印度房地产市场规模和份额

印度房地产市场分析

2025 年印度房地产市场规模为 7,811.3 亿美元，预计到 2030 年将达到 1,265.51 万亿美元，预测期内复合年增长率为 10.13%。快速的城市化、不断壮大的中产阶级以及《房地产监管和开发法案》(RERA) 下的正规化继续推动住宅和商业资产的需求，同时不断增加的机构资本、技术采用和可持续发展举措则强化了长期基本面。尽管成本上涨和土地瓶颈限制了小型开发商的利润，但监管改革、扩大抵押贷款供应、全球能力中心（GCC）的扩张以及不断深化的房地产投资信托生态系统进一步实现了收入来源多元化。碎片化现象依然存在，但国家开发商和企业集团获得了规模优势，可以顺利通过审批、数字化e销售流程，并符合绿色建筑标准。在此背景下，印度房地产市场的目标是到 2030 年将其对 GDP 的贡献从目前的 7% 提高到 13-15%，这凸显了政策制定者和投资者的战略优先事项。

印度房地产市场趋势和见解

城市化收入增长推动大都市扩张

印度的快速城市化和不断增长的收入正在重塑其大都市格局，到 2030 年，城市居民将占印度人口的 38%，从而刺激对约 7800 万套新住房的需求。这种城市增长也推动了混合用途走廊的发展，将住房与零售和办公空间无缝融合，开发商越来越多地瞄准二线城市。最近的土地收购中，有 44% 是受到较低的进入成本和更快的审批的吸引力所吸引，孟买-那格浦尔高速公路沿线的土地价值在过去十年中飙升了 3.7 倍。先进的连通性，不仅减少了通勤时间，还吸引了制造业租户。随着可支配收入的增加，人们对奢侈品的兴趣也在增加。在德里 - NCR 地区，由于库存有限，2024-25 年推出的优质房产价格大幅上涨。为了加强城市中心并探索新的郊区地区，开发商现在越来越多地将住宅楼与联合办公空间和生活设施结合起来。

海湾合作委员会的扩张推动商业房地产转型

海湾合作委员会在重塑商业房地产格局方面发挥着关键作用。 全球能力中心 (GCC) 已将新租赁办公空间的份额从 2022 年的 25% 增加到 35%，预计到 2030 年将创造 450 万个就业岗位。海得拉巴、班加罗尔和哥印拜陀等二线城市的先进工程中心现在正在寻求技术支持、绿色认证的园区。作为回应，开发商正在将重点转移到o 即插即用的地板、数据中心附属设施和全天候公用设施，同时还为轮换员工提供共同居住空间。这种扩张不仅使投资组合集中度多元化，而且促进了南部和西部走廊的辅助零售和物流集群的增长。

住房贷款可及性支持经济适用房的扩张

在有利的政策和财政激励措施的支持下，印度的经济适用房正在显着增长。 稳定的政策利率、Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban 2.0 补贴以及延长的抵押贷款期限正在推动首次购房者的住房拥有率。该计划为相当于 30 万美元的贷款提供高达 4% 的利息补贴，显着降低了经济弱势群体和中等收入群体的有效 EMI。储备银行预期的降息将进一步提高负担能力，特别是在孟买和浦那，那里的房价与收入比率非常低。呃。为此，开发商正在推出紧凑型单位，利用数字化预订和与施工挂钩的付款计划来加快现金周转周期并减轻资产负债表压力。

尽管存在实施差距，监管改革仍可提高市场透明度

房地产市场的监管改革旨在提高透明度并提高利益相关者的信心。 《房地产监管和开发法》规定的项目注册、托管隔离和与里程碑相关的付款可增强买家信心并增加融资渠道。在马哈拉施特拉邦，当局对 541 个失效计划给予了有条件延期，在消费者保护和开发商生存能力之间取得了平衡。新立法旨在将 1908 年《注册法》数字化，引入基于 Aadhaar 的身份验证和在线产权检查以打击欺诈。然而，一些州的执法不一致导致项目延误，促使公民协会提出建议满足更严格的时间表。总体而言，虽然改革拓宽了机构资金渠道，但建筑商面临着更高的合规成本。

