房地产市场规模和份额
房地产市场分析
2025年印度尼西亚房地产市场规模预计为667.4亿美元，预计到2030年将达到869.8亿美元，预测期内（2025-2030年）复合年增长率为5.44%。持续的基础设施支出、总统提出的 GDP 年增长 8% 的目标以及正在进行的 300 万套住房计划是这一上升周期背后的主要推动力。价值 1,286 亿美元的 153 个国家战略项目的进展正在加强物流走廊并提高对住宅和商业资产的需求。 2024年水泥消费量攀升至2854.2万吨，证实建设势头依然完好。与此同时，对售价不超过 50 亿印尼盾的单位实行增值税豁免，最近将税率下调 25 个基点至 5.75%，有助于中等收入家庭完成住房交易[1]公共工程和住房部，“2025 年 300 万套住房计划的预算分配”，公共工程和住房部，pu.go.id。
主要报告要点
- 按房产类型，住宅持有到 2024 年，将占印尼房地产市场份额的 56.7%，而到 2030 年，商业地产的复合年增长率预计将达到 5.98%。
- 从业务模式来看，2024 年，销售业务将占印尼房地产市场规模的 70.1%；到 2030 年，租赁领域的复合年增长率将达到 6.31%。
- 按最终用户计算，个人和家庭将在 2024 年占印度尼西亚房地产市场的 61.2%，而企业和中小企业预计将实现最快的 6.12% 复合年增长率。
- 按地域划分，DKI 雅加达在 2024 年以 31.8% 的收入份额领先；东爪哇是增长最快的地区，到 2030 年复合年增长率为 6.61%。
房地产市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 不断增长的中等收入人口增加了城市中心的住房需求 | +1.2% | 全国性，集中在雅加达、泗水、万隆 | 中期（2-4 年） |
| 持续的城市化推动雅加达和泗水等主要城市的垂直发展 | +1.0% | 贾卡rta、泗水、棉兰、望加锡 | 长期（≥ 4 年） |
| 基础设施改善，如捷运、收费公路和机场，增强房地产可达性 | +0.8% | 爪哇走廊、加里曼丹 (IKN)、苏门答腊收费网络 | 长期（≥ 4 年） |
| 鼓励中低收入群体发展的经济适用住房计划 | +0.7% | 全国范围，重点关注外岛农村地区 | 短期（≤ 2 年） |
| 外国投资对商业、物流和旅游相关房地产的兴趣上升 | +0.6% | 雅加达、巴厘岛、巴淡岛、主要工业区 | 中期（2-4 年） |
| 电子商务和零售网络的扩张推动了仓储和零售空间的需求 | +0.5% | 爪哇工业走廊、主要港口城市 | 短期（≤ 2 年） |
| 来源： | |||
不断增长的中等收入人口推动城市住房需求
家庭收入增长和预计 2025 年全国 GDP 增长 5.2% 正在扩大核心城市的潜在买家群体。印度尼西亚房地产市场直接受益于央行最新利率下调至 5.75%，降低了抵押贷款利率首次购买者的服务费用。对价格等于或低于 50 亿印尼盾的房屋的增值税减免进一步缩小了负担能力差距，有效释放了爪哇城市走廊的潜在需求。分析师预计，随着购买力通过预售渗透，上市开发商的股权估值将会坚挺。政策制定者强调住房的双重经济和社会作用，指出该行业能够提高建筑业就业和缩小贫困水平。
城市化加速主要城市的垂直发展
印度尼西亚的城市人口持续攀升，推动开发商在有限的城市土地上开发高层建筑。 2024 年，加里曼丹的水泥需求将增长 18.8%，与计划中的新首都 Nusantara 的建设速度相呼应。到 2029 年，政府资本支出将达到 30 亿美元，支撑这一转型。三菱地所的两座苏迪曼塔楼等项目（预计到 2028 年将达到 330 m 和 270 m），展示了如何投资或正在对密度压力做出反应。这些趋势使垂直生活成为印度尼西亚房地产市场未来城市增长的默认解决方案。
基础设施发展增强了房地产的可及性
到 2024 年 1 月，已竣工的收费公路里程达到 2,816 公里，更加无缝地连接苏门答腊岛、爪哇岛和苏拉威西岛。仅 Cimanggis-Cibitung 走廊就吸纳了 6.839 亿美元，缩短了大雅加达地区的通勤时间，并立即提升了邻近土地的价值。在巴厘岛，一条耗资 200 亿美元的地铁将于 2028 年连接伍拉·赖机场和乌布，预计一旦投入运营，将重新评估旅游节点。 Bandara Dhoho Kediri 等航空项目（5.677 亿美元）同样正在向更广泛的投资者开放二级城市，扩大印度尼西亚房地产市场的空间范围[2]Sekretariat Negara，“2024 年国家战略项目进展和运营收费公路长度”，Sekretariat Negara，setneg.go.id。
