欧洲写字楼房地产市场规模和份额

欧洲写字楼房地产市场分析

2025 年欧洲写字楼房地产市场价值为 3,772 亿美元，预计到 2030 年将达到 4,601.2 亿美元，稳定增长 4.05%年复合增长率（2025-2030）。这一扩张反映了一个围绕质量进行重组的行业，因为欧洲央行最近的宽松政策稳定了债务成本，并且该行目前预计欧元区产出将在 2025 年小幅增长 0.9%。由于欧盟建筑能源绩效指令要求从 2030 年起新建筑必须实现零排放，房东在主要城市地区获得了定价权。德国拥有最大的国家份额，而中欧和北欧的年轻中心则获得最快的收益。甲级塔楼已经在交易中占据主导地位，租户仍然愿意为空气质量优良、交通便利的认证空间付费。投资者继续青睐租赁以求稳定，对处置和从棕色到绿色翻新的需求不断增加，正在提高销量。 

欧洲写字楼房地产市场趋势和见解

租户对节能建筑的偏好日益增长

欧洲四分之三的办公大楼在能源指标方面仍然表现不佳，但从 2030 年开始，所有新建筑都必须实现零排放，公共资产必须到 2028 年达到这一标准。该规则集还引入了翻修护照和更严格的证书，将合规与不合规的库存区分开来。公司将认证空间视为一种招聘工具，作为气候进步的证明。因此，经过认证的塔楼可以实现更长的租赁期限、更低的激励措施以及通常达到两位数的租金溢价。这种分歧加速了旧库存的退役或重新利用，并巩固了整个欧洲写字楼房地产市场的甲级领导地位。 

黄金城市子市场的租赁活动增加

欧洲央行 2024 年中期降息后，融资成本下降，而宽松的信贷有助于提高最佳地段的租赁量。 2024 年第三季度，欧盟房价同比上涨 3.8%，平均租金同比上涨 3.2%，表明需求集中在顶级地段。混合时间表缩小了总占地面积，但租户升级到交通丰富、支持 ESG 的空间，以保持员工的参与度。欧洲投资银行计划在 2025 年将 950 亿欧元（1048.4 亿美元）用于经济适用房和城市更新，这将加强配套基础设施。因此，黄金地段保留了定价能力，而郊区空置率上升，强化了欧洲写字楼房地产市场转向优质办公楼的趋势。 

技术和生命科学领域的稳定需求

布鲁塞尔已拨出 650 亿欧元（717.3 亿美元）用于数字和绿色技能，并制定了一项欧盟范围内的人工智能法案，为软件公司提供法律确定性。这些步骤维持了从柏林到都柏林的科技走廊的扩张。单独的生物技术路线图强调了对实验室就绪办公室的需求，增加了专业子市场的深度。虽然 OECD 目前将 2025 年欧元区 GDP 增长率定为 1.0%，^{[1]Laurence Boone，“OECD 2025 年 6 月经济展望”，OECD，oecd.org}，但结构性人才短缺意味着，这些高价值行业不断寻找现代化的建筑空间。这种弹性保护了欧洲写字楼房地产市场免受更深层次周期性波动的影响，尽管或者集中度仍然会增加科技融资周期的风险敞口。 

对灵活租赁模式的兴趣日益浓厚

现在有四千四百万欧盟员工至少兼职远程工作，工作与生活平衡指令让父母和照顾者可以要求灵活的时间表。因此，对托管套件的需求已不仅仅局限于初创企业。运营商和业主越来越多地签署分担收入风险的管理协议。 2023 年，德国城市吸纳了 56,000 平方米的灵活办公空间，相当于办公空间总量的 2.7%，每日办公桌价格从 245 欧元（270.39 美元）到 450 欧元（496.63 美元）不等。短期、服务丰富的合同的兴起促使房东重新设计楼层并采用实时跟踪入住情况的数字门禁系统。 

