西班牙住宅房地产市场规模

西班牙住宅房地产市场分析

西班牙住宅房地产市场在 2025 年达到 1,692.2 亿美元，预计到 2030 年将攀升至 1,746.2 亿美元，复合年增长率为 5.23%。尽管融资成本波动较大，但供应短缺加剧、外国买家活动增强以及机构建租资本浪潮继续支撑定价。仅马德里就占据了西班牙住宅房地产市场的近一半，但随着远程工作的欧洲人向南迁移，安达卢西亚-马拉加和太阳海岸的增长最快。在 2021 年 Código Técnico 更新后，买家的需求正在转向节能的“A 级”住宅，而数字抵押贷款平台则降低了非居民购买者的准入摩擦。劳动力市场紧张、地价上涨带来成本压力，但大型开发商整合土地储备，转向工业化建设

西班牙住宅房地产市场趋势和见解

远程工作的欧洲人推动太阳海岸的第二居所需求加速

随着荷兰、比利时和北欧买家搬迁到阳光地带目的地，远程工作的采用重新定义了住宅选择模式。推动 Costa del Sol 销量创下历史新高。马贝拉的奢侈品市场仍然特别有弹性，海滨要价高达 30,000 欧元/平方米。即使在黄金签证取消之后，交易势头仍然持续，因为高净值买家现在依赖于非盈利的居留签证。当地开发商对此做出了回应，推出了捆绑联合办公、礼宾服务和健康设施的品牌度假村社区。虽然价格上涨缩小了收益率，但资本收益预期和生活质量考虑在整个中期维持了需求。

随着养老基金追逐收益，建租型机构流入

防御性现金流和长期租金短缺吸引全球养老金和保险资金流入专门的租赁平台。西班牙住宅房地产市场 2023 年交付了 9,361 套 BTR，几乎是 2022 年交付量的三倍^{[1]José Luis Pellicer，“西班牙 BTR 投资监测季度报告，2025 年第一季度”，Asociación de Empresas de Empresas de Gestión Inmobiliaria (AGGIMA)，aggima.es}。Blackstone 在马德里郊区拥有超过 13,000 个单位，处于领先地位，并且2024 年 BTR 租金平均为每月 1,205 欧元，比传统股票溢价 5.5%，例如第一太平戴维斯 (Savills) 与 Greystar 的 Méndez Álvaro 交易，规模达 1.5 亿欧元，投资组合交易也在加速，价值 9 亿欧元的约 3,300 套公寓将于 2025 年初易手。尽管利率波动，但新的分配仍应继续。

2021年后CTE更新对节能“A级”住宅的需求激增

西班牙建筑规范的修订大幅降低了允许的U值，迫使开发商采用高性能围护结构和可再生系统。在中国房地产市场，“A 类”单位的销售速度比传统单位快 8-12%，而成熟城市中心的改造需求则呈爆炸式增长。研究表明，能源翻新可以在不同气候区域减少 37.7-58% 的能源消耗。越来越多的买家在购买决策时将能源绩效证书置于社区之上，特别是在年轻群体和注重 ESG 的外国投资者中。政府补贴和欧盟脱碳目标进一步使成本效益方程向绿色升级倾斜，从而维持了多年的装修积压。

马德里和巴塞罗那的持续供应缺口

住房开工滞后于新家庭形成的比率低于 0.5，为 6 年来的最低水平。 2008 年至 2022 年间，只有 153 万套住宅破土动工，而新建成的家庭却有 240 万户。官僚规划周期和不断减少的分区土地加剧了这种不匹配，推动西班牙住宅房地产市场走向复兴和棕地重建。大型开发私奔者积累储备以缓解稀缺性，而小型建筑商则在资金需求方面苦苦挣扎。与此同时，旅游租赁转换从长期租赁中撤回存量，扩大了城市核心区的赤字并支持持续的价格上涨。

2023-24 年区域租金上限立法抑制加泰罗尼亚投资者的兴趣

巴塞罗那的租金管制法将新租约限制在先前的合同水平加上 CPI，从而减少了房东的盈余，但供应量却在减少，Blackstone 和 Cerberus 等领先基金已开始出售数百套公寓，原因是出租房源的收益率在五年内下降了 84%，因此，西班牙住宅房地产市场出现了不同地区的资本流向，被剥夺权利的资本流向了马德里、巴伦西亚和安达卢西亚。尽管该政策旨在保护负担能力，但经验证据表明，流动性损失超过了名义租金减免，阻碍了未来新建管道

