墨西哥商业房地产市场规模和份额分析

墨西哥商业房地产市场分析

2025 年墨西哥商业房地产市场规模为 641.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 685.2 亿美元，到 2030 年复合年增长率稳定在 6.78%。将工业和物流资产推向前沿，随着制造商用墨西哥产能 PGIM 取代亚洲供应商，边境城市租金连续三年以两位数增长。电子商务的并行增长正在将仓库足迹重塑为更小的、城市边缘的设施，这些设施可以实现当日送达，同时嵌入自动化和人工智能驱动的库存系统《墨西哥商业新闻》。超大规模云运营商正在推动新一轮数据中心建设浪潮，特别是在克雷塔罗，那里强大的光纤骨干网和可再生能源接入支持长期耗电的数据中心知识租赁。与此同时，投资者正在寻找墨西哥银行紧缩的政策立场和建筑投入通胀导致贷款成本上升，促使墨西哥银行更加依赖私人债务、远期购买协议和绿色债券融资来维持项目进展。比索稳定性和数字部分所有权平台也吸引了越来越多的个人投资者参与其中，实现资本堆栈多元化，并增强核心和二级市场的流动性

墨西哥商业房地产市场趋势和见解

墨西哥央行的紧缩货币立场提高了借贷成本

由于总体通胀率平均为4.55，央行在2024年之前将政策利率维持在限制性水平。较高的参考利率推高了房地产贷款利差，挤压了开发商的资产负债表并推迟了动工建设。商业银行转向期限较短的制造业信贷，缩减了长期建设额度，而传统存款同比仅增长 4%。由于墨西哥银行预计要到 2026 年底才能实现 3% 的通胀目标，融资成本上升将持续存在，推动更多赞助商转向私人债务和结构性股权y.

建筑投入通胀压缩发展利润

2024 年材料成本攀升 12%，其中铝材成本上涨 32.4%，专用机械成本上涨 13.5%。住宅和商业建筑的利润率下滑至约 7%，而历史高位则超过 15%^{[2]Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción，“建筑成本指数2024 年，”cmic.org}。开发商面临着一个战略选择：吸收成本冲击、侵蚀盈利能力，或者将增长转嫁给买家并降低预售风险。一些企业正在采用模块化建设和长期对冲合同来减轻波动性。

细分分析

按物业类型：物流推动产业转型

物流资产占墨西哥商业面积的 32.1%l 2024 年房地产市场规模预计到 2030 年复合年增长率将达到 8.02%，巩固其作为主要增长引擎的作用。 2024 年，蒂华纳和萨尔蒂约的工业租金分别上涨 18.2% 和 26.5%，反映了巨大的近岸需求。墨西哥城的办公空间正面临着 20% 的空置率，尽管随着企业优先考虑符合 ESG 的灵活占地面积，以技术为中心的走廊正在逆势而上。 物流的主导地位正在加速对支持冷链和逆向物流设施的溢出投资。零售计划现在合并了微型履行节点，以满足当天交货的期望，将陈列室和仓库功能融合在一个屋檐下。与此同时，随着航空交通正常化和比索走强推动国内旅游支出，休闲目的地的酒店资产正在复苏。工业园区开发商规划面积2000万平方米，其中19%用于制造业，19%用于物流，显示产业园平衡中期需求的供应。墨西哥商业房地产市场继续将资本重新分配到与出口制造业、数字基础设施和城市消费相一致的使用类别。

按商业模式：销售主导地位面临租赁市场演变

销售仍占墨西哥商业房地产市场规模的 66%，凸显了对完全所有权的文化偏好。然而，由于投资者在不了解墨西哥复杂的土地所有权协议的情况下寻求收益，受益于 7.46% 复合年增长率的前景的租赁领域正在侵蚀这种主导地位。机构资本有利于稳定的租金，现在可以更有效地对冲比索风险，从而提高收入结构的吸引力。

墨西哥城最近出台的法规限制租金上涨以抑制通货膨胀，并要求进行数字租赁登记，这可能会抑制首都的租金收益率，促使开发商专注于监管较宽松的二级市场。企业选择租赁以在经济不确定性期间保持资产负债表的灵活性，而数字支付平台和基于人工智能的信用检查正在简化租户入职流程。因此，墨西哥商业房地产市场正在经历从建造到销售逐渐向建造到出租的转变，特别是在物流和多户住宅细分市场中。

