德国服务式公寓市场（2025 - 2033）

德国服务式公寓市场趋势

德国服务式公寓市场规模预计到 2024 年为 28 亿美元，预计到 2033 年将达到 51.4 亿美元，2025 年至 2033 年复合年增长率为 7.2%。随着全球流动性的恢复和混合工作重塑商业模式旅游、服务式公寓在柏林、法兰克福、慕尼黑和汉堡等德国主要城市以及莱比锡、杜塞尔多夫和斯图加特等新兴二级中心城市越来越受欢迎。德国强大的基础设施、跨境连通性以及对数字游民友好型政策的投资推动了这一转变。

德国市场的一个主要增长杠杆是商务旅客和基于项目的专业人士的持续流入，特别是在汽车、制药、IT 和咨询等行业。拥有地区的公司最终和全球运营经常让员工担任长期任务或轮换角色，从而创造了对服务式住宿的持续需求。阿迪娜公寓酒店 (Adina Apartment Hotels) 和布雷拉服务式公寓 (Brera Serviced Apartments) 等运营商正在扩大其在法兰克福和慕尼黑的业务，以满足这些客户的需求。例如，阿迪娜 (Adina) 的柏林米特 (Berlin Mitte) 酒店将酒店服务与公寓式生活融为一体，包括厨房、洗衣设施和专为长期工作相关住宿而设计的健康设施。

德国也见证了远程专业人士、自由职业者和国际工人灵活生活的兴起。柏林和科隆等拥有强大科技场景的城市已成为寻求社区和自治的数字游牧者的热点。 LimeHome 和 SMARTments Business 等提供商已经适应了这一趋势，提供无缝登记、高速连接、工作站和设计前卫的内饰。他们的全数字化运营模式和重点中长期租赁吸引了偏远地区的专业人士，他们重视便利性，同时又不影响生活方式。

休闲旅游和城市度假正在进一步推动需求，尤其是来自国内游客和欧洲内部游客的需求。德累斯顿、纽伦堡和海德堡等城市的文化深度和建筑遗产吸引着寻求沉浸式多日停留的游客。事实证明，服务式公寓非常适合寻求厨房使用、额外空间和经济实惠的家庭和小团体。 Staycity 和 Numa 等品牌正在通过提供位置优越的酒店、灵活的预订选项、智能客房技术和精心策划的当地体验来抓住这一需求。

大流行后的旅行偏好正在重塑客人的期望，重点是清洁、自主和混合接待。这导致提供非接触式服务、移动钥匙访问和集成数字礼宾平台的酒店数量增加。生态意识服务也正在成为优先事项：THE FLAG 和 ipartment 等提供商已将绿色建筑标准、减少浪费举措和节能电器纳入其设计和运营中，与具有可持续发展意识的客人的价值观保持一致。

随着劳动力流动模式的变化、强劲的国内旅游业和不断变化的旅行者偏好，德国的服务式公寓市场已准备好继续扩张。运营商越来越注重体验设计、运营灵活性和可扩展性，以服务不断扩大的客户群，从调动专业人士和商务通勤者到技术工人、周末探险者和注重生活方式的旅行者。随着投资继续流入这个富有弹性的酒店子行业，德国仍然是区域和国际服务式公寓品牌的主要增长市场。

消费者洞察

柏林和汉堡等城市的需求量不断增长还有在德国远程工作的专业人士，他们因生活方式的原因而暂时搬迁，并受到充满活力的社区、文化和连通性的吸引。这些用户优先考虑以设计为主导的内饰、可靠的互联网和安静的工作空间，而不是传统的酒店服务。 SMARTments、ipartment 和 Brera 等提供商已做出回应，提供混合格式，将紧凑型工作室生活与联合办公空间、按需服务和支持应用程序的礼宾功能融为一体。有些还与健身品牌或配送平台建立合作伙伴关系，以吸引年轻的租房者，他们将住宿视为更广泛的生活生态系统的一部分。

德国国内旅游景观中的休闲旅行者也越来越多地选择酒店式公寓而不是酒店，特别是在莱比锡、弗莱堡和海德堡等文化城市。周末旅行者和家庭更喜欢额外的空间、厨房通道和自助服务功能，尤其是在季节性期间活动或公共假期。其中很大一部分流量被 numa 和 Limehome 等数字优先运营商占据，这些运营商的技术驱动模式吸引了寻求始终如一的质量、最少的互动和本地设计美学的旅行者。这些模式表明，在商务、休闲和混合用例中，德国消费者正在接受酒店式公寓，因为它们在自主性、实用性和城市便利性之间取得了平衡。

消费者越来越期望运营商通过节能建筑、可再生能源采购和回收基础设施来展现环境责任。作为回应，Numa 和 Brera Serviced Apartments 等运营商正在整合低碳建筑材料、数字入住以减少纸张使用，以及可选的清洁计划以最大限度地减少水消耗。这些措施不仅吸引具有环保意识的客人，而且符合 ESG 报告要求和来自企业客户。无论是通过 LEED 认证还是可持续发展徽章，透明地传达其绿色证书的酒店正在获得竞争优势，尤其是在一线城市。

许多消费者（尤其是混合工作生活方式的消费者）并不将住宿视为一种功能必需品，而是将服务式公寓视为综合生活空间。这推动了对具有设计意识的室内设计、公共休息室、健身区以及咖啡馆、公园和文化场所等社区设施的需求。在莱比锡和杜塞尔多夫等城市，可通往创意区或河滨长廊的服务式公寓的表现优于贫瘠的商业街区。隔音工作区、站立式办公桌和符合人体工程学的照明等功能已成为长期数字专业人员的基本期望。德国用户喜欢既支持生产力又不牺牲舒适度的环境

