澳大利亚豪华住宅房地产市场规模和份额

澳大利亚豪华住宅房地产市场分析

2025 年澳大利亚豪华住宅房地产市场规模为 251.9 亿美元，预计 2025 年将达到 251.9 亿美元，预计 2025 年将攀升至 366.9 亿美元2030 年，复合年增长率为 7.81%。最近的政策转变、信贷收紧和移民流动的变化正在重塑需求，但随着国内超高净值买家取代日益减少的海外资本，优质库存继续迅速出清。滨水区和品牌项目设定了新的定价基准，而可持续性功能则提供了两位数的溢价，并吸引了机构支持的建租计划。开发商严重依赖预售来降低管道风险，二级市场流动性依然强劲，因为超过 6000 万美元的场外交易谨慎进行。与此同时，遗产和海滨走廊的供应限制rs 正在抬高土地价值并鼓励适应性再利用策略。

澳大利亚豪华住宅房地产市场趋势和见解

高度偏好海滨，品牌和遗产升级住宅

对海滨、品牌和遗产升级住宅的需求持续增长，反映了房地产市场不断变化的买家偏好。 目前，全国海滨房产的溢价高达 69%，其中悉尼领先，溢价高达 104.7%，珀斯的溢价显着上升至 61.1%，而疫情前为 53.6%。现在，近 40% 的超级豪宅交易都以直接供水为特色，这凸显了水的邻近性从单纯的便利设施转变为至关重要的必需品。当一处房产的建筑意义与黄金地段相结合时，它的吸引力就会增强，悉尼的 Woolwich Vailele 庄园就是一个例子，它的售价高达 16.1 美元百万（2400 万澳元）。伦佐·皮亚诺 (Renzo Piano) 的悉尼港一号 (One Sydney Harbour) 等品牌开发项目不仅树立了标杆，还在整个市场引起了涟漪。如今的买家越来越注重独特性，不再选择千篇一律的奢侈品。

超高净值移民的大量涌入

在稳定的政治环境和卓越的生活质量的推动下，澳大利亚继续巩固其作为超高净值人士首选目的地的地位。 澳大利亚是精英“避风港8”的一部分，继续吸引重视政治稳定和高品质生活的富裕移民。 2025年，虽然百万富翁的涌入量达到历史最低点，但由于新的签证途径有利于那些有直接购买力的人，入境人数却有所上升。悉尼优质公寓的平均价格为每平方米 22,700 美元。与此同时，墨尔本正因其独特的地理位置而成为亚太家庭的热点地区。erse 教育机会。场外“隐形财富”交易的兴起超过了 6000 万美元，凸显了这个精英群体复杂且不愿公开的策略。即使整体移民趋势下降，这一富裕人口也有望提振房地产价值。

可持续发展和智能家居集成的上升趋势

对可持续发展和智能家居集成的日益重视正在重塑豪华住房市场。 在全国范围内，节能豪华住宅的溢价为 17%，其中昆士兰州领先，为 28.9%，维多利亚州紧随其后，为 24%。在南墨尔本，Greystar 的 Gladstone 大厦投资 3.35 亿美元（5 亿澳元），拥有 5 星级绿色之星评级和 6 星级声学资质，将 ESG 标准与奢华无缝融合。对于面临空置税问题的离岸业主来说，智能家居自动化提供了一种解决方案，可以进行远程财产监督。强制能源披露随着节能产业的出现，节能产业与传统产业之间的估值鸿沟将会扩大。尽早采用绿色技术的开发商将获得丰厚回报。

政府投资者签证和外国投资渠道

外国投资政策和移民策略将在2024年发生重大变化。2024年，国家创新签证的推出将移民的重点转向人才，同时保持对优质房产的强劲需求。尽管在 2027 年之前，外国人禁止购买现房，但新建房屋和建房出租资产仍然存在机会，巧妙地重新引导资本流动，而不会完全停止。自 2020 年以来，已发放超过 25,000 个全球独立人才签证，凸显了该州吸引高价值移民的承诺。近期政策调整加快了低风险案件的审批速度，体现了方法的细化而不是后退k.因此，部分外国基金坚持支持发展融资。

