阿联酋豪华住宅房地产市场规模和份额

阿联酋豪华住宅房地产市场分析

2025 年，阿联酋豪华住宅房地产市场规模为 451.1 亿美元，预计到 2030 年将攀升至 709.1 亿美元，复合年增长率为 9.47%。需求源于稳定的百万富翁移民、政策支持的外国所有权以及一系列重塑城市天际线的大型项目。 2024 年，价值 1000 万美元以上的豪宅易手 435 次，证实了该国在超级豪宅交易领域的全球领先地位。迪拜主要地区的租金收益率平均为 8-12%，明显高于传统的避险城市，吸引了以收入为导向的投资者。迪拜 2040 年城市总体规划和阿布扎比 2030 年愿景等政府计划支撑基础设施支出，稳定长期住房需求，同时支持开发商的资产负债表。

阿联酋豪华住宅房地产市场趋势和见解

高净值人士的大量流入推动豪华住房需求

2022年至2024年间，迁移到阿联酋的百万富翁净值跃升了67.5%，带来了6,700 名新富裕居民迅速进入奢侈品买家群体。继承人的到来推动了 435 套售价超过 1000 万美元的房屋销量创纪录，使迪拜成为超级豪宅交易的榜首。目前，中国买家占所有外国奢侈品买家的 14%，而俄罗斯、印度和欧洲投资者则提供了另外 45% 的交易。由于豪华别墅挂牌量同比下降 65%，阿联酋山庄和朱美拉棕榈岛等飞地的有限库存进一步收紧。这些新居民建立的家族办公室增加了对阿联酋各地多种高端住宅的持续需求。

政府扩大国际买家准入的举措

黄金签证现在将 10 年居留期延长至购买超过 200 万迪拉姆（545,000 美元）的房产，消除了以前的首付障碍并促进了外国参与。迪拜的永久业权区已扩大到覆盖黄金地段的 60%，而 2020 年这一比例为 35%，而阿布扎比则在指定地区授予 100% 的外资所有权。资本流入反映了政策转变;仅 2024 年上半年，阿布扎比的新增房地产 FDI 就达 32.8 亿迪拉姆（8.95 亿美元）。监管的明确性以及阿联酋于 2024 年 4 月从 FATF 灰名单中除名增强了机构信心。

创建品牌住宅和海滨社区的大型项目

价值超过 1000 亿美元的开发项目正在建设中，其中约 40% 指定用于高档住宅。埃玛尔耗资 57.2 亿美元（210 亿迪拉姆）的高地乡村俱乐部和豪华俱乐部度假村凸显了综合豪华区的规模。 Aldar 耗资 18.5 亿美元（68 亿迪拉姆）的阿法希德岛将提供 7,000 套优质住宅，而该公司更广泛的 Mubadala 合作伙伴关系则负责管理价值 81.7 亿美元（300 亿迪拉姆）的沿海资产。布加迪住宅 (Bugatti Residences) 和六善码头 (Six Senses Marina) 等品牌项目溢价 15-25%，强调了品牌对买家支付意愿的影响。

偏爱智能、可持续和健康综合开发

大约 72,000 栋阿联酋建筑已达到绿色标准，35% 的新建豪华项目计划到 2025 年获得 LEED 认证。这座可持续发展城市的零能耗别墅保持全部入住率，凸显净零概念的商业可行性。以健康为中心的项目享有高达 15% 的溢价，阿拉达阿卡拉目的地价值 3400 万美元（1.25 亿迪拉姆）的顶层公寓就是证明。开发商通常会嵌入物联网、电动汽车充电和亲生物设计，以争夺注重健康的精英^{[1]Yousif Al Mutawa，“绿色建筑法规和规范 2025 年更新”，迪拜市政府， dm.gov.ae}.

顶级豪华住宅市场存在供应过剩风险

迪拜预计将在 2020 年交付 78,000 套新住宅预计到 2028 年，只有 368 套位于核心黄金地段，这引发了对价格波动的担忧，继 2022 年以来上涨 60% 后，惠誉预计 2025 年下半年至 2026 年价格波动幅度将高达 15%。期房销售占豪宅交易的 71%，交付风险集中在 2026 年至 2028 年。

全球经济波动正在影响外国买家的情绪

货币变化影响 60% 的外国买家，尤其是持有非美元资产的欧洲人和亚洲人。虽然阿联酋豪华住宅房地产市场仍然主要由现金驱动，但央行提高抵押首付款的新规定可能会抑制基于杠杆的购买^{[2]Khaled Mohamed Balama，“抵押贷款与价值比率 - 第 14/2024 号通知”，阿联酋中央银行，cbuae.gov.ae}。该国的中立外交和预计 2025 年 GDP 增长 5.1% 可以缓解这些冲击^{[3]阿联酋国际商会，“阿联酋贸易驱动的 GDP 展望2025 年，”ICC-UAE，iccuae.ae}。