类型洞察

受法兰克福、柏林和杜塞尔多夫等商务城市强劲需求的推动，2024 年短期（<30 晚）住宿的市场收入份额将达到 63.86%。这些城市全年举办贸易展览会、公司会议和监管简报会，需要短暂、高价值的停留。服务式公寓通过灵活的条款、室内工作空间和酒店式的服务来满足这些需求。与长期预订相比，运营商受益于更高的平均每日费率 (ADR)，从而提高单位收入。国内城市度假和跨境周末旅行（通常通过 Booking.com 或 HRS 等平台在最后一刻预订）的增加，进一步扩大了短期住宿量。

在公司搬迁、学术流动和延长培训任务的推动下，长期（> 30 晚）住宿预计在预测期内以 7.5% 的复合年增长率增长。柏林、法兰克福、慕尼黑等主要城市ch 发现，为国际员工寻求灵活、成本稳定且不受标准租赁限制的住房的公司的需求不断增加。与此同时，技术、研究和咨询领域的专业人士也选择在配有家具的单位中长期住宿，以便他们能够无缝地工作、生活和旅行。运营商正在通过提供分层包月套餐、独立设施和简化入住条款来适应这一不断发展的细分市场。

最终用途洞察

到 2024 年，企业/商务旅行者的市场收入份额将达到 52.30%。对于许多专业人士来说，服务式公寓在工作旅行、客户拜访和项目任务期间提供了比酒店更舒适、更灵活的选择。做饭、在安静的空间工作以及放松身心，不受酒店惯例的束缚，这些都带来了显着的变化。商务住宿通常会融入休闲时间，尤其是当旅行持续周末或包含多个行程时跨地区会议。与酒店相比，这些单位提供更好的隐私、更大的安顿空间，而且每晚的费用往往更低。

预计外籍人士和搬迁者在预测期内的复合年增长率为 8.5%。服务式公寓因其可立即入住的设置、配有家具的室内装饰和短期灵活性而成为首选。这些单位消除了通常与传统租赁协议相关的延误和文书工作，尤其是在竞争激烈的住房市场。更严格的租赁法规和有限的长期住房供应进一步促使新来者在安顿阶段选择服务式住宿，从而支持了该细分市场的持续增长。

预订模式洞察

2024 年直接预订占市场收入份额为 48.06%。许多提供商改进了其数字平台，优化了网站、应用程序和忠诚度生态系统，以吸引企业和个人客户预计。动态定价、提前入住选项和独家折扣等功能刺激了直接预订。在柏林、汉堡和杜塞尔多夫等城市，商旅经理越来越多地寻求直接合同，以简化计费、保持服务一致性并确保高峰时段的可用性。

由于流动劳动力对灵活、经济高效的住房解决方案的需求不断增长，预计在预测期内，公司合同将以 8.0% 的复合年增长率增长。随着公司扩大基于项目的合作和近岸运营，对可扩展和标准化住房解决方案的需求变得至关重要。服务式公寓提供商通过提供基于数量的定价、发票集成和合规性租赁文件来做出回应，使企业团队的采购更加顺利。人们越来越喜欢捆绑服务套餐，包括宽带、移动电话、维护和礼宾支持，消除了雇主的运营费用，同时提高了员工满意度。

德国主要服务式公寓公司见解

德国的服务式公寓行业已成熟为一个结构化的生态系统，整合了国际运营商、搬迁住房提供商和区域酒店品牌，以满足不断变化的流动性和住宿需求。该行业通过灵活的租赁条款和专业管理、配备家具的单位，迎合多元化的用户群、企业调动者、数字游牧者、实习生和长期访客。运营商提供定期清洁、高速互联网、室内厨房和多语言宾客支持等捆绑服务，与酒店和传统租赁相比，这些服务增强了便利性，同时保持了成本竞争力。与人力资源外包公司、搬迁咨询公司和商务旅行平台的战略联盟增强了市场势头。实现批量预订和长期安排。该细分市场还受益于模块化设计概念的广泛采用，使酒店能够有效地为短期和长期客人提供服务。技术集成已成为客户旅程的核心，许多提供商升级为自助登记、移动访问和与忠诚度相关的预订引擎。年轻的商务旅行者和流动专业人士被品牌化、以设计为主导的公寓所吸引，这些公寓将工作、生活和健康功能融为一体。与此同时，外籍人士和实习生的长期住宿需求推动了对安静、位置优越、配有工作空间和扩展服务选择的单位的需求。在德国稳定的就业市场、企业外来投资和城市住房供应缺口的支持下，服务式公寓领域预计在未来十年将保持稳定、注重收益的增长。

近期发展

• 2025 年 4 月，NUMA 集团大幅扩展业务，在短短 12 个月内规模扩大一倍。这家总部位于柏林的酒店科技公司目前在欧洲管理着 6,500 多家单位，较去年的 3,000 家大幅增加。这一增长是由其轻资产模式和使用简化运营并增强宾客体验的专有技术推动的。 NUMA 业务遍及 30 多个欧洲城市，继续与房地产业主和投资者合作，将传统酒店物业转变为数字化运营的精品公寓，以满足寻求无缝、非接触式住宿的现代旅行者的需求。

• 2025 年 2 月，酒店科技公司 Bob W 宣布在法兰克福推出新酒店，这是其在德国的第五家酒店。法兰克福的开业是该公司快速欧洲扩张战略的一部分，该战略通过全数字化运营将酒店品质的服务与公寓式的生活结合起来。 Bob W 以融合当地设计与智能技术而闻名，旨在满足现代旅行者对灵活、短期和长期住宿日益增长的需求。该公司通过与业主合作，将传统建筑改造成科技驱动的精品住宿，继续扩大其在欧洲主要城市的业务。

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