北美房地产经纪市场规模及份额

北美房地产经纪市场分析

北美房地产经纪市场规模预计 2025 年为 2385.7 亿美元，预计到 2030 年将达到 2997.5 亿美元，预测期内复合年增长率为 4.67% （2025-2030）。需求弹性源于大量跨境流入（2024 年流入工业和办公资产的外国资本同比增长 40%）以及机构对单户租赁 (SFR) 投资组合的强劲兴趣。住宅交易以 78.9% 的份额主导市场，但随着物流和优质办公资产吸引海外投资者，商业经纪费用增长更快。技术投资正在加速，因为人工智能驱动的估值工具和虚拟旅游已成为佣金压缩环境中的重要差异化因素。与此同时，佣金率从 20 世纪 90 年代末的 3% 下滑至如今的 2.7% 左右，重视规模、运营效率和并购驱动的整合。

北美房地产经纪市场趋势和见解

主要都会城市跨境投资交易激增

跨区域资本流入北美已成为该地区经济韧性和投资者信心的关键指标。2024 年下半年，北美的投资者信心显着回升，跨地区资本流入同比猛增 40%，总计 90 亿美元的投资主要投向工业领域。试验区和优质办公楼。纽约成为主要接收者，吸引了 23 亿美元，而旧金山、波士顿和迈阿密等城市也获得了大量资本流入，增强了它们的经纪费用池。随着回流趋势放大了对最后一英里设施的需求，物流资产吸引了 42 亿美元的巨额资金。尽管写字楼流入量增长了 50%，但仍低于五年平均水平，凸显了投资者对奖杯建筑的选择性倾向。尽管资本涌入，外国投资仍低于大流行前的数字，这表明依赖这些外国配置的券商仍受到债券收益率波动和政策转变的影响。跨区域资本流动格局的变化凸显了当今市场战略投资选择的关键性^{[1]Jessica Kuronen，“跨境资本流入北美房地产市场”，经济分析局工作文件，bea.gov}。

2023 年峰值后抵押贷款利率放宽导致住宅转售量上升

加拿大和美国的房地产市场在2024 年，由不断变化的货币政策和经济状况决定。加拿大央行将利率从 5% 降低至 3.25%，推动房屋转售增长 10%，加元折算后平均售价提高至 510,439 美元。阿尔伯塔省受益最多，而不列颠哥伦比亚省和安大略省则因负担能力而苦苦挣扎。在美国，借贷成本仍高于 6%，导致许多房主的抵押贷款利率低于 4%，并限制了新房上市。成屋销售量跌至 410 万套，创 14 年来新低，而新屋销售量略有上升，反映出库存水平紧张。洛展望未来，加拿大 2025 年抵押贷款续签本金金额为 2,220 亿美元，可能导致 111 亿美元的违约，从而造成经纪交易流的短期波动。这些发展凸显了房地产市场的动态性质以及利益相关者在不确定的未来中所面临的挑战。

人工智能驱动的房地产估值和虚拟旅游技术的扩展

在技术进步和监管变化的推动下，北美房地产经纪市场正在经历一个变革阶段。经纪公司正在投资自动化估值模型，以实现实时定价洞察和沉浸式 3D 游览，使远程买家无需前往即可评估房产。在达成诉讼和解后，全国房地产经纪人协会已从 MLS 列表中删除了标准补偿方案，要求经纪人通过数据驱动的工具证明其价值。虚拟旅游，曾被视为临时出行方式流行措施现已成为一项标准，特别是对于寻求详细房产评估的机构和外国买家而言。拥有专有数据的大型公司正在比小型独立公司获得技术优势，随着监管机构审查算法公平性，加速行业​​整合。适应这些转变对于在这个不断发展的市场中保持竞争力至关重要。