经济适用房计划刺激中低收入发展
经济适用房仍然是提高生活水平和促进经济发展的基石到 2025 年，“300 万套住房”计划将投资 3.276 亿美元，目标是在农村地区建造 200 万套住房，在城市地区建造 100 万套公寓。为了支持这一努力，惠誉评级强调，价格低于 20 亿印尼盾（122,000 美元）的房屋有望在 2025 年推动持续销售。模块化建筑不仅可以获得成本效益，而且还可以利用绿色建筑激励措施，为这一领域的显着增长做好准备。这些努力强调了合作的重要性。解决中低收入群体住房需求方面的创新。
限制影响分析
| 中期（2-4年） | |||
| 主要城市地区公寓供应过剩，导致价格增长和吸收放缓 | -0.6% | 雅加达泗水中央商务区、万隆优质细分市场 | 短期（≤ 2 年） |
| 冗长的许可流程和监管复杂性延迟了项目执行 | -0.4% | 全国，对新兴地区的影响尤为明显 | 中期（2-4 年） |
| 高建设和融资成本影响开发商利润和最终用户定价 | -0.3% | 全国范围内，严重偏远地区的影响 | 短期（≤ 2 年） |
| 来源： | |||
有限的负担能力限制了低收入住房访问
低收入家庭印尼 1100 万套住房积压导致自住房首当其冲。预算限制阻碍了项目的推出，2025 年的拨款将低于 2024 年。爪哇与其外岛之间不断扩大的收入差距加剧了负担能力的挑战。这强调了补贴和创新融资来满足这一需求的必要性。如果没有这些措施，印度尼西亚的房地产市场可能会陷入困境，从而阻碍其增长潜力。
公寓供过于求给城市高档公寓带来压力
雅加达的房地产市场正在经历一个充满挑战的阶段，特别是在高档公寓市场。在雅加达中央商务区，库存水平的上升超过了最终用户的吸收速度，导致销售周期延长并抑制了价格上涨。通常与外国买家有关的奢侈品开发项目在疫情期间举步维艰，目前仍在寻求恢复之前的势头。作为回应，开发大量投资于高端项目的 lopers 正在将重点转向中端市场产品，以保障其利润率。这种差异凸显了印度尼西亚更广泛的房地产领域内不同微观市场适应新库存涌入的不同速度。随着市场重新调整，利益相关者需要调整策略，以适应不断变化的需求动态。
细分市场分析
按房地产类型：尽管住宅占主导地位，商业细分市场仍在加速
住宅资产在 2024 年占据了印度尼西亚房地产市场的 56.7%，这主要得益于人口增长和 300 万套住房主动性和对所有权的文化偏好依然强烈。这种主导地位在印尼住房房地产市场规模中显而易见，预售仍然集中在雅加达内环以外的有地住宅。公寓和垂直公寓正在获得越来越多的关注由于土地变得稀缺，泗水和万隆的别墅吸引了郊区走廊的生活方式买家。政府通过增值税减免和抵押贷款补贴提供的支持继续确保前期需求，确保印度尼西亚房地产市场保持坚实的住宅支柱[3]Journal of Urban Planning and Development, “Vertical Housing Trends in Jakarta and Surabaya”泗水”，ASCE 图书馆，ascelibrary.org。
商业类别虽然规模较小，但将以 5.98% 的复合年增长率扩张，是房地产类型中最快的。在电子商务的渗透和印度尼西亚在东盟供应链中的枢纽作用的推动下，物流仓库引领了这一增长。随着 Telkom Indonesia 吸引新投资者，办公形式正在向灵活的工作空间转变，数据中心的足迹也在扩大。综合旅游综合体耗资 25.8 亿美元的 PIK 2 项目也在扩大酒店渠道。这些动态表明，到 2030 年，商业库存将在印度尼西亚房地产市场规模中占据越来越大的份额。
按业务模式：租赁细分市场在销售主导下获得动力
销售模式在 2024 年控制着印度尼西亚房地产市场收入的 70.1%，反映了人们强烈的置业精神和政策支持。知名开发商积极的土地储备策略确保了未来的推出渠道，而数字预订平台则缩短了交易时间。降息和增值税豁免导致近期契约转让激增，强化了印度尼西亚房地产市场的销售文化。
尽管如此，受益于职业流动性和新首都的过渡性住房需求，租赁资产的复合年增长率为 6.31%。雅加达和泗水的共享居住模式收益有所上升吸引 Z 世代租户。机构资本（通常通过房地产投资信托基金）寻求可预测的现金流，并逐渐将物业管理标准正式化。因此，印度尼西亚房地产行业呈现出分歧：所有权仍然令人向往，但租赁产品正在获得合法性和流动性。
按最终用户：企业需求与家庭主导地位一起加速
