印度尼西亚商业建筑市场规模和份额

印度尼西亚商业建筑市场分析

印度尼西亚商业建筑市场规模预计到2025年为551.8亿美元，预计到2030年将达到818.0亿美元，预测期内复合年增长率为8.19% （2025-2030）。快速的城市迁移、稳定的经济增长和 2045 年愿景议程使办公室、购物中心、酒店、数据中心和物流中心的需求保持在较高水平。政府通过国家战略项目、公私伙伴关系（KPBU）机制和更加透明的许可制度进行刺激，加强了项目储备。私人开发商正在利用不断增长的中产阶级消费者基础，而外国承包商则带来先进的工程和绿色建筑专业知识，提高质量标准。供应链重新规划和电子商务扩张正在将新资本转向现代物流资产、数据基础设施和跨行业以IT为导向的混合用途节点，为印尼商业建筑市场创造多周期增长前景。

印度尼西亚商业建筑离子市场趋势和见解

零售连锁扩张计划推动城市商业发展

在可支配收入增加和消费者偏好变化的推动下，印度尼西亚零售业正在强劲增长。 现代零售集团正在加速新购物中心和生活方式中心的推出，以抓住不断增长的可支配收入和不断发展的趋势消费者习惯。 2022 年零售额攀升至 463.4 亿美元，预计到 2031 年将达到 718.9 亿美元，开发商的应对措施是在高客流量节点聚集零售、娱乐和餐饮。雅加达北部耗资 25.6 亿美元的 PIK 2 小镇等项目将商店、主题公园和海滨长廊整合在一个目的地，标志着向体验式业态的转变。随着首都土地价格的攀升，连锁店越来越多地瞄准地块更大、分区灵活的卫星城市。这一稳定的渠道维持了整个印度尼西亚商业建筑市场对建筑师、MEP 顾问和装修专家的需求^{[1]国家出口发展总局，“印度尼西亚零售销售展望” 2022-2031，”贸易部，djpen.kemendag.go.id}.

企业对甲级办公空间的需求支持优质开发

企业对甲级办公空间的需求正在推动雅加达中央商务区的优质开发。 2024 年第三季度，雅加达中央商务区的优质写字楼租金同比上涨 0.7%，这是自 2015 年以来首次大幅上涨，反映了租户信心的恢复 jll.co.id。尽管 930 万平方米的入住率仍然高达 70%，但科技、金融和先进制造领域的跨国公司正在锁定更大的楼层，以适应后台办公的要求。 260 米高的 Sahid Sudirman 中心等旗舰塔楼体现了向集办公、零售和酒店业于一体的混合用途垂直园区的转变。 2024 年，制造业的外国直接投资增长了 18.6%，将生产扩张与地区总部和支持服务的需求联系起来。这些趋势支撑了印度尼西亚商业建筑中绿色、灵活和数字化工作空间的稳定采用

综合性综合体项目在城市规划框架下势头强劲

通过结合工作、生活和休闲空间，综合性综合体有效解决土地短缺问题并缓解交通拥堵。三菱地所耗资 3.32 亿美元的两座苏迪曼双塔将于 2028 年竣工，增加 150,000 平方米的分层和租赁空间，奠定雅加达更广阔的地区愿景。当局简化了此类计划的一站式许可中心，缩短了审批周期，并吸引了来自日本、韩国和新加坡的资本。来自公寓、办公室和零售的多元化收入来源降低了开发商的风险，而租户则欢迎同地办公的便利设施。从低辐射外墙到智能能源网的可持续性特征在印度尼西亚商业建筑市场中占据着租金溢价和面向未来的资产。 

以交通为导向的开发改变城市连通走廊

Tr以安斯特为导向的开发（TOD）正在成为城市规划、重塑连通走廊和促进可持续增长的变革力量。 雅加达捷运二期线全长 11.8 公里，部分资金来自 JICA 的 16.78 亿美元贷款，正在打造 Kota 和 Mangga Dua 等车站的繁华商业中心。根据州长条例 15/2020，捷运运营商被任命为走廊管理者，从而能够在土地使用、空气权和公共领域设计方面采取统一的方法。开发商竞相收购方圆 400 米范围内的地块，人流量的增加可以使零售营业额提高 20-30%。以公交为导向的开发项目 (TOD) 不仅可以缩短通勤时间，还可以减少二氧化碳排放，支持该市到 2030 年实现净零排放的雄心。展望未来，万隆和泗水类似的以铁路为中心的地区也准备采用这种模式，进一步扩大印度尼西亚的商业建筑市场。