高额印花税和外国买家附加费

澳大利亚针对外国购房者推出了重大税收措施。 新南威尔士州的附加费飙升至 9%，而昆士兰州的附加费则上涨了 8%。因此，非居民现在面临的溢价交易总关税超过 16%。 2024 年财政部法修正案（外国投资）法案追溯性地认可了这些费用，消除了双重征税的任何减免。从 2025 年开始，资本利得预扣税将升至 15%。此外，未使用的外资住宅将产生每年 28,100 美元至 84,600 美元的空置费。这些税收可能会减少净收益率，并可能在不久的将来阻止对价格敏感的外国买家。相比之下，拥有既定税务居所的国内买家可享受更低的成本，从而获得竞争优势^{[1]Revenue NSW,“Foreign Buyer Duty Surcharge Changes 2024,”revenue.nsw.gov.au}。

主要城市优质土地供应有限

主要城市优质土地供应有限，严重影响城市发展。在悉尼港、墨尔本亚拉区和布里斯班河滨，严格的规划控制正在限制巢穴城市并推高采购成本。遗产重叠加上社区的反对，正在延长审批时间。例如，Mirvac 雄心勃勃的 134 亿美元（200 亿澳元）管道目前正在努力应对多年的交付时间。虽然建筑成本最近有所下降，但仍然很高，挤压了新项目的利润。由于可开发场地越来越少，开发商越来越多地转向适应性再利用和空气权计划，这两者都增加了设计和融资的复杂性。由于稀缺，这种有限的管道正在促进现有持有资产的升值，但同时也阻碍了更广泛的市场增长。

细分分析

按业务模式：销售交易锚定市场规模

2024 年销售占据澳大利亚豪华住宅房地产市场份额的 80.1%，突显了国家以所有权为中心的财富战略。这些由于取消遗产税、鼓励代际所有权转让并扩大澳大利亚豪华住宅房地产市场规模，该政策的深度得到了加强。预售表现说明流动性；联实集团在悉尼港一号项目竣工前获得了 89% 的股权。国内买家目前占据主导地位，抵消了 2025 年 4 月临时禁止购买现房后海外买家的疲软。资产管理公司继续将优质永久业权视为对冲货币波动和上市股票波动的手段。

租赁资产虽然基数较小，但预计将以 8.21% 的复合年增长率增长，这是由机构“建租”管道推动的，这些管道提供了酒店式便利设施和租赁灵活性。 Greystar 的 Gladstone 开业提供 700 个带有优质共享空间的单元，标志着澳大利亚豪华住宅房地产市场如何向以服务为导向的入住模式多元化。新兴租赁阶层看重交钥匙工程对资本收益的生活和 ESG 保证。虽然销售仍将占据主导地位，但租赁市场将扩大市场对临时高管和对交易成本持谨慎态度的外籍人士的吸引力。

按物业类型：公寓保持领先地位，别墅加速

公寓和公寓占据 2024 年价值的 59.9%，反映了城市密度和礼宾驱动的便利性，对国际和时间紧迫的高管有吸引力。澳大利亚高层住宅豪华住宅房地产市场规模受益于土地稀缺和天际线声望；伦佐·皮亚诺 (Renzo Piano) 的玻璃幕墙悉尼港一号创下了每平方米 34,000 美元的纪录。开发商正在将内部占地面积扩大到三居室和四居室布局，以吸引别墅的需求。 Mirvac 的 Harbourside Residences 等遗产改造项目将公寓效率与优越位置融为一体，扩大了买家渠道。

别墅和有地住宅虽然所占份额较小，但预计复合年增长率为 8.55%。大流行后的偏好倾向于户外空间和隐私。珀斯 Attadale 郊区的豪宅售价为 470 万美元（700 万澳元），较 2023 年之前的基准水平有了实质性飞跃。海滨别墅始终获得最强劲的升值，悉尼资产的交易价格是内陆别墅的两倍多。定制潜力和多代布局为这一势头提供了持久力，使别墅成为市场上崛起最快的明星。

