阿联酋商业房地产市场规模和份额

阿联酋商业房地产市场分析

2025 年，阿联酋商业房地产市场规模为 510.5 亿美元，预计到 2030 年将达到 688.1 亿美元，复合年增长率为 6.2%。乐观的前景取决于政策自由化、世界一流的基础设施以及不断增加的外国资本流入，这些资本继续将阿联酋视为该地区的首选运营基地。写字楼仍保持最大份额，因为跨国公司将迪拜和阿布扎比视为不可或缺的总部所在地，而随着产业本地化重塑价值链，物流扩张最快。迪拜和阿布扎比的优质写字楼空置率为 8.6% 和 2.3%，将租金推至新高，而前几年的低借贷成本促使投资者在潜在的利率波动之前锁定创收资产。迪拜以外的地理机会正在扩大，尤其是在拉斯阿尔卡imah，该地区的工业走廊和具有竞争力的土地价值提供了 6.5% 的复合年增长率。竞争强度依然温和：领先的开发商正在通过国际基金组建合资企业来整合优质资产，以确保曝光度。

阿联酋商业房地产市场趋势和见解

黄金签证改革加速外国投资流动

取消最低首付门槛允许仅由开发商的许可函支持的计划外商业购买，鼓励早期项目进入。房地产价值现在参考迪拜土地部门的评估，而不是遗留的契约数据，为灵活的投资者创造估值上升空间，该政策与国家计划在六年内吸引 3540 亿美元的外国直接投资相吻合，将商业地产定位为一种收益。和居住网关。家族办公室和主权基金越来越多地将阿联酋商业房地产市场视为将投资组合多元化与搬迁选择性相结合的双重利益游戏^{[1]阿联酋联邦身份和公民管理局，“2025 年黄金签证修正案”，阿联酋FAIC，阿联酋}。

制造本地化战略推动工业房地产繁荣

3000亿行动计划到2031年将工业GDP提升3000亿迪拉姆（817亿美元），刺激仓库占用和定制工厂建设。 2024 年，迪拜的工业租金上涨 12.5%，阿布扎比的工业租金上涨 10.9%，KEZAD 集团将增加 250,000 平方米的仓储，以满足管道承诺。公共银行计划提供 81.7 亿美元优惠融资，降低开发商向全球制造商提供装修空间的门槛率.

优质写字楼稀缺推动租金空前增长

迪拜的空置率为 8.6%，阿布扎比的空置率为 2.3%，标志着 2014 年以来供应最紧张，推动 DIFC 和 ADGM 等甲级集群的年租金上涨超过 20%。跨国公司正在接受更长的租约以保证空间，这一转变为房东锁定了可预测的收入。这种挤压凸显了多元化政策的成功，这些政策将需求从碳氢化合物公司转移到了技术和金融企业。溢出需求现在瞄准了二级地区，扩大了可投资范围。

旅游基础设施扩建推动酒店业增长

迪拜 2040 城市总体规划将绿化面积增加了一倍，并设置了五个集酒店、零售和办公于一体的新城市中心。迪拜的酒店入住率达到 82.2%，阿布扎比的酒店入住率达到 78%，表明对酒店资产的持续需求。品牌住宅正在成为一种吸引酒店平均房价的混合游戏随着住宅升值的上升。国际运营商继续签订长期管理合同，增强开发商的收入稳定性^{[2]迪拜经济和旅游部，“迪拜 2040 城市总体规划更新”，迪拜经济和旅游部， det.gov.ae}.

利率波动压缩投资回报

阿联酋银行的房地产风险敞口仍稳定在资产的 14.8%，但 2024 年减值费用环比飙升 124.9%。贷方现在要求更高的股本缓冲和更强的租户契约，从而缩小了债务驱动的买家群体。货币对冲增加了海外投资者的成本，促使他们转向房地产投资信托基金或合资企业。现金充裕的主权基金在这种环境下获得战术优势^{[3]阿联酋中央银行，“季度金融稳定报告 – 2024 年第四季度”，阿联酋中央银行， centralbank.ae}.