High construction input costs pressure project viability

In 2024年，我省水泥销量印度尼西亚同比下降0.9%，总量为6490万吨。与此同时，产出小幅增长 1%。这种情况凸显了生产商因需求不温不火而面临的利润压缩。受能源市场波动影响，钢材价格波动较大。这种波动导致结构框架预算激增，成本上升高达 15%。作为回应，开发商要么转向更轻的模块化设计，要么在可能的情况下加强本地采购工作。尽管采用再生骨料和低碳水泥的趋势呈上升趋势，但扩大这些做法对于弥合现有成本差异至关重要。鉴于最近的成本激增，许多公司正在采取分阶段建设策略。这些措施将现金支出与预租或预售等里程碑相结合，这是印度尼西亚商业建筑领域日益突出的趋势。

分区和许可延迟会带来项目执行风险

复杂的混合用途和项目公私项目必须跨越重叠的司法管辖区，将施工前的时间延长六到九个月。关于可持续业务发展的第 7/2024 号法规增加了涵盖能源建模和生命周期分析的新文件，增加了合规工作量。多霍机场和爪哇海堤等备受瞩目的计划已经证明了土地征用和环境审查如何成为时间瓶颈。贷款机构现在坚持要求提供更大的应急缓冲来弥补潜在的延误，从而提高了融资成本。简化的数字门户和单一地图政策的推出预计将逐渐缓解摩擦，但印度尼西亚商业建筑市场的近期障碍仍然存在。

细分分析

按商业部门类型：工业和物流引领增长

工业和物流资产在 2025 年至 2025 年间实现了最快的复合年增长率 9.21% 2030年，尽管到 2024 年，零售业将占据印尼商业建筑市场 31.8% 的份额。供应链重组和电子商务增长将物流成本占 GDP 的比重从 2018 年的 23.80% 降至 2023 年的 14.29%，从而刺激了仓库和内陆港口的需求^{[2]Pelindo，“2023 年物流成本降低报告”，Pelindo，pelindo.co.id} 。新不碌港的扩建将年吞吐量增加两倍至 1,800 万标准箱，凸显了港口投资如何带动邻近的工业园区和冷链中心。主要开发商在雅加达环路附近推出多层履行中心，以最大限度地减少最后一英里的里程。租户青睐净高为 12 米、楼板荷载为 70 kN/m2 且屋顶可供太阳能使用的建筑，这一规格正在成为整个印度尼西亚商业建筑市场的新常态。

相比之下，实体零售业则转向生活方式和娱乐业。随着在线购物的兴起，保健品产品可以保持较高的停留时间。 PIK 2 等旗舰项目将零售与主题公园和海滨长廊融为一体，缓冲了占用风险。办公楼需求呈现出微妙的复苏：主要租户将旧租约整合为符合 WELL 和 LEED 标准的绿色、技术丰富的塔楼。以 Telkom 51 MW 巴淡岛园区为代表的数据中心建设，利用印度尼西亚的战略带宽路线，进入了主流的“其他”领域。总之，这些转变使收入基础多样化，并吸引机构资本进入印度尼西亚商业建筑市场。

按建筑类型：新建建筑占主导地位，但翻修步伐加快

由于新建城镇、港口和机场计划吸引了主要投资，新建建筑将在 2024 年控制印度尼西亚商业建筑市场份额的 73.5%。耗资 350 亿美元将国家首都迁往努桑塔拉，体现了对地面设施的偏好p 大型项目。开发人员在新地点享受设计自由、现代建筑规范和可扩展的基础设施网格，通常从第一天起就集成了智能城市传感器。值得注意的是，政府在 2025 年至 2029 年设定的 349 亿美元基础设施目标强化了这一渠道。

尽管如此，到 2030 年，改造仍将以 8.91% 的复合年增长率扩大，随着资产所有者根据 ESG 要求进行改造，其速度超过了新建建筑的平均水平。雅加达的 B 级办公楼增加了二级玻璃、VRV 空调和非接触式电梯，以吸引寻求更健康工作空间的租户。酒店业主将过时的宴会厅更换为联合办公休息室，从而提高了每平方米的收入。更高的技术复杂性意味着印度尼西亚商业建筑市场上的专业承包商和建筑服务公司的利润更高。

