沙特阿拉伯住宅房地产市场规模和份额分析

沙特阿拉伯住宅房地产市场分析

2025 年沙特阿拉伯住宅房地产市场规模为 1,546.1 亿美元，预计到 2030 年将以 6.70% 的复合年增长率扩大至 2,138.5 亿美元。 愿景下的政府持续资助到 2030 年，人口的强劲增长和抵押贷款流动性的增加将扩大供需缺口并推动新的交付。销售仍然是购房的主要途径，但不断深化的租赁文化正在重塑单元组合、便利设施和租赁期限。随着主要城市土地紧张，公寓占据了新建建筑的最大份额，而经济适用房则在补贴、较低首付和快速审批的支持下表现优于其他住房。执行能力正在提高：2024年上半年房地产项目合同授予量同比增长8%，建筑总支出达到493亿美元，凸显了强劲的管道势头。

沙特阿拉伯住宅房地产市场趋势和见解

2030 年愿景下政府支持的住房计划改善住房拥有权

2030 年愿景下政府支持的住房计划正在改变沙特阿拉伯的住房拥有机会，让公民更容易获得住房。作为“2030 年愿景”的一部分，政府将首付降低至 5%，并通过证券化增强抵押贷款流动性，从而实现 70% 的住房拥有率。国家住房公司与中国建筑签署价值 6.65 亿美元的协议，交付 20,000 套住房，展示了强大的执行能力并促进了国际合作。此外，沙特房地产再融资公司以 9.06 亿美元从沙特国家银行收购投资组合，标志着沙特最大的二级市场交易，投资者信心。土地释放计划和受托管保护的期房法规进一步支持这些融资改革，共同扩大沙特阿拉伯住宅房地产市场的准入。

持续的住房短缺维持了对新住宅项目的需求

沙特阿拉伯的房地产市场正在努力解决严重的供需不平衡问题，这为新住宅开发创造了机会。 预计到 2030 年，沙特阿拉伯将需要额外超过 80 万套住房，从而维持所有价位段的强劲需求。然而，计划到 2025 年新增 30 万套公寓不足以满足年度家庭形成率，特别是在政府招聘集中的利雅得。这种短缺在中等收入家庭中最为明显，即使在早期建设阶段也推动了强劲的预售。房地产总局正在积极确保质量合规性并鼓励开发商添加ess 服务不足的地区。这些持续的赤字预计将支持沙特住宅房地产市场的长期稳定。

年轻人口的扩大和家庭结构的增加将推动住宅需求

在人口和经济变化的推动下，沙特阿拉伯的住宅房地产市场正在经历重大转型。 该国超过三分之二的人口年龄在 35 岁以下，随着毕业生获得非石油工作，该国的家庭结构正在增加。这一趋势导致中心地区对小型、设施丰富的公寓的需求不断增加。年轻的沙特人通常从租房开始，这活跃了租赁市场并创造了拥有住房的途径。利雅得金融区和东部省工业中心的租赁需求尤其强劲，促进了住宅房地产市场的增长。此外，针对首次购房者的负担得起的融资计划正在实现转型到入门住房，支持不同单元类别的吸收^{[1]KAPSARC 研究人员，“人口变化和住房需求”，KAPSARC，kapsarc.org}。

创建新住宅的大型城市开发和基础设施项目中心

沙特阿拉伯的城市发展举措正在改变住宅房地产市场，创造充满活力和可持续的社区。 NEOM、SEDRA、MARAFY 和 Diriyah Gate 等旗舰项目正在引入数千个适合步行的混合用途住宅单元。 ROSHN 计划在 SEDRA 交付 30,000 套住宅，在 MARAFY 交付超过 14,000 套住宅，将传统与先进的智慧城市功能融为一体。增强的交通走廊将这些枢纽与关键就业集群连接起来，减少了通勤时间并增加了土地价值。重大合同授予，包括 Red Sea Global 1.75 亿美元的建设项目ut，正在推动建筑活动和就业增长。这些发展正在将沙特阿拉伯住宅房地产市场的经济影响力扩展到传统城市中心之外。

材料价格波动和劳动力短缺导致建筑成本高昂

由于材料价格波动和劳动力短缺，沙特阿拉伯的建筑业正在努力应对成本不断上升的问题。 2024年上半年水泥消费量达到2260万吨，价格从每吨58.5美元到63.9美元不等，对项目预算产生了重大影响。价值超过 8500 亿美元的巨型项目垄断了材料和熟练劳动力，导致延误。偏远地区的开发商面临更高的运费，进一步挑战保障性住房项目。尽管本地制造业正在扩张，但仍需要数年时间才能满足需求。库存和对冲策略正在增加持有成本，压缩沙特阿拉伯住宅房地产市场的利润。

