力以及企业搬迁的持续流入。保险冲击带来了挑战，但机构投资者仍然活跃，受到德克萨斯州和佛罗里达州强劲的家庭形成和就业增长的吸引。随着开发商利用宽松的分区和大面积地块，“先建后租”的推出支撑了进一步的扩张。 

西部地区以 2.40% 的预计复合年增长率引领增长，到 2030 年。严重的住房供应不足、集中的科技就业以及有限的可开发土地燃料价格弹性。加州的分区改革尚未开启大规模生产，而与野火相关的保险提款则加剧了稀缺性。尽管如此，里诺、盐湖城和丹佛的市场势头仍然存在，来自昂贵的沿海县的移民维持了需求。 

东北地区仍然是一个以强劲的收入和有限的供应为基础的高端市场。马萨诸塞州和纽约州录得最高百万近年购房贷款占比分别为 64.2% 和 63.8%。与此同时，中西部地区以其负担能力优势和改善的就业基础吸引了远程工人。 2023 年，小城镇新增居民 291,400 人，反映出大急流城和印第安纳波利斯等市场的复兴。地理马赛克凸显了美国住宅房地产市场中微妙的机遇和风险。

竞争格局

整合正在重塑整个美国住宅房地产市场的竞争。 Blackstone 2024-2025 年的交易增加了近 100,000 个多户型和单户型单元，使该公司的业务覆盖亚特兰大、达拉斯和夏洛特的多个细分市场。 Invitation Homes 仍然是最大的单户业主，拥有 80,000 套自有房屋，另外 30,000 套通过合资企业管理。 

技术ogy 玩家同样也在扩大规模。 Rocket Companies 在收购 Redfin 后以 94 亿美元的价格与 Cooper 合并，整合了美国六分之一贷款的抵押贷款服务。 CoStar Group 斥资 16 亿美元收购 Matterport，增加了 3D 孪生功能，将在线参与度延长了 20%，并提高了租赁转化率。 

尽管交易引人注目，但机构所有权仍占 8200 万套单户住宅存量的近 1%。因此，随着规模提供商通过技术寻求运营杠杆，以及小型投资者进行整合以抵御美国住宅房地产市场的融资和保险冲击，竞争强度预计将会上升。