建筑业劳动力短缺延迟了项目交付

自 2015 年以来，技术行业收缩了 18%，导致工厂人手不足，工期推迟。没有大学学位的现场主管的薪水为 65,000 至 90,000 欧元，使许多建筑师黯然失色。 62.5% 的从业者仍然不熟悉 Last-Planner 等生产力工具。由于开发商为分包商和快速预制系统支付溢价，西班牙住宅房地产市场面临着复杂的成本超支。虽然职业培训计划和移民改革正在讨论中，但大多数观察家预计，从长远来看，紧张的情况将持续存在，从而削减整体预测的增长。

细分分析

按房地产类型：公寓推动销量，别墅实现增长

公寓在 2024 年营业额中占主导地位，占据西班牙住宅房地产市场 68% 的份额，城市密度和投资者对专业管理街区的兴趣支撑了这一趋势。高的-马德里里约和巴塞罗那 22@ 区的高层项目展示了开发商如何将紧凑布局与共享设施相结合，以满足负担能力门槛。尽管资本价值有所上升，但 4.8% 左右的租金收益率仍使机构买家保持活跃。与此同时，到 2030 年，别墅的复合年增长率为 5.55%，尽管基数较小，但从绝对值来看，别墅在西班牙住宅房地产市场规模中的份额有所提升。独立式产品受益于大流行后对户外空间的偏好，太阳海岸和巴利阿里群岛吸引了愿意为净零建筑支付绿色溢价附加费的北欧现金买家。

别墅的需求势头反映了集成太阳能屋顶、空气热暖通空调和被动式房屋围护结构的结构能力，这些能力有助于“A 类”认证。开发商加速了埃斯特波纳、米哈斯和卡尔维亚的土地收购，营销交钥匙智能家居套装。 2022 年至 2024 年间，仅荷兰买家的新建别墅购买量就增加了两倍。 公寓供应增长仍然受到城市结构内缺乏可开工地块的限制，但翻新和阁楼改建部分抵消了这一缺口。总体而言，产品细分表明持续的分歧：紧凑型单元满足核心负担能力，而低密度住宅则利用生活方式迁移和能效溢价。

按价格区间：豪华加速中的中端市场主导

到 2024 年，中等价位住宅占据西班牙住宅房地产市场份额的 45%。主要银行之间的抵押贷款竞争加上有针对性的政府补贴，维持了这一区间的国内购买力。然而，2024 年平均利差同比扩大了 80 个基点，促使价格优惠和营销周期延长。在稀缺性和持续的外国流动性的推动下，100 万欧元以上的豪华资产复合年增长率高达 6.04%。马贝拉引领这一趋势，平均售价接近 4,900 欧元/平方米，顶层公寓价格也高达 4,900 欧元/平方米。要求两位数的溢价。

随着芬迪 (Fendi) 和杜嘉班纳 (Dolce & Gabbana) 的品牌住宅加深体验差异化，西班牙豪华住宅房地产市场规模预计将进一步扩大。相反，保障性住房子行业则滞后：2023 年仅竣工 8,646 套补贴住房，远低于需求。机构兴趣正在通过公私合作模式回升，到 2023 年，经济适用房租赁投资份额将翻一番，达到 34%。尽管如此，政策复杂性和利润率压缩影响了近期的可扩展性。

按业务模式划分：销售领先地位受到租赁势头的挑战

由于对所有权的文化偏好持续存在，2024 年销售交易仍占西班牙住宅房地产市场规模的 76%。抵押贷款可转移规则和三年后的资本利得税豁免继续刺激购买。然而，由于城市流动性、住房延迟，到 2030 年，租赁途径的复合年增长率为 5.70%持有形成，以及快速增长的建租管道。灵活的租赁模式与不断增长的数字游民、毕业生搬迁和新来的外籍人士相适应。

机构活动重塑了产品标准：马德里查马丁或巴塞罗那波布雷诺的设施齐全的租赁塔楼设有健身房、联合办公休息室和现场包裹室。 Blackstone 拥有 13,130 个单位的平台充当投资组合交易的做市商，提高了流动性基准。高入住率支撑着养老基金投资者的稳定分配，强化了反馈循环。待售开发商通过捆绑部分所有权和先租后买计划来应对，以维持买家渠道。