融资和建筑成本上升

欧盟统计局的建筑生产者价格指数自 2021 年以来稳步上升，反映出水泥、钢铁和劳动力价格上涨，即使在最近的政策削减之后，欧洲央行仍表示开发贷款的贷款利润率仍然紧张。 2024 年，仅住房建设就可能会进一步萎缩 8.6%，迫使许多赞助商推迟项目，减少未来智能、高效办公楼的供应，但会限制欧洲办公楼房地产市场的整体容量。p >减少长期空间需求

几乎三分之一的欧盟专业人员现在每周至少一天远程工作，占用者继续减少未使用的平方米^{[2]Riccardo Viaggi，“2024 年欧洲建筑展望”，CECE（欧洲建筑设备委员会），cece.eu}。欧洲央行最新的稳定性审查将这种行为变化与 2023 年写字楼价值每年下降 8.7% 联系起来。ESMA 指出，随着投资者消化新的使用模式，开放式房地产基金面临赎回风险^{[3]Anne Mertens，“建筑生产者价格”指数方法说明，”欧盟统计局，ec.europa.eu}。结果是外围地区的吸收较弱，尽管市中心的塔楼仍然受益于企业将缩小规模节省的资金重新投资到升级设施上。 

细分市场分析

按建筑等级：优质资产占据市场领导地位

A级股票在2024年占欧洲写字楼房地产市场价值的55.2%，到2030年复合年增长率应为4.51%。投资者青睐这些塔楼，因为它们已经符合最低能源绩效标准，并且经常自夸就地绿色电力合同。经认证的空间交易收益率比旧区块高出 50 个基点，但利差仍能弥补改造成本。 B级业主面临一个选择：资助大量升级或接受不断上升的空置率。 C级仍然是对成本敏感的租户的避难所，但迫在眉睫的碳排放处罚削弱了其价格优势。因此，政策背景强化了欧洲写字楼房地产市场内部的两层结构。 

重塑势头引发了与可持续发展相关的创纪录的增长一旦达到能源目标，银行就会提供保证金折扣。开发商还利用欧盟绿色债券来释放更便宜的资本。因此，重新定位计划的渠道不断增加，尤其是在柏林和巴黎，到 2024 年，这两个地方的项目量将增长 18%。这种转变有利于精通净零系统和数字孪生建模的承包商。这些趋势似乎是持久的，并将在 2030 年之前使甲级写字楼房地产市场份额保持在首位。

按交易类型：租赁主导，销售加速

租赁仍占总营业额的 74.4%，反映了对可预测现金流的偏好。嵌入中断选项和联合办公条款的混合合同已成为标准。与此同时，销量正在从 2023 年的低迷中反弹。欧洲央行的宽松周期和更清晰的估值路径推动资本重返该行业。随着企业释放受困的股权智慧，售后回租受到关注不会失去运营控制。这些举措帮助推动 2025 年直接投资交易增长 13%。预计到展望窗口结束时，这一势头将导致直接购买额接近 1,200 亿美元，从而支持欧洲写字楼房地产市场更广泛的流动性。 

私募股权集团瞄准了陷入困境的二级区块，旨在将其翻新并出售至甲级池中。与此同时，上市房地产投资信托基金通过剥离郊区资产并再投资于中央商务区旗舰大厦来回收资本。这种模式扩大了买家组合并减少了对银行融资的依赖。随着主权财富和保险资金也回流，许多核心城市的买卖价差已缩小至疫情前的水平。因此，更高的营业额可以补充租金现金流，并增强欧洲写字楼房地产行业的弹性。 

按最终用途：技术行业领导力推动创新

到 2024 年，科技公司将占据 31.6% 的建筑面积，并将由于欧盟向人工智能、网络安全和云服务注入资金的计划，扩大了这一领先地位。该细分市场 4.89% 的复合年增长率超过了整个欧洲办公房地产市场。这些住户需要具有光纤冗余、高架地板和协作区的楼板，促使房东采用模块化布局。 BFSI 租户排名第二，并不断寻求优质地址以满足监管和客户期望。专业服务合作伙伴租赁中型套房，但会带来高客流量，从而刺激现场设施需求。 