细分分析

按业务模式：销售主导下的租金势头增强

销售仍控制着 2024 年总价值的 85.5%，因为投资者青睐完全所有权以实现资本增值。然而，随着跨国公司重新安置员工和外籍人士人数增加，租赁领域预计将以 10.31% 的复合年增长率增长。朱美拉棕榈岛和迪拜码头的豪华租金上涨 20去年上涨了 0.8%，2025 年推出的智能租赁指数提高了价格透明度，激励了机构房东。短期租赁实现 85% 的季节性入住率和 7% 的年收益率，进一步扩大了投资者的选择范围。现金仍为王； 70% 的收购在没有融资的情况下完成，反映了买家的富裕状况并限制了利率敏感性。销售渠道内的期房承诺达到 71%，锁定了远期需求，但在 2026 年至 2028 年之间产生了移交集中风险。

按房产类型划分：公寓在规模和速度上均保持领先地位

公寓和公寓在 2024 年交易中占据 53.2% 的份额，预计将以 10.49% 的复合年增长率扩张，使它们成为阿联酋豪华住宅房地产市场的增长动力发动机。六善码头等品牌塔楼获得 15-25% 的溢价，凸显了投资者对酒店业务的迷恋。别墅虽然数量较小，但自此以来价格飙升了 94%2020 年第一季度，超高净值人士优先考虑空间和隐私。顶层公寓刷新纪录，销售额达 3400 万美元（1.25 亿迪拉姆），跻身迪拜 2025 年顶级交易之列。总体规划地产中的联排别墅弥合了负担能力差距，为重视社区便利设施但又渴望声望的家庭买家提供服务。

按销售方式：主要销售渠道反映开发商实力

主要销售占 2024 年市场价值的 64.1%，并且正在追踪随着开发商推出越来越大的综合社区，到 2030 年复合年增长率将达到 10.21%。由于推出前的定价激励和费用减免，期房买家预计在移交前可获得 20-30% 的资本收益。在现有库存稀缺的情况下，二级交易仍然具有相关性，特别是对于阿联酋山和朱美拉棕榈岛的别墅，去年这些地区的活跃挂牌量下降了 65%。 RERA 托管规则和与里程碑相关的付款计划增强了信心，提高了新产品的吸收率。

地理分析

迪拜到 2024 年将在阿联酋豪华住宅房地产市场中占据 65.1% 的主导地位，这得益于迪拜市中心（毛收益率为 7-8%）和朱美拉棕榈岛等传统地区的支持，那里的别墅价格在 2022 年飙升了 49.4%。迪拜 2040 年城市总体规划预计城市人口从 330 万增加到 580 万，公共海滨长度几乎翻了两番，并增加了广阔的旅游区，支撑了海滨住房需求。

阿布扎比是增长领头羊，到 2030 年复合年增长率为 10.88%，这得益于 81.7 亿美元（300 亿迪拉姆）的阿尔达尔-穆巴达拉沿海资产和 18.5 亿美元（18.5 亿迪拉姆）的资产68 亿）阿法希德岛计划建造 7,000 套豪华公寓。高档公寓的租金收益率平均为 6.5%，Al Reem 岛的租金收益率最高为 6.85%。阿布扎比卢浮宫等文化资本举措，加上传闻中位于亚斯岛的阿布扎比​​迪士尼乐园，增强了生活方式的吸引力。

沙迦波将自己定位为具有成本效益的替代方案，开放永久业权，吸引买家来到 Aljada 和 Masaar 社区。哈伊马角利用旅游磁石；耗资 10.6 亿美元（39 亿迪拉姆）的永利度假村位于 Al Marjan 岛，带动部分区域的房价上涨 20.7%。与此同时，Sobha Realty 位于乌姆盖万的 Sobha Siniya 岛项目瞄准了对独特海滨豪宅的超豪华需求。

竞争格局

市场集中度适中。埃玛尔地产 (Emaar Properties) 公布 2025 年上半年销售额为 125 亿美元，并承诺向新的大型项目投资 57.2 亿美元（210 亿迪拉姆），位居榜首。 Aldar 与 Mubadala 扩大了 300 亿迪拉姆的合作伙伴关系，巩固了阿布扎比的主导地位。 Modon Holding 与 Candy Capital 合作，追逐超豪华利基市场。开发商通过保护酒店品牌、采用房地产科技、并强调 ESG 资质。迪拜土地局的代币化试点设想了一个价值 160 亿美元的区块链产权市场，有可能改变交易流程并为精通技术的参与者提供优势。阿联酋 FATF 退市后，合规能力变得越来越重要，这有利于拥有健全治理结构的大型开发商。