印度仓储市场规模及份额

印度仓储市场分析

2025年印度仓储市场规模预计为389.9亿美元，预计到2030年将达到593.4亿美元，预测期内（2025-2030年）复合年增长率为8.76%。

当前的动力源于消费税推动的供应链整合、电子商务向较小城市的扩张以及甲级空间的快速增加。 PM Gati Shakti 等政府计划支持多式联运走廊，目标是将物流成本从占 GDP 的 14% 降至个位数^{[1]新闻信息局，“PM Gati Shakti 国家总体规划完成 3 年转型印度的基础设施概况，”pib.gov.in}。私募股权资本正在加速集成自动化、物联网传感器和垂直货架可优化立方体效率。印度仓库市场还受益于食品零售和生物制药的冷链需求，而仓库内的边缘节点数据中心创造了新的租户类别。 

印度仓储市场趋势和发展目标

电子商务在二线和三线城市的渗透

较小城市中心在线支出的增长重塑了印度仓储市场，因为 63% 的全国电子商务订单已经源自大都市以外。零售商部署暗店和微型履行中心，将交货时间从几天缩短到几小时。因此，履行足迹从几个巨型中心转移到数十个 50,000 平方英尺的节点，从而提高了 A 级和位置优越的 B 级资产的占用率。 2023 年暗店需求达到 2400 万平方英尺，预计到 2027 年将达到 3760 万平方英尺。 qui 的当日承诺ck-commerce 品牌进一步推动夹层建筑和高架货架的发展，在不扩大土地储备的情况下提高吞吐量。因此，中线城市成为租户战略的核心，推动印度仓储市场超越历史上的一线城市。 

全球机构资本的进入加速 A 级供应

Blackstone、Brookfield 和 ESR 等基金正在注入数十亿美元的管道，为印度仓库市场增加净高、FM-2 地板和符合 ESG 的屋顶^{[2]ET 基础局，“黑石计划在玛哈投资 110 亿美元，近一半在孟买”，economictimes.indiatimes.com}。 Blackstone 的 Horizo​​n 工业园控制着超过 5,500 万平方英尺的土地，并计划仅在马哈拉施特拉邦就另外投资 110 亿美元，目标是面积超过 200,000 平方英尺的项目向蓝筹租户提供长期租赁。国际开发商引入了自动喷水灭火系统布局、太阳能屋顶和 LEED 认证，提高了租金收益率，同时降低了租户的生命周期成本。在机构推动下，到 2030 年，A 级库存份额将提高到 40%，缩小与发达市场的质量差距，提升印度仓储市场的整体竞争力。 

支持商品及服务税的中心辐射型网络优化

全国商品及服务税制度取消了州级检查站，允许企业关闭多个税收驱动的仓库并整合为战略中心。运输交货时间缩短了 40%，使单一库存池能够减少安全库存并提高资本周转率。快速消费品巨头转向 450,000-500,000 平方英尺的区域配送中心，这导致对德里国家首都区、孟买和钦奈周围更大地块的需求激增。因此，印度仓储市场升级了平均设施规模，而多式联运走廊附近的空置率则收紧。从长远来看，中心辐射模式可促进仓库内的交叉转运功能和增值包装线，嵌入供应链服务以提高租金弹性。 

仓库自动化和 WMS 的快速采用

随着运营商寻求精度、速度和劳动力风险缓解，自动化投资不断攀升。国内自动化领域预计将从 2020 年的 8620 万美元增长到 2026 年的 5.122 亿美元，支持机器人穿梭系统、AS/RS 和人工智能驱动的 WMS 平台。印度企业 Addverb 斥资 2 亿美元开设了一家机器人工厂，目标是每年生产 100,000 台机器人，而 Daifuku 指出，新工厂每个工厂的托盘密度超过 10,000 个。电子商务和制药业占据领先地位，但 3PL 采用货到人站点来满足 SLA 承诺。自动化升级使甲级资产脱颖而出，提高可实现的租金并加深机构对行业的兴趣伊恩仓库市场。 

土地聚合和分区障碍

分散的所有权和多机构审批延长了开发周期。随着住宅和商业买家的竞争，黄金走廊土地价格不断上涨将物流项目转移到连通性较弱的周边地区。国际开发商帕纳托尼敦促简化流程以维持仓储繁荣。复杂的分区规则也限制了可以缓解城市土地短缺的多层设计。这种限制抑制了大型连续甲级地块的供应，抑制了印度在需求最深的大都市地区的仓储市场扩张。 

第一英里和最后一英里道路连通性不足

印度 64% 的货运依赖公路，但许多二线城市周围的次要路线仍然是单车道或路面状况不佳。效率低下导致物流成本占 GDP 的 14%，而全球基准为 8-10%。糟糕的联系会增加仓库集群和消费区域之间的拖运时间，从而削弱自动化带来的服务水平收益。虽然巴拉特马拉走廊承诺缓解压力，但分阶段推出却延迟了网络效益。因此，开发商更喜欢靠近高速公路、供应拥挤的地块，并维持租金溢价。 