在首次置业者和家庭升级周期的推动下，个人和家庭在 2024 年保留了印度尼西亚房地产市场 61.2% 的份额。相对于工资增长，抵押贷款仍然可以承受，从而维持了该用户群体的流动性。税收折扣增强了购买意愿，家庭继续主导吸收，特别是在爪哇的通勤带。
由于工厂扩张和服务业升级需要新的足迹，预计企业和中小企业的复合年增长率将达到最高的 6.12%。东爪哇的工业区体现了这种转变，吸引了电子企业和汽车投资需要毗邻的工人住房和物流中心。 Nusantara 引发了政府机构和供应商的搬迁，刺激了临时和长期的办公需求。随着外资所有权规则的放宽，国际投资者也出现在“其他”类别中，从而共同使印度尼西亚房地产市场的最终用户组合多样化。
地理分析
DKI 雅加达在 2024 年占印度尼西亚房地产市场的 31.8%，其作为金融核心和消费支出大国的作用得到了加强。地铁线路的延伸和雅加达-万隆快速铁路的竣工改善了地铁内的可达性，提升了住宅和办公价值。开发商正在将投资组合重新定位为混合用途城镇，以适应政府部门搬迁到努桑塔拉后的预期转变。
东爪哇省是增长最快的省份，预计将增长 6.61%AGR 到 2030 年。泗水的港口现代化和 Gresik Java 综合工业区吸引着外国直接投资，从而推动了住房和商业需求。收费升级增强了与印度尼西亚中部和东部的连通性，将东爪哇牢固地纳入区域供应链，并将印度尼西亚房地产市场扩展到雅加达以外。
西爪哇和印度尼西亚其他地区的集群带来了增量增长。随着雅加达土地价格的上涨，西爪哇受益于溢出的工业需求。苏门答腊岛和整个加里曼丹走廊的经济特区，特别是努桑塔拉周围，为城镇建设者开辟了绿地大道。国家战略项目的持续推出（到 2024 年底完成 41 个）确保多区域顺风，并逐步削弱雅加达在更广泛的印度尼西亚房地产市场中的主导地位。
竞争格局
印尼房地产市场集中度中等，印尼顶级开发商实行乡镇模式，在大片土地上整合住宅、商业和休闲资产。 PT Bumi Serpong Damai 公布 2023 年收入增长 12.74% 至 7.44 亿美元，展现了土地储备策略的现金流弹性。 PT Ciputra Development、PT Pakuwon Jati 和 PT Summarecon Agung 持有相似的立场，各自利用长期土地储备来维持启动选择性。
战略重点包括更多地使用数字营销、绿色建筑认证以及与外资组建合资企业。在《综合法》的鼓励下，外国投资者通过少数股权或设计-建设-运营合作伙伴关系进入，将全球 ESG 标准注入当地项目。开发商还在探索从 VR 公寓游览到基于区块链的合同等 PropTech 工具，以提高买家转化率和后台效率。
供应链联系影响成本控制。印尼水泥行业由SIG主导，拥有50.5%的份额，因此拥有相当大的定价权。领先的房地产公司通过预订材料和协商批量折扣来对冲成本飙升。随着基础设施走廊从爪哇向外扩展，竞争领域预计将扩大，但现有的土地所有权模式继续为进入印度尼西亚房地产市场提供很高的壁垒。
近期行业发展
- 2025 年 6 月：印度尼西亚邀请外国投资建造价值 800 亿美元的海堤，以保护沿海地区并提高气候适应能力房地产价值。
- 2025 年 2 月：议会批准了类似淡马锡的主权基金，以深化战略投资，可能影响未来的房地产分配。
- 2025 年 2 月：印度尼西亚基金和三井物产竞购 3 亿美元的股份收费运营商RKE，强调基础设施对房地产价值的拉动。
- 2025 年 1 月：普拉博沃总统承诺到 2029 年向 Nusantara 投资 30 亿美元，其中私人资本包括价值 4.194 亿美元的酒店办公项目。
FAQs
印度尼西亚房地产市场目前规模有多大？
2025 年市场规模为 667.4 亿美元，预计到 2025 年将达到 869.8 亿美元2030 年，复合年增长率为 5.44%。
哪种房产类型主导印度尼西亚房地产市场？
住宅资产领先在人口增长和政府住房计划的支持下，到 2024 年将占 56.7% 的份额。
印度尼西亚房地产行业中哪个地区增长最快？
东爪哇是公关预计到 2030 年复合年增长率将达到 6.61%，超过所有其他省份。
为什么租赁市场快速扩张？
不断增长的劳动力流动性、共享居住概念和 Nusantara 的过渡性住房需求推动租金收入复合年增长率达到 6.31%。
基础设施如何影响房地产价值？
价值 1,286 亿美元的国家战略项目和新建收费公路正在降低物流成本并开辟新的发展走廊。
印度投资者面临的主要风险是什么nesia 房地产市场？
优质城市子市场的建筑成本通胀、监管复杂性和公寓供应过剩是主要下行因素。