按销售模式：新建文艺复兴时期的二级市场主导

到 2024 年，现房转售占西班牙住宅房地产市场规模的 57%。马德里中心、扩展区和特里亚纳的成熟社区吸引了寻求步行性和经济性的买家。社会基础设施健全。二级库存提供灵活的定价杠杆和立即入住，尽管偶尔会产生改造成本，但仍支持快速的交易周期。与此同时，在能源效率法规和以生活方式为导向的设计的支持下，初级销售额预计将以 6.28% 的复合年增长率增长。 2025 年初，建筑许可增长了 19.4%，但仍低于结构性需求^{[2]Dirección General de Vivienda， “住宅建筑许可证 2025”，Ministryio de Transportes、Movilidad y Agenda Urbana、mitma.gob.es}。

AEDAS Homes 等开发商利用深厚的土地储备（在斥资 1.32 亿欧元收购 Habitat 银行后，目前已拥有近 24,000 个单位）来加速推出。主要库存具有 8-12% 的绿色溢价，但对优先考虑 EPC A 评级和交错付款的外国买家有吸引力不计划。因此，西班牙住宅房地产市场保持着双速动态：转售活动锚定了流动性，而新建库存设定了不断变化的质量基准。

地理分析

马德里在 2024 年以 48% 的西班牙住宅房地产市场份额保持主导地位。欧洲房价上涨最快的城市录得拉丁美洲资本流入和大规模城市复兴项目放大了 10.6% 的年涨幅^{[3]Instituto Nacional de Estadística, “House Price Index Q4-2024,” INE, ine.es}。然而，供应量却处于 60 年来的最低水平，迫使开发商进行垂直致密化和以交通为导向的重建。 Pimco 对混合用途计划投入 4000 万美元的承诺凸显了持续的机构兴趣，而公共当局的目标是释放闲置土地通过更快的分区审批。

巴塞罗那呈现出截然不同的情况。 2023-24 年的租金上限导致出租房屋减少 84%，尽管名义租金下降了 6.4%。主要基金正在剥离加泰罗尼亚资产，但 Neinor 等当地开发商仍计划到 2030 年启动 4.57 亿欧元的启动计划。由于小房东通过转向短期住宿模式来抵制价格冻结，市场碎片化加剧。因此，西班牙加泰罗尼亚住宅房地产市场面临着政策引发的波动，这种波动阻碍了新资本，但由于买家寻求保有权保障，无意中支持了转售需求。

安达卢西亚-马拉加和太阳海岸是增长最快的地区，复合年增长率为 6.07%。交易数据显示，2022 年至 2024 年间，荷兰买家的新建采购量增加了两倍，超过了英国买家。马贝拉、埃斯特波纳和索托格兰德等豪华子市场吸引了来自寒冷气候的财富，导致品牌住宅管道和精品公寓酒店的涌现。新娘。西班牙住宅房地产市场受益于强劲的基础设施升级——新的 AVE 铁路线和扩大的马拉加机场容量——增强了全年的连通性。与此同时，巴伦西亚地区实现均衡增长，房价同比上涨13.06%，外国购买量上涨15%。沿海多元化降低了集中度风险，并延长了全国需求跑道。

竞争格局

西班牙住宅房地产市场表现出适度的集中度，因为排名前五位的开发商加上两家大型国际基金控制着当前新建项目的大约三分之二。 Neinor Homes、AEDAS Homes 和 Metrovacesa 等传统住宅建筑商在土地储备选择性、预制建筑能力和地理分布方面展开竞争。 Neinor 正在与 Apollo 联合竞购 AEDAS，出价约为 11 亿欧元，这可能会创造这一数字ry 最大的住宅冠军。这种整合有望在采购和营销方面实现成本协同效应，但会引发围绕土地囤积的反垄断评论。

Merlin 和 Colonial 等 SOCIMI 的反应是转向数据中心、生命科学和灵活生活垂直领域，承诺到 2025 年投入近 40 亿欧元。与此同时，全球基金——Blackstone、Greystar 和 Stoneshield——扩大了“建租”投资组合，引进北美资产管理技术和技术。他们的规模优势涵盖租户体验应用程序、动态定价引擎和集中维护平台，可提高净运营收入。

PropTech 的采用仍然分散。只有 37.5% 的建筑专业人士表示熟悉精益规划工具，这为模块化建筑商和集成平台运营商打开了竞争空白。较小的区域开发商通过精品 ESG 认证项目和以客户为中心的数字销售旅程来脱颖而出。总体l，西班牙住宅房地产行业正处于转型阶段，资本雄厚的机构与精通技术的新贵合作，以解锁生产瓶颈并缓解可持续发展挑战。