细分市场分析

按仓库类型：冷藏推动保费增长

由于广泛的制造和零售用户保持稳定的需求，普通仓储占 2024 年收入的 62%。冷藏仓库贡献的份额较小，但有望以 12.11% 的复合年增长率超越。租户为配备 SCADA 和太阳能备份的多室设施支付高额租金，以确保质量合规。 

冷藏资产的租赁期限超过九年，支撑了对全球基金有吸引力的可预测现金流。自动化，例如基于穿梭车的托盘移动和物联网温度探头，可以减少损坏和能源消耗。相反，干仓升级夹层和立式货架，以满足电子商务吞吐量目标。因此，这两种格式在多元化的印度仓储市场中发挥着互补作用，但冷藏仍然是增长的主要内容。 

按等级：机构资本提高标准

考虑到遗留足迹，2024 年 B 级场所持有 41% 的库存，但 A 级库存正以 13.22% 的复合年增长率扩大。合并交易显示，2022 财年 64% 的占用量涉及 A 级空间，反映了占用者对高规格消防安全、FM-2 楼层和 12 m 净高的偏好 ^{[3] Horizon Industrial Parks Research，“A 级印度的仓库：需求上升”，hiparks.com} 。由于租金溢价超过了节能和保险收益，印度甲级开发项目的仓库市场规模正在迅速扩大。 

国际建筑商引入了 ESG 功能，例如雨水收集和屋顶太阳能，以降低运营费用。自动化存储和检索系统提高生产力，使大型电子商务租户的投资回收期低于五年。 C 级和非正式棚屋继续为对价格敏感的用户提供服务，但不断加强的合规执法促使他们进行改造或退出。因此，高质量的迁移推动了印度仓储市场的结构升级。 

按最终用户行业：制药业成为增长领导者

电子商务和零售业占 2024 年占用率的 26%，利用规模来谈判升级条款并开辟专门的夹层进行退货管理。制药和医疗保健用户的复合年增长率为 13.10%，需要符合 GDP 的内饰、验证区和备用电源。随着印度巩固其全球仿制药中心的地位，印度制药仓库市场份额预计将攀升。 

与汽车枢纽相连的生产走廊的汽车需求保持稳定，现在增加了电动汽车零部件的电池存储区域。食品和饮料依赖用于包装乳制品、冷冻即食食品和浓缩饮料的常温室和冷藏室。制造和工程产品在印度制造计划下逐渐增长，刺激了多客户 3PL 站点的发展，从而降低了个人资本支出。总之，这些趋势使印度仓库市场业主的收入来源多样化。 

地理分析

西印度在 2024 年获得了 34% 的收入，以有利于进出口流的 JNPA 和 Mundra 港口生态系统为基础。 Welspun One 正在 JNPA 经济特区投资 27 亿美元建设一个 445 万平方英尺的园区，以利用高集装箱吞吐量。高土地价格促使开发商建造更高的自动化托盘处理装置，从而提高立方产量。 

由于各邦支持物流园区和技能管道，印度南部记录了最快的发展轨迹，复合年增长率为 11.30%。仅金奈一地的 A 级供应量在 2023 年第四季度就增长了 336%。海得拉巴和班加罗尔之间的集群需要经过验证的冷藏库，而喀拉拉邦的 500 亿印度卢比用于物流的拨款刺激了新的多式联运园区。 

印度北部的德里-NCR 仍然是为 6000 万城市消费者提供服务的战略履行基地，但面临着分区复杂性，导致新许可证发放速度放缓。尽管西孟加拉邦着眼于与孟加拉国的跨境贸易，但东印度的增长仍然温和。随着高速公路连接的成熟，印度中部成为全国配送的一个具有成本效益的替代方案。因此，每个区域在印度仓储市场中都发挥着独特的作用，平衡传统优势和新时代机遇。 

竞争格局

印度仓储市场集中度适中，顶级 3PL 和开发商稳步整合供应。第三方物流供应商现占租赁比例超过40%，信号推动从自营模式向外包模式的转变。 Delhivery 正在推出共享暗店和无人机部门，以提高中英里速度。联邦快递计划在印度建立世界上第一个全自动航空货运中心，反映出技术密集型竞争。 

全球基金青睐大型平台：Blackstone 的 Horizo​​n 工业园区面积超过 5500 万平方英尺，而 Brookfield 则提高了工业和物流的配置。 Allcargo Gati 等本土企业在 2024 年增加了 7 个枢纽，以提高路线密度，Ola Electric 则针对受限的城市地块推出了便携式暗库吊舱。 WMS、物联网和机器人等技术的采用是一个明显的差异化因素，可以提高资产粘性并支持整个印度仓库市场的溢价租金。 

市场进入者瞄准二线城市，这些城市的土地价格更便宜，采用潜力仍然很高。冷链专家与药品分销商合作开发多温度室，同时数据中心运营商将边缘节点放在物流园区内。这种战略多样性使竞争动态保持流畅，同时稳步推动印度仓储市场走向更高的专业性和服务深度。