永久业权所有权限制限制机构资本准入

迪拜提供自由产权，但大多数其他酋长国依赖 99 年或穆萨塔哈结构，而这些结构未能满足许多​​机构的要求。最近授予谢赫扎耶德路和贾达夫永久业权的举措标志着进展，但推出滞后于投资者的胃口。因此，迪拜的优质资产具有稀缺溢价，而同样强大的阿布扎比​​资产仍然定价错误。投资者越来越多地通过境内合作伙伴或自由区实体进行交易，但不惜付出额外的合规工作。

细分分析

按房地产类型：写字楼在物流加速的同时保持规模

由于甲级供应稀缺，写字楼在 2024 年占据了阿联酋商业房地产 46.56% 的市场份额。总部需求有增无减。 2024 年，DIFC 的租金将上涨至每平方英尺 100 美元以上，这有助于在物流快速发展的情况下，写字楼稳定收入。十蚂蚁金服的组合正在向金融科技和专业服务方向多元化，从而提高了装修标准。二级区利用过剩需求，为投资者提供投机性改造机会。

迪拜南部的仓库价格每月升至每平方米 12 美元以上，创下该子市场的纪录。 Aldar 2.72 亿美元的物流计划和 KEZAD 的土地赠款表明了机构的信心。现代设施强调迪拜建筑规范的可持续性，集成屋顶太阳能和自动货架，以满足全球租户的需求。能够提供保税区福利的交钥匙工业中心的开发商拥有明显的竞争护城河。

按业务模式：销售领先，租金增长势头

在追求黄金签证资格和资本收益的个人买家的推动下，2024 年销售额占阿联酋商业房地产市场规模的 60.45%。然而，由于机构更喜欢可预测的收益率，租金正以 6.2% 的复合年增长率增长。阿联酋商业地产一旦阿布扎比租赁指数使合同价格与市场证据保持一致，租赁市场份额将扩大。甲级写字楼和最后一英里仓库主导着长期租赁需求，因为企业租户重视灵活性和 ESG 就绪的场所。房地产科技驱动的平台缩短了租赁周期，提高了租户参与度，加强了向收入导向型战略的转变。

按最终用户：企业需求占主导地位，散户投资者崛起

由于阿联酋的亲商立场和卓越的连通性，企业和中小企业在 2024 年占据了 75.68% 的市场份额。跨国公司的区域总部要求确保多层租赁和更长的租期，从而稳定现金流。中小企业利用联合办公和服务式办公室无需资本支出即可获得享有盛誉的地址。个人投资者的复合年增长率为 6.7%，受益于宽松的黄金签证条款，消除了首付障碍。他们的进入重塑了小型售票处的需求和街头零售，为二级库存注入流动性。政府实体和主权基金追求标杆资产和符合监管要求的数据中心，从而巩固投资基础。

地理分析

迪拜在 2024 年保持着阿联酋商业房地产市场 71.40% 的份额，9,038 个交易额达 245.4 亿美元交易。写字楼销售显着增长，取得了显著成果，清楚地反映了向高质量发展的趋势。谢赫扎耶德路和贾达夫沿线新批准的永久业权区改善了外国资本的进入，而迪拜 2040 计划将增长重新分配到五个城市中心。随着旅游业的反弹，在战略活动和零售日历激活的帮助下，零售业实现了 8.72 亿美元的交易额。

阿布扎比排名第二，2025 年第一季度完成的交易额为 68.9 亿美元，增长 34.5%。优质写字楼95% 的入住率和即将发布的租金指数表明房东的收入持续增长。 Aldar-Mubadala 平台耗资 81.7 亿美元，加速了综合用途和物流发展，并辅以 KEZAD 的仓储部署。 ADGM 的可持续金融规则手册刺激了对绿色认证物业的需求，使企业能够履行 ESG 承诺。

由于工业区激励措施和较低的土地成本，哈伊马角到 2030 年的复合年增长率将达到 6.5%。沙迦和北部酋长国受到迪拜限制的溢出效应，为中小企业提供了有吸引力的切入点。联邦气候变化法规范了各酋长国的建筑规范，提高了合规性，并创建了统一的可持续发展基线，以增强投资者的信心。

竞争格局

市场集中度适中。 Emaar、Aldar 和 TECOM 集团合计持有 18% 的收入，剩下 18%om 挑战者。 Aldar 以 6.26 亿美元收购了 DIFC 塔楼，使其成为首家在 DIFC 和 ADGM 均拥有资产的阿联酋开发商，展示了跨城市多元化。 TECOM 在办公园区增加了 1.96 亿美元资产，以深化其以技术为导向的投资组合。 Brookfield 和 Meraas 成立了一家价值 13.6 亿美元的零售合资企业，将全球资本与本地执行力融为一体，表明了外国企业持续的兴趣。

技术是一个日益重要的差异化因素。采用基于人工智能的管理的房东报告称，成本节省了 5-7%，保留率更高，从而在先进运营商和传统运营商之间形成了服务差距。在供应落后于需求的二级酋长国的数据中心和工业库存中，空白机会显而易见。全球房地产投资信托基金通过收购长期租赁仓库进入市场，挑战开发商业主的历史主导地位。迪拜建筑规范的可持续发展指令奖励早期整合可再生能源和智能电表的先行者nt，减轻租户尽职调查负担。