法国住宅房地产市场规模和份额分析

法国住宅房地产市场分析

2025 年法国住宅房地产市场规模为 5,283.3 亿美元，预计到 2030 年将扩大至 6,975.2 亿美元，复合年增长率为 5.92%。此次复苏是在 2021 年 8 月至 2024 年 10 月期间交易量暴跌 35.6% 之后出现的，这凸显了随着贷款标准、抵押贷款成本和人口趋势重新适应新冠疫情后的新现实，市场的弹性。抵押贷款利率已从 2023 年末的 4.21% 降至 2025 年的近 3.1%，信贷产出已比上一年高出 71%，表明购买力和流动性有所恢复。结构性住房短缺、监管能源效率时间表以及向南部和西部地区的远程工作迁移正在增加持久的推动力。与此同时，机构资本正在加速以租赁为中心的从建到租的周期，同时能源法规正在加速现有存量的升级，巩固合规资产的长期价值。开发商正在转向经常性收入模式和综合投资服务，以保护利润免受建筑成本上涨和政策驱动的合规支出的影响。

法国住宅房地产市场趋势和见解

建筑许可证减少导致住房赤字和供应失衡

2023 年新建筑许可证下降 23.7%，加深了支撑法国住宅房地产市场长期价格下限的结构性缺口^{[1]Conseil Supérieur du Notariat，“Bilan Immobilier 2023”，Notaires de France，notaires.fr}。在净移民持续存在的地区，赤字最为严重，例如法兰西岛，尽管南部地区人口加速流出，但每年仍增加约 50,000-60,000 名居民。昂贵的材料和分层的监管减缓了新的供应，因此机构投资者瞄准了锁定长期租约和现代能源标准的建租计划。政府所有权举措承认短缺在稳定价格方面的作用，奖励那些能够在合规限制内进行操作并迅速交付的开发商ver stock

首次购买者激励措施和 PTZ+ 延期刺激入门级需求

法国将零利率 Prêt à Taux Zéro (PTZ+) 延长至 2027 年 12 月，并从 2025 年 4 月起在全国范围内扩大资格，提高入门级购买能力^{[2]Service-Public France，“PTZ：2025-2027 年资格条件”，Service-Public，service-public.fr}。到 2025 年，抵押贷款成本将降低 3.1% 左右，同时 PTZ+ 的采用也随之而来，银行表示贷款期限将长达 20 年以上，这使得每月的负担处于可控范围内。通过缩小公平差距，该计划将活动集中到以前位于高压区之外的二线城市，实现区域需求多元化并重新激发首次购房者流量。

远程工作驱动向郊区和农村地区迁移

约 770,000 名居民从郊区搬迁到郊区和农村地区。到 2021 年，从城市到农村公社的投资将比 2019 年增长 12%，刺激新的需求，并重新评估奥克西塔尼、新阿基坦和卢瓦尔河谷中部地区的房地产价值。由于大多数搬家者都提到了永久搬迁计划，目的地城市正在快速进行基础设施升级，为当地住房和服务创造循环效益。保留大都市工资的高收入专业人士增强了接收地区的购买力，从而放大了奥克西塔尼到 2030 年 6.36% 的复合年增长率预测。

能源效率法规加速改造和新建需求

从 2025 年起禁止 G 级租赁，随后禁止 2028 年禁止 F 级租赁，随后禁止 2028 年禁止 E 级租赁。 2034 年 — 创建一个估计超过 1,000 欧元/平方米的装修市场，MaPrimeRénov 的补贴支持合格家庭高达 90% 的成本^{[3]Minisère de la Transition Écologique，“Entrée en vigueur du Diagnostic de Performance Énergétique 2025”，Minisère T.E.，ecologie.gouv.fr}。 2023 年，高效 A/B 级住宅的价格溢价为 1-2%，而 F/G 级住宅的价格溢价高达 6%。营销合规新建项目的开发商享有优惠需求，机构投资者将资金配置到能源相关的投资组合中，从而获得更高的租金和更低的空置率。