经济对油价的依赖影响消费者的承受能力和投资者的信心

沙特阿拉伯经济对油价的依赖继续影响消费者的承受能力和投资者的情绪。 公共部门工资和住房财政支出仍然与石油收入密切相关。油价下跌迅速影响就业保障和可支配收入。 2025年1月，房价通胀达2%，别墅租金上涨7.7%，给中等收入租房者带来压力。截至 2024 年 6 月，由于原油价格走软，个人住房贷款发放额同比下降 11% 至 14.1 亿美元。尽管外资所有权税降至 5%，但国际买家仍保持谨慎态度，在投入资金之前密切关注石油市场趋势。为了减轻油价波动的影响，沙特阿拉伯正在重点关注财政收入多元化和推进抵押贷款证券化。

细分市场分析

按业务模式：销售仍为核心，租金激增

2024年，销售占据沙特阿拉伯住宅房地产市场的64.6%，反映了对所有权支持的文化偏好补贴抵押贷款和充足的政府土地补助。主要交易通常涉及通过托管结构担保的计划外承诺，该托管结构可以保护买家并分阶段释放资金，从而增强信心。 ROS等开发者HN 采用虚拟展厅和即时抵押贷款审批来加速大型总体规划区域的预订。与此同时，在外籍人士流动性和年轻沙特人在新商业区附近寻求灵活住房的需求的推动下，到 2030 年，租赁渠道预计将以 7.37% 的复合年增长率增长。 Ejari 等租赁平台正在实现合同签发和租金收取的数字化，提高沙特阿拉伯住宅房地产市场的透明度和专业管理标准。

租金增长集中在利雅得阿卜杜拉国王金融区和达曼走廊周围，石化雇主吸引了临时工程师。机构房东不断涌现；例如，Sedco Capital 正在组建多元化的多户型投资组合，标志着可投资租赁资产类别逐渐成熟。 ROSHN 与思科的物联网合作等技术合作支持可带来租金溢价的智能家居功能。销售将c租金继续主导价值，但租金在经济周期中提供了安全阀，并补充了生命阶段的住房选择，丰富了沙特阿拉伯住宅房地产的整体市场结构。

按房产类型：公寓主打高密度扩张

公寓和公寓在 2024 年占收入的 52.3%，并以 7.58% 的复合年增长率引领增长，到 2030 年，凸显了它们在房地产领域的主导地位。土地有限的地铁。该部门擅长交付规模：SEDRA、MARAFY 和 ALDANAH 的多层街区可提高成本效率，加快交付进度，并与 2030 年愿景的可负担性目标保持一致。开发商越来越多地将联合办公休息室、现场儿童看护和屋顶娱乐设施整合到公寓大楼中，以满足不断变化的生活方式期望。别墅仍然吸引着大家庭，但不断上涨的地块成本和水电费正在缩小负担能力差距，引导中等收入买家转向垂直居住^{[2]MENAFN 新闻室，“ALDANAH 社区首次亮相”，MENAFN，menafn.com}。

沙特阿拉伯住宅房地产市场规模对公寓的需求顺势明显，综合交通线路缩短了通勤时间，并与政府的可持续发展目标保持一致。数字化许可以及模块化建造正在帮助 Dar Al Arkan 等国内公司将建造周期缩短高达 15%。外国合作伙伴贡献了外墙工程、外墙清洁机器人和节能玻璃系统，扩大了单位的吸引力。预计到 2027 年将有超过 70,000 套公寓钥匙在主要城市交接，该细分市场仍将是新城市开发的核心。

按价格区间划分：经济适用房在政策顺风车下加速

中型市场股票在 2024 年占据 45.1% 的收入份额，但经济适用房预计将以 7.79% 的复合年增长率超过其他所有区间，达到 2030. 白地税、减少首付和补贴长期抵押贷款正在共同降低月收入在 1,600 美元至 2,400 美元之间的家庭的准入门槛。利雅得胡扎姆地区的项目售价为 66,500 美元起，启动后几周内预订率就超过 75%。

沙特阿拉伯经济适用房住宅房地产市场规模正受益于国际降低成本的专业知识：中国建筑工程有限公司采用预制板，可将材料浪费减少 20%。埃及建筑商为室内布局带来了价值工程，既符合当地文化规范，又最大限度地提高了可销售面积。随着宏观经济逆风持续存在，经济适用房的反周期性质可能会稳定开发商现金流并强化 2030 年愿景社会目标。