按投资来源划分：私人资金仍然最大，公共支出加速

私人投资者占印度尼西亚商业建筑市场的 65.9%2024 年的建筑市场规模，利用内部现金、银团银行债务和房地产投资信托基金收益。熟悉分层产权预售的开发商将预付款纳入施工进度，这种模式支持流动性，但也带来执行风险。公共投资虽然规模较小，但随着国家通过吸引私人合作伙伴的 KPBU 结构提供拨款和生存能力缺口补贴，预计复合年增长率将达到 8.75%。俄罗斯 Magnum 的 9600 万美元、中国 Delonix 的 5100 万美元和澳大利亚私立学校的 960 万美元等著名外国承诺不仅体现了早期的成功，也体现了将海外利益扩大到仅 Nusantara 所寻求的 31.3 亿美元所面临的持续挑战。

绿色债券和符合伊斯兰教法的伊斯兰债券等混合金融解决方案作为替代方案出现，符合 ESG 投资者日益增长的胃口。国有银行提供与资源节约型设计相关的折扣信贷额度，加强了

地理分析

DKI 雅加达将在 2024 年占据印度尼西亚商业房地产周期的 40.1% 份额，这得益于金融、技术和医疗保健方面富有弹性的租户需求。该地区耗资 16.78 亿美元的捷运二期线在 Kota、Mangga Besar 和 Ancol Barat 站周围培育了新的零售带和高层建筑群，在过去 12 个月内使土地价值提升了 15%。优质写字楼业主实现了自 2015 年以来的首次租金上涨，而苏迪曼二号双子塔等综合项目则体现了外国持续的信心。政府逐步转向 Nusantara 缓解了对租户立即外流的担忧，使雅加达开发商能够加快新项目的推出速度，同时加大对旧塔楼的改造力度，使其成为净零资产。

东爪哇记录了最快的 9.55% 复合年增长率（logi）stics走廊倍增，制造业就业人数扩大。私人融资的谏霍谏义里机场为以前的内陆腹地带来了客运和货运吞吐量，启用了度假村、仓库和农产品出口设施。泗水的港口升级与佩林多的国家战略紧密结合，缩短了停留时间，并使该省成为首选的电子商务履行基地。 Gresik 的水泥生产商受益于靠近石灰石采石场和新建发电厂的优势，巩固了建筑材料供应链，推动了整个印度尼西亚商业建筑市场的增长。

西爪哇利用靠近大雅加达的优势，并享有 Ciawi-Sukabumi 收费公路等新的基础设施。勿加泗和加拉旺的工业区在不断深化的熟练劳动力储备的支持下，抓住了汽车、电子产品和电动汽车电池组装的溢出需求。巴厘岛等以游客为中心的省份在耗资 200 亿美元的城市地铁计划的基础上恢复酒店和零售业将重塑登巴萨的交通网络。总的来说，这些地理节点使需求基础多样化，减少对雅加达的依赖，并扩大了印度尼西亚商业建筑市场的整体范围。

竞争格局

印度尼西亚商业建筑市场适度分散。 PT Wijaya Karya、PT PP 和 PT Adhi Karya 等国有巨头利用长期的政府关系来获得主要基础设施工作，但它们越来越多地与日本 EPC 领导者合作，带来高层地震技术和及时的执行。 Wijaya Karya 在 2024 年第三季度实现收入 8.04 亿美元，同时将应付账款削减 50%，显示出严格的资产负债表紧缩政策，使其能够为大型机场和港口码头做好准备。该公司价值 3.49 亿美元的 Hang Nadim 2 号航站楼合同展示了其在航空建造方面的优势^{[3]PT Wijaya Karya，“2024 年第三季度财务和运营业绩”，WIKA 投资者关系部，wika.co.id}。

外国承包商通过合资企业扩大业务范围：清水和大林共同开发雅加达以外的预制工厂，而中国集团的目标是钢铁密集型工业园区，并引入数字孪生监控，例如 Total Bangun Persada 等本地中型企业在装修和数据中心建设方面表现出色，其中高 MEP 复杂性带来了丰厚的利润，而提供 LEED 和 EDGE 合规性的企业赢得了企业的认可，从而在印度尼西亚商业建筑领域增加了新的技能竞赛。

为了去杠杆化，Wijaya Karya 正在剥离价值 4.49 亿美元的收费公路股份，为高端企业释放资金。argin 设计-建造-融资包。开发商利用新加坡交易所的房地产投资信托基金来回收稳定的购物中心资产，将收益注入新的土地储备。与此同时，NeutraDC 等新业态公司只专注于超大规模数据园区，与数字主权政策保持一致并打造利基竞争地位。市场的演变指向日益专业化、联盟驱动的规模和 ESG 主导的资格障碍，这些都会影响未来的竞争。