抵押贷款利率上升和贷款标准收紧挤压负担能力

尽管成本从 4.2% 的峰值回落，但目前 3.1% 的平均利率仍是 2021 年末创纪录低点 1.05% 的三倍。更严格的审慎规范限制了债务，限制了中等收入借款人的贷款，2024 年 7 月法国巴黎银行未偿还住房贷款同比下滑 0.65% 至 1.424 万亿欧元。较长的 253 个月摊销期抵消了一些压力，但凸显了高端市场的负担能力压力，并推迟了年轻家庭的所有权。

实际工资增长停滞削弱了核心城市地区的购买力

实际工资落后于住房通胀，自 2019 年以来减少了雇员和工人在购买交易中的比例；顶级经理现在占买家的 52% Notaire法兰西南部。巴黎房价高于 9,500 欧元/平方米，需求收入远远超出地区中位数，从而引发持续的外迁，从而缓解了当地需求，但压缩了核心城市区域的流动性。

细分分析

按房产类型：公寓主力成交量，别墅获得增长溢价

公寓占据了法国住宅房地产市场 65% 的份额到 2024 年，这一比例将反映出大都市地区高密度居住形式的主导地位。别墅和有地住宅的基数较小，但受益于疫情后的空间偏好和远程工作灵活性，预计复合年增长率为 6.18%。能源法规对老化的公寓楼施加了更高的单位改造成本，而独立式住宅则为业主提供了对升级时间表的更多控制权。尽管如此，公寓在大型城市复兴项目中获得了规模优势，例如克利希-巴蒂诺尔 (Clichy-Batignolles)，该项目正在交付 3、400 个单元，其中 50% 为社会住房。以租赁为重点的投资者越来越多地瞄准郊区单户资产，以获得高于密集核心公寓的收益率溢价，特别是在奥克西塔尼和新阿基坦地区。

从中期来看，随着家庭搬迁到低密度区域的持续，法国住宅房地产市场的别墅交易规模预计将比公寓销售增长更快。然而，在入境学生和移民人口以及开发商主导的提高能源标签以满足 2030 年标准的现代化改造的支持下，公寓仍将是城市投资组合的支柱。机构买家对将住宅楼层与商业裙楼融为一体的混合用途建筑表现出越来越大的兴趣，利用公寓稳定的现金流来平衡写字楼市场的波动。

按价格区间：中端市场主导地位面临经济适用房加速

中端市场房产占法国住宅房地产的 46%2024 年的市场规模，提供买家预算和可用库存之间最广泛的匹配。经济适用房虽然价值较小，但由于 PTZ+ 和 MaPrimeRénov 的进入门槛较低，预计到 2030 年复合年增长率将达到 6.11%。区域分散是显而易见的：二线城镇对经济适用房的需求集中在价格低于中位数且具有生活质量优势的地方，而高收入购买者仍然主导着巴黎的高端和豪华细分市场。

能源效率规则也塑造了价格区间的动态。低价位的业主可能很难为强制升级提供资金，从而面临加速处置的风险，从而导致供应紧张并提高翻新的可负担库存的剩余价值。与此同时，在机构授权的支持下，开发商将资金集中到为公共部门雇员定价的中间住房，解决了养老基金 ERAFP 的 2 亿欧元住宅计划所凸显的结构性缺口^{[4]Établissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique，“ERAFP alloue 200 M€ au logement intermédiaire” ERAFP， erafp.fr}.

按商业模式划分：随着机构资本的扩张，租金增长超过销售

到 2024 年，传统房屋销售仍将占据法国住宅房地产市场 68% 的份额，但租金预计将以 6.29% 的复合年增长率超过传统房屋销售，从而重新定义了该国的保有权状况，即持续存在的负担能力限制、家庭较晚组建的人口趋势以及职业流动性。使灵活住房更具吸引力。养老基金和保险公司正在加大与通货膨胀相关的长期现金流的建租项目，而 Bouygues Immobilier 等大型开发商推出了 PASS’INVEST 套餐，将单位交付、装修和第一年物业管理结合起来，以吸引私人投资。

随着监管障碍的增加，拥有资本和合规专业知识的机构所有者将从分散的私人业主手中夺取市场份额。因此，分配给专门建造的租赁街区的法国住宅房地产市场规模将会上升，特别是在租户需求一致的大学城和以交通为导向的开发项目中。