按销售方式：一级销售保持领先地位

一级销售控制着 2024 年收入的 56.5%，预计将在随着大型项目相继进入建设阶段，复合年增长率为 7.48%。 2024 年底颁布的托管规则将资金引入专用项目账户，培养信任并加速达兰 ALDANAH 等社区的预售，该社区在推出后三周内售出了 1,000 套。二级交易在成熟地区蓬勃发展，但面临有限的库存和装修费用，从而抑制了增长。

流动性举措扩大了沙特阿拉伯住宅房地产一级交易的市场规模：SRERC 证券化将银行资本回收到新的抵押贷款发放中，而数字营销则降低了客户获取成本。开发商通过分阶段付款计划和家具券来激励早期买家，确保建设支出与现金流入保持一致。大规模阶段的不断推出可能会使一级市场在未来五年内保持主导地位，而二级交易将成为升级买家的流动性平台rs.

地理分析

2024年，在政府部委、金融机构和重大千兆项目总部的推动下，利雅得在全国交易额中保持领先地位，占40.4%。新穆拉巴正在进行的市中心改造以及地铁扩建正在促进混合用途集群的发展，将工作场所与不断增加的住房供应融为一体。例如，ROSHN 的 SEDRA 项目预计将交付 30,000 套新住宅，增强产品多样性并解决 85,000 名潜在买家的积压问题。高吸收率确保平均交付周期保持在 14 个月以下，反映了沙特阿拉伯住宅房地产市场的运营效率。

在 ROSHN 的 MARAFY 运河区和旅游驱动等举措的支持下，吉达继续保持第二大市场的地位n 红海环球开发的子市场。在游轮码头和酒店场所全年活动增加的推动下，海滨公寓的租金增长最快。港口的现代化还促进了物流就业，再加上宽松的外资所有权法规，吸引了寻求生活方式福利和投资机会的区域专业人士。吉达将文化遗产与现代基础设施相结合，符合“2030 年愿景”的经济多元化目标，确保稳定的住房需求。

达曼都市区的增长率最高，预计到 2030 年复合年增长率 (CAGR) 为 8.21%。这一增长是由石化行业扩张和港口基础设施升级推动的，这些都吸引了新的劳动力流入。位于达兰附近的 Aldanah 等总体规划正在成为知识世界的主要目的地。员工，特别是与阿美公司及其下游行业相关的员工。此外，在可再生能源就业和高科技制造业的支持下，NEOM 和红海海岸等新走廊正在发展成为绿地中心。这些地区受益于较低的土地成本和有利的政策激励，扩大了沙特阿拉伯住宅房地产市场的地域范围，同时逐步缓解了该国最大的两个城市的压力。

竞争格局

沙特阿拉伯住宅房地产市场适度集中。政府支持的开发商、ROSHN 和国家住房公司 (NHC) 正在战略性地合并土地储备、确保优惠融资并建立全球合作伙伴关系。通过与思科和 Naver 的合作，ROSHN 正在将智慧城市框架集成到其旗舰站点中，定位于作为沙特阿拉伯住宅房地产市场的技术领导者。与此同时，NHC 正在利用二级市场再融资来确保抵押贷款成本保持在可承受范围内，并签署了价值 13.3 亿美元的建设运营协议，旨在加强供应链并促进增长。

Dar Al Arkan、Al-Akaria 和 Sumou Holding 等私营公司专注于设计创新并迎合特定细分市场。 Dar Al Arkan 在 SEDRA 内的价值 5700 万美元的别墅套餐突出了与欧洲建筑师的合作关系，吸引了追求国际美学的高收入买家。同样，Sumou 与埃及 Hassan Allam 签署的谅解备忘录引入了模块化建筑专业知识，从而加快了郊区开发的项目时间表。这些合作带来了外部专业知识，同时有效管理成本，增强了沙特阿拉伯住宅房地产行业的竞争力^{[3]国家住房公司新闻办公室，“与 Naver 的数字孪生协议”，NHC，nhc.sa}。

机构投资在推动市场成熟度方面发挥着关键作用。 Jadwa REIT 和 Sedco Capital REIT 等房地产投资信托基金 (REIT) 正在向住宅区多元化发展，为开发商提供有保障的移交后租赁并制定可行的退出策略。此外，沙特房地产再融资公司的证券化平台正在扩大其投资者基础，将养老基金和保险公司纳入其中，从而降低发起人的融资成本。总之，战略合作伙伴关系、数字技术和结构化金融机制的整合正在塑造一个充满活力但适度集中的沙特阿拉伯住宅房地产市场。