土地征用的复杂性造成项目执行瓶颈

土地征用挑战仍然是项目及时执行的关键障碍。 产权汇总、印花税的变化以及诉讼造成的延误常常会延长施工时间。德里-德拉敦高速公路上仅 1,600 平方米的土地引发争议，导致 200 公里长的高速公路陷入瘫痪。直到最高法院介入，强调小地块如何对重大项目产生重大影响。帕纳托尼等国际开发商已公开呼吁采取更高效的单一窗口清关措施，以加快仓库建设。虽然州修正案旨在通过限制某些未经验证的文件的注册来减少欺诈，但它们无意中使程序变得复杂。规模较小的建筑商通常缺乏法律专业知识，往往会回避有争议的地块，从而为富裕同行的整合铺平道路。

建筑成本通胀给开发商利润带来压力

建筑成本一直在稳步上升，给开发商的利润率带来了巨大压力。 2021年至2025年，材料和劳动力成本飙升39%。结果，住宅建设的平均成本达到每平方英尺 33 美元。与此同时，2024-25 年期间工资通胀飙升至 25%。钢材价格在每吨760美元至780美元之间波动e，柴油价格稳定在每升 1.10 美元左右，导致预算面临挑战。为了抵消这种波动性，开发商正在提前预订商品并利用场外预制方法来最大程度地减少浪费。然而，缺乏规模采购的中型企业继续面临利润率下降的问题。这促使许多公司与土地所有者建立联合开发联盟，使他们能够更有效地分担风险^{[1]法律记者，“高速公路土地排档项目”，经济时报， Economictimes.indiatimes.com}.

细分分析

按商业模式：销售主导面临租金加速

2024年，销售占印度房地产市场规模的68.5%。对财产所有权和经济利益的文化偏好例如抵押贷款利息扣除就支持了这一点。随着 RERA 实施更严格的托管规则并对项目交付延迟进行处罚，购房者的信心有所提高。这导致了更高的转化率，即使对于早期阶段的项目也是如此。开发商在节日期间批量推出项目，并实行价格锁定以管理不断上升的投入成本。此外，房地产投资信托基金上市后，机构对转售交易的参与有所增加，这提供了流动性退出选择，并降低了已建办公空间的折扣率。

预计到 2030 年，租赁市场将以 10.84% 的复合年增长率增长。这种增长是由劳动力流动性增加、有组织的共享居住运营商扩张以及企业对管理住房的需求推动的。中小型房地产投资信托基金的法规允许部分所有权，这有助于使业主投资组合正规化并稳定现金流。 Blox 等 PropTech 平台使用基于人工智能的定价工具来减少空置期并提高效率进行筛选，提高透明度和可扩展性。随着一线城市的住房负担能力变得更具挑战性，许多年轻专业人士选择在交通枢纽附近租房，而不是在遥远的郊区买房，这导致人们对租房的偏好日益增强。

按房产类型划分：商业加速挑战住宅主导地位

住宅在 2024 年占据印度房地产市场份额的 69.5%，这是由于各收入阶层的住房需求未得到满足。 PMAY-U 2.0 等经济适用房计划推动中等收入住房的推出，而优质建筑商则利用绿色认证为高净值买家证明更高的价格是合理的。到 2025 年，由于控制供应释放和节日期间的强劲预订，主要城市的库存积压将降至 8 个月以下。不断上升的土地成本使垂直高层建筑变得更加普遍，但规划开发在卫星城镇越来越受欢迎，那里基础设施的改善减少了通勤时间预计到 2030 年，在海湾合作委员会扩张、全渠道零售增长和数据中心容量增加的支持下，商业库存将以 10.71% 的复合年增长率增长。开发商正在将旧的中央商务区塔楼改造成具有健康功能和非接触式技术的混合办公室，以满足大流行后的要求。仓储正在满足电子商务和制造业的额外需求。二级物流园区的租金比都市圈低20-25%，正在鼓励区域网络的发展。该行业的增长使收入来源多样化，并为防止住宅市场放缓提供了保障。

按最终用户：企业需求推动市场演变

2024 年，个人和家庭控制了印度房地产市场 65.4% 的份额，反映了人口红利和文化所有权的愿望。 PMAY 补贴、一些州的零印花税举措以及更长的贷款期限提高了负担能力尽管主要城市的房价收入比仍然很高。开发商正在使用具有 3D 演练和即时抵押贷款预先批准功能的数字销售平台，从而降低客户获取成本并加快决策速度。