按销售模式：二级主导地位与一级部门复兴的结合

2024 年，现房转售占据法国住宅房地产市场 65% 的份额，巩固在成熟的住房存量中。然而，由于有利于新建建筑的更严格的能源法规的支持，预计第一产业将以 6.22% 的复合年增长率增长。大巴黎快车铁路延伸线在新车站周围开辟了新的土地，促进了可立即满足监管合规性和高效认证的基础项目。

开发商将可持续发展功能和交钥匙保修捆绑在一起，以证明价格溢价合理。ms，而买家则受益于较低的运营成本和新建筑附带的 PTZ+ 激励措施。尽管二级市场仍将占据主导地位，但随着主要管道规模的扩大，老旧公寓的改造费用上升可能会慢慢蚕食其份额。

地理分析

在法国大陆的 13 个地区中，法兰西岛仍然是最有价值的住宅市场，占法国总交易量的 28%。尽管净移民损失创纪录，但仍将在 2024 年实现。 2025 年第一季度销量反弹 21% 至 29,190 笔交易，显示势头正在恢复，但活动量仍比 2023 年第一季度低 10%，反映出负担能力摩擦和长期较高利率背景。大巴黎快车旗下的新地铁线路已将克利希苏布瓦和圣旺等周边公社重新定位为再开发热点，鼓励符合 2030 年能源标准的高密度项目。大约是标准杆的三分之一该股票带有 F 或 G 能源标签，提出了迫切的改造需求，但也为提前完成升级的先行者创造了上涨空间。

Occitanie 的崛起说明了法国住宅房地产市场的引力调整。仅 2016 年，该地区就迎来了 145,000 名新居民，相当于其人口的 2.5%； 59% 的新移民至少拥有学士学位，证实了熟练劳动力的吸引力。图卢兹拥有欧洲最大的航空航天集群，维持高工资就业并刺激城市核心和城郊公社的住房需求。蒙彼利埃受益于生命科学中心和强大的大学生态系统，吸引了学生和年轻专业人士，支撑了充满活力的租赁需求。市政对电车轨道延伸、自行车道和数字基础设施的投资提高了宜居性，增强了移民飞轮。

普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸将生活方式的吸引力与国际资本流入结合起来。外国买家增加到 2024 年，这一比例将达到 15%，其中大约四分之一的交易涉及二手房买家，通常来自北欧。普罗旺斯地区艾克斯的中位价为每平方米 5,858 欧元，而瓦尔省或滨海阿尔卑斯省的海景别墅售价为 2-400 万欧元。随着旅游业产生稳定的短租客流量，业主的平均总收益率接近 4.5%。地区委员会的清洁能源路线图，包括更严格的沿海建筑规则，正在激励生态设计的开发项目，这些开发项目已经获得了 10% 的租金溢价，为合规资产奠定了长期价值。

竞争格局

法国住宅房地产市场温和竞争从传统的建造和销售模式转向平台模式。这些新模型整合了开发、资产管理和能源合规专业知识。尽管市场份额仍然较为分散，但织机2025-2034 年能源指令正在推动一波整合浪潮。资产负债表庞大的主要参与者不仅吸收改造费用，还与机构投资者合作，寻求稳定的租金流。

Bouygues Immobilier 是战略改革的典范，推出 PASS’INVEST，通过租赁管理和税收优惠的家具租赁套餐实现收入多元化。该计划减少了散户投资者的摩擦，捆绑了会计服务，并确保了家具采购，从而产生了超出建筑利润的经常性费用。 ERAFP 对住宅授权的 2 亿欧元拨款凸显了养老基金对中级住房的兴趣，推动了一系列前瞻性融资协议，以保证开发商承购并使投资组合与社会影响指标保持一致。

并购势头同样在加快。 Inmobiliaria Colonial 和 Société Foncière Lyonnaise 经商定的 13:1 股份交换合并将创建一个专注于优质写字楼和高端公寓的泛欧洲平台，提高资本市场知名度和融资成本。法国最大的上市住宅业主 Gecina 通过将非核心资产回收到节能旗舰计划中，将 2024 年每股经常性净利润提高了 6.7%，预计到 2028 年 Gecina 的年收入将达到 60-7000 万欧元。数字化转型也支持竞争优势：公司部署 PropTech 工具进行实时能源监控、预测性维护和远程租赁，削减运营成本并提高租户满意度。