按最终用户：企业需求驱动个人投资兴趣

到 2024 年，企业和中小企业占用者占据墨西哥商业房地产市场规模 71% 的份额，其中出口制造商和技术公司因预期美国需求而扩大规模。 2019年至2023年间，中国企业在墨西哥的工业足迹增加了五倍，凸显了结构性的东部向北美供应转移。与此同时，在部分所有权应用程序和中产阶级储蓄不断增加的推动下，个人/家庭买家群预计将以 7.67% 的复合年增长率加速增长。

企业租户越来越多地要求自动化服务现成的仓库、现场可再生能源和数据丰富的建筑管理系统。个人投资者倾向于二线城镇的高收益分层零售区和小型办公室，这些地方的资本化率仍然具有吸引力。政府实体和养老基金归入“其他”类别，分配给数据中心和医疗设施等专业资产，以匹配长期负债。随着资本池多元化的深化，墨西哥商业房地产行业获得了抵御周期性波动的弹性。

地理分析

墨西哥城在 2024 年保持了 22% 的墨西哥商业房地产市场份额，这得益于其对国家 GDP 的 23% 贡献和 120 亿美元的 FDI 流入^{[3]OECD，“大都市展望：墨西哥城”，oecd.org} 。优质子市场的年度价格涨幅高达30%，尽管自 2019 年以来平均住宅价格上涨 36%，住房负担能力仍然紧张。费利佩·安赫莱斯国际机场和地铁扩建等正在进行的基础设施项目旨在缓解拥堵并促进周边地区的增长。

新莱昂州继续支撑北部工业扩张。仅 2024 年 11 月，蒙特雷就录得 50,000 平方米的仓库需求，因为汽车和电子产品供应商寻求靠近边境的地区。哈利斯科州被誉为国家科技中心，2024 年出口额达 425 亿美元，拥有 20 个工业园区，导致房地产价值飙升 18.3%。克雷塔罗在 ODATA 超大规模园区和丰富的可再生能源选项的推动下，以预计 7.21% 的复合年增长率位居增长排行榜榜首。

巴希奥走廊受益于较低的土地成本、慷慨的国家激励措施和改善的道路网络，将其定位为混合用途城镇中心项目。北方边境城市合计占据全国仓储量的40%随着投机性交付进入市场，坎西正在缓慢上涨；蒂华纳目前在建面积为 300,000 平方米，空置率为 3.6%，高于历史低点。墨西哥州的新兴节点抓住了首都的溢出需求，而二线内陆城市则利用 PPP 走廊吸引零售和酒店投资。

竞争格局

墨西哥商业房地产市场较为分散，工业控股集中于领先的 FIBRA，而零售和办公资产则分散在各地区玩家。领先的工业控股由 Fibra Uno、Fibra Prologis 和 Terrafina 等顶级 FIBRA 主导。相比之下，零售和办公资产仍然分散在各个区域参与者中。 Fibra Uno 拥有 613 项资产，入住率高达 95.3%，令人印象深刻。此外，其与 Terrafina 和 Jupiter 投资组合的拟议合并旨在整合近490处房产，释放540万平方米的开发潜力。这一战略举措凸显了更广泛的行业趋势：寻求规模经济，以降低融资成本并增强租户产品。

技术是主要的差异化因素：人工智能驱动的能源监控、数字租赁工作流程和 ESG 仪表板吸引了要求透明度的全球租户。 Fibra Danhos 公布 2025 年第一季度收入增长 11.9%，这得益于其零售中心的智能建筑改造。包括普洛斯在内的国际物流专家部署屋顶太阳能和电动卡车充电，以确保获得电子商务巨头的长期租赁。

在国际资本稀缺的二级都市以及冷库和生命科学实验室等利基业态中，空白机会依然存在。另类贷款机构、众筹工具和绿色债券正在拓宽融资渠道，加剧对核心场地的竞争。并购热议表明随着赞助商追逐运营规模和数据中心曝光率，进一步整合。