按销售方式：二级市场主导地位表明深度

二手房转售控制着 2024 年营业额的 60.3%，证明了现有区域的流动性和深度。由于外国买家禁令限制了新的海外收购渠道，加剧了国内买家之间的竞争，二级股票所持有的澳大利亚豪华住宅房地产市场份额将进一步扩大。为了保护隐私，高价值交易越来越多地在场外进行；数 60 百万美元高级住宅将于 2024 年在未公开上市的情况下易手。

随着外国投资者保留购买新建筑的机会，首次销售将受益于重新定向的国际资本；这一监管利基支持开发商的融资模式。一旦目前正在规划的项目在 2027 年之后完成，澳大利亚豪华住宅房地产市场规模将因初次发布而扩大。预售速度依然强劲：Mirvac 于 2024 年 12 月报告了 9.5 亿美元的住宅预售账簿，提供了盈利可见性。然而，鉴于规划滞后和土地限制，预计二次交易仍将是价格发现的领头羊。

地理分析

2024 年，尽管总体价格下降了 0.7%，但悉尼仍然保持了全国价值 38.7% 的份额。当地超高净值个人和回国的外籍人士利用有利的货币条件和全球价值认知，确保稳定的吸收率。海滨房产的溢价高达 104.7%。此外，Lendlease 在 2024 财年完成了价值 82 亿美元的开发项目，反映出对悉尼吸引力的长期信心。虽然监管措施可能会暂时限制海外购买，但强劲的国内财富创造和有限的土地供应预计将支持持续的需求。

墨尔本的价格下跌了 2.1%，但由于其领先的大学和文化基础设施，继续吸引以家庭为中心的投资。由 Gurner 和 Qualitas 牵头的 Jam Factory 重建项目耗资 27.5 亿美元，体现了开发商对优质综合用途开发项目的持续兴趣。亚拉走廊的优质房产平均每平方米 15,800 美元，品牌产品有助于维持价格稳定^{[2]Architecture & Design，“果酱工厂重建详细信息”，architectureanddesign.com.au}。

布里斯班预计将成为增长最快的城市，到 2030 年复合年增长率为 9.03%。来自南方首府的州际移民以及 2032 年奥运会之前基础设施投资的增加正在推动需求。河滨房产实现了 47.4% 的溢价，最近的超级豪宅销售额达到 1,180 万美元（1,760 万澳元）。强劲的人口增长和相对实惠的奢侈品价格表明了进一步的增长潜力。

珀斯的价格上涨了 3.8%，在全球排名第 16 位。该市由矿业驱动的经济增长和每平方米低于 6,700 美元的海滨价格吸引了东海岸的买家，从而将奢侈品市场向西扩展。除了主要城市之外，拜伦湾和黄金海岸等沿海生活方式目的地继续吸引可自由支配的支出，反映出成熟且地域多元化的高端市场。

竞争格局

澳大利亚豪华住宅房地产市场适度分散。 Lendlease、Mirvac 和 Crown Group 等知名开发商在市场上占有重要地位，利用其土地储备和建筑专业知识，约占超优质管道总价值的三分之一。售前仍然是一项重要的风险缓解策略；例如，悉尼港一号项目的承诺率达89%，提前交付。公司越来越多地将资本重新分配到“建租”项目中，以适应不断变化的消费者对更长使用期限的偏好。

像 Greystar 这样的新进入者正在通过引入机构级运营和提供酒店级服务以及注重 ESG 的设计来加强租赁市场。他们位于南墨尔本的格拉德斯通大厦成为外国养老金的典范寻求稳定、与通胀挂钩的回报的基金。协作方法变得越来越普遍 - Gurner 与 Qualitas 的合作伙伴关系提供了夹层融资，绕过了传统的银行贷款限制，并实现了大型城市场地的分阶段开发。

可持续性已成为一个关键的竞争因素。获得五星级绿星评级的开发商始终能够获得 15-20% 的溢价，使其住宅项目符合投资者的 ESG 要求。技术采用侧重于能源仪表板、非接触式进入系统和增强音响等实用解决方案，反映了买家对成熟技术而非实验性道具技术的偏好。市场进入壁垒仍然较低；高昂的土地成本和冗长的审批流程阻碍了小型建筑商的发展，使中级开发商保持集中^{[3]澳大利亚政府，“媒体发布 - 2025 年住房供应和外国投资”，australia.gov.au}。