随着制药和生物技术公司扩大研发支出，生命科学公司在其他服务领域占据着越来越大的份额。他们的实验室需要额外的换气和振动控制，导致租金溢价可能比标准办公室高出 25%。零售总部和能源公司也参与其中，平滑了周期性波动。这种扩大的基础意味着欧洲写字楼房地产市场不会过度依赖任何单一的房地产市场。尽管技术的设计偏好继续影响着所有用例的建筑规格，但工业界仍然如此。 

按国家划分：德国在新兴市场加速发展中处于领先地位

德国在 2024 年保留了地区价值的 29%，并且仍然是贷款条款和估值指标的基准。法兰克福受益于英国脱欧后的银行搬迁。慕尼黑利用其深厚的工程基础，而柏林则吸引风险投资。它们共同提供了平衡的需求状况，支撑了欧洲写字楼房地产市场的规模。 

欧洲其他市场（包括北欧和中欧）的扩张速度最快，复合年增长率为 5.04%。斯德哥尔摩和阿姆斯特丹凭借具有竞争力的电价和可靠的电网吸引了云提供商。都柏林提供英语门户和优惠的税收待遇。华沙和布拉格以较低的成本提供熟练的程序员，从跨国集团中撤出卫星办公室。英国、法国、意大利和西班牙晋级中单在欧盟和国家计划资助的政策稳定和基础设施升级的支持下，利率实现了数字增长。 

地理分析

德国在 2024 年保留了 29.1% 的地区价值，并且仍然是贷款条款和估值指标的基准。法兰克福受益于英国脱欧后的银行搬迁。慕尼黑利用其深厚的工程基础，而柏林则吸引风险投资。它们共同提供了平衡的需求状况，支撑了欧洲办公房地产市场的规模。 

欧洲其他市场（包括北欧和中欧）的扩张速度最快，复合年增长率为 5.04%。斯德哥尔摩和阿姆斯特丹凭借具有竞争力的电价和可靠的电网吸引了云提供商。都柏林提供英语门户和优惠的税收待遇。华沙和布拉格以较低的成本提供熟练的程序员，从跨国集团中撤出卫星办公室。英国、法国、意大利在政策稳定以及欧盟和国家计划资助的基础设施升级的支持下，西班牙以中等个位数的速度前进。 

米兰和马德里的成本适中，生活方式极具吸引力，有助于吸引富有创意和专业服务的租户。这些市场都面临着更严格的 EPC 障碍，但成熟的业主是绿色改造的早期采用者，因此保持了竞争力。下一代欧盟拨款正在重建交通连接和数字骨干网，从而缩短新办公室的交付时间。机构投资者越来越多地在门户市场和这些增长城市之间分配配置，以获取收益和多元化。这种模式拓宽了欧洲写字楼房地产市场的空间足迹，并将翻新专业知识传播到整个欧洲大陆。

竞争格局

欧洲写字楼房地产房地产市场适度集中。最大的房地产投资信托基金和主权支持基金占据了主要中央商务区 (CBD) 塔楼的很大一部分。他们的规模使他们能够获得更有利的改造合同，并引领采用实时跟踪碳排放、温度和占用模式的智能建筑技术。中型业主往往注重增值机会，而小型本地开发商则经常追求精品翻新项目，旨在吸引法律服务和创意产业等行业的租户。

技术采用标志着差距日益扩大。先行者安装了占用传感器、非接触式访问和人工智能驱动的维护，可将运营成本降低高达 15%。这些功能吸引了注重 ESG 的租户并释放绿色债券融资。机构投资者越来越多地筛选收购的数字化准备情况以及 EPC 评级。缺乏规模或规模的玩家资本风险边际化，尤其是在完整的范围 3 报告生效后。 

灵活空间运营商通过签署管理协议来扮演颠覆者的角色，这些协议可以减轻业主的日常运营负担，同时保持少量的装修投资。他们的存在帮助大房东激活未充分利用的底层和便利区。与此同时，欧洲投资银行在可持续发展贷款中所占份额不断增加，支持自住业主的改造，使企业能够在不从核心业务转移现金的情况下升级总部。到 2030 年，持续的整合可能会将五家最大房东的总份额提高到近 50%，但当地专家将坚持提供利基布局或遗产地段。