在海湾合作委员会扩张、制造政策激励措施以及灵活空间提供商增长的支持下，企业和中小企业租户预计将以 10.92% 的复合年增长率增长。现在的租赁策略包括联合办公空间（占投资组合足迹的 25%），以管理员工数量波动。 Nuvama–C&W 的 2.04 亿美元优质写字楼基金等机构基金重点关注具有可持续发展认证的 A+ 级塔楼，鼓励开发商升级旧建筑以达到能源合规性。中小企业正在政府支持的集群中使用工业公寓，受益于即插即用的公用设施和简化的审批。

地理分析

印度的房地产市场主要集中在六大都市，而二线城市正在吸引更多的资本和人才。孟买大都市区拥有 27.1% 的市场份额，这得益于其强大的金融服务业、优质零售区和坚实的基础设施项目。尽管承受能力面临挑战，这些因素仍有助于维持价格稳定。沃利和下帕雷尔等中心地区的重建在不扩大城市足迹的情况下增加了新的库存，从而降低了供应方风险。

南部市场显示出更强劲的增长。海得拉巴以 11.23% 的复合年增长率领先，这得益于 Telangana 的单一窗口清理和土地储备拍卖，从而缩短了项目时间。班加罗尔受益于稳定的 IT 招聘和不断增长的数据中心行业，推动了办公和住宅需求，尽管交通拥堵和水资源短缺仍然令人担忧。金奈利用其港口连通性来吸引物流和汽车企业，而计划中的地铁扩建则提高了外环郊区的吸引力^{[2]Property Desk，“海得拉巴吸收了创纪录的办公空间”，The Hindu，thehindu.com}。

Tier-2 和三线城市变得越来越重要，占 2024-25 年土地交易的 44%。更好的高速公路、工业走廊和电子商务物流中心支持了这一增长。例如，由于孟买-那格浦尔高速公路缩短了货运时间，那格浦尔 Samruddhi Circle 附近的土地价值在过去十年中增长了 3.7 倍。高力重点介绍了 17 个新兴城市，包括哥印拜陀、印多尔和阿姆利则，这些城市的精神旅游和数字服务正在推动综合用途开发。在收入增加和有限的有组织供应的支持下，零售开发商计划到 2029 年在这些城市新增 2500 万平方英尺。这种多元化降低了集中度风险并增强了印度房地产市场的长期需求。

竞争格局

印度房地产市场仍然分散，国家开发商、区域专家和房地产科技颠覆者争夺市场份额。 DLF、Godrej Properties 和 Oberoi Realty 受益于强大的品牌知名度和更便宜的债务。然而，到 2025 年，它们在一级销售额中的合计份额预计将保持在 20% 以下，这为中型企业留下了巨大的机会。这种分散化使得战略性场地交换和联合开发协议成为可能，其中土地所有者提供土地，开发商贡献资本和执行能力。

随着大型企业集团寻求无机增长，整合正在获得动力。阿达尼计划斥资 15 亿美元收购艾玛尔印度公司，旨在打造排名前五的投资组合，反映出对规模和稳定租金收入的关注。西米最近，Ajmera Realty 和 Rustomjee 在 Bandra 重建项目中的合作展示了合作如何能够降低审批风险并加快项目启动。未来的整合可能会集中在财务困难的小型建筑商上，因为他们面临成本上涨等挑战^{[3]Corporate Bureau，“Adani in talk for Emaar India”，经济时报， Economictimes.indiatimes.com}。

技术和可持续性正在成为关键的竞争因素。 Blox 使用 AI 来缩短从搜索到销售的时间并降低营销成本。 Blackstone 和 Panchshil Realty 在新孟买的数据中心项目耗资 24 亿美元，容量为 500 兆瓦，将可再生能源目标与关键基础设施结合起来，瞄准不断增长的数字资产市场。寻求 LEED 认证的开发商目前已覆盖 370 多个项目占地 850 万平方米，有助于吸引租户并增强投资组合。这些战略凸显了从依赖土地储备投机向专注于运营效率和服务驱动的价值创造的转变。