城市到郊区的迁移模式的转变推动本地化经纪活动

在远程工作转变的推动下，美国房地产市场正在经历重大变化。世邦魏理仕对 19 个市场的分析表明，受远程工作灵活性的影响，家庭正在搬到密度较低的郊区。虽然主要沿海城市的办公室空置率不断上升，但达拉斯和亚特兰大的人口流入增加了住房和租赁需求。 2025 年第一季度，Z 世代家庭的形成导致吸纳了创纪录的 130,000 套多户单元，增加了满足郊区经纪服务的需求。随着买家和租户寻求新兴社区的指导，具有丰富社区知识的当地代理商获得了优势。这种迁移趋势正在使房地产佣金的地理分布多样化，并使擅长在传统市中心中心之外重新分配人才的网络受益。房地产市场不断变化的动态反映了人们不断变化的工作和生活方式偏好。

正在进行主要住房市场的负担能力危机限制了交易量

由于持续的供需失衡，美国住房市场继续面临重大挑战，该国正在应对 370 万套住房短缺问题，这导致价格相对于收入而言居高不下，抵押贷款付款飙升了 92%，而租金则上涨了 28%，导致不列颠哥伦比亚省和安大略省的住房拥有率下降至 65.6%。房价收入比最高，而艾伯塔省的千禧一代则表现出更强的市场流动性，他们现在是最大的买家群体，他们经常推迟购房，延长租赁期并减少转售房源，这对经纪公司来说就是如此。随着合格买家数量的减少，交易量减少，特别是在入门级细分市场。解决这些挑战对于市场稳定仍然至关重要。

转售和新房库存持续短缺

北美房地产经纪市场正在应对供应限制和不断变化的趋势所形成的充满挑战的格局。受困于低抵押贷款利率的房主正在抵制此举，导致活跃待售库存紧张。建筑商面临劳动力短缺和融资成本上升的限制，导致年度竣工量低于家庭组建需求。在美国，现有房屋挂牌量徘徊在数十年来的低点附近。与此同时，在加拿大，开发商正在应对多伦多和温哥华的分区上限。尽管需求强劲，但供应有限限制了交易吞吐量，从而阻碍了预测期内的市场增长。然而，经纪公司正在做出调整，将重点放在建租上d 新房营销任务，定位自己以利用新兴机会。

细分分析

按房产类型：在商业需求加速的情况下住宅占据主导地位

2024 年，住宅挂牌占据北美房地产经纪市场的 78.9%，反映了个人购房者的庞大基数和租客。在住宅领域，普通公寓和共管公寓受益于 Z 世代的家庭组建和千禧一代的城市生活方式，而郊区的单户住宅则迎来了随处工作的移民浪潮。机构投资者扩大建租投资组合，加剧了对大宗交易和管理合作方面经纪指导的需求。商业资产规模较小，但随着工业和生命科学领域吸引跨境资本，其复合年增长率最快，达到 5.12%。

商业表现因子类型而异：靠近港口和人口的物流中心中心吸引了数十亿美元的资金流入，而中型城市的乙级写字楼却面临着两位数的空置率。由于全球资本追逐稳定的收益，门户市场的高级办公楼价格仍然很高。随着电子商务渗透率的加深，零售店面面临着选择性缩减，但高增长郊区的必需品中心仍保持着入住率。 “其他”类别中的数据中心和医疗设施提供了反周期弹性和利基佣金机会。

按服务划分：销售领先，租金收入来源不断扩大

在传统佣金结构的支撑下，到 2024 年，销售将占据北美房地产经纪市场份额的 68.1%。然而，由于长期的负担能力压力使家庭租房时间更长，租金和租赁的复合年增长率将超过 5.41%。多户住宅吸纳记录和机构 SFR 扩张增加了经常性租赁费用，为经纪公司提供了更稳定的收益与交易驱动的销售收入相比。

销售量面临着房源稀缺和买家预算限制的阻力；然而，每笔已完成的交易都会带来相当大的佣金，从而维持收入的集中度。随着物业经理寻求能够利用数据分析进行定价和保留的租户安置合作伙伴，北美房地产经纪市场的租赁服务规模正在不断增长。跨北美自由贸易协定走廊寻找工业和办公空间的跨境企业租户增加了租赁经纪管道。

按客户类型：随着企业加速发展，个人仍占主导地位

个人和家庭占 2024 年客户群的 56.8%，但企业和中小企业需求正以 5.30% 的复合年增长率攀升。消费者推动了大多数住宅转售和租赁，产生频繁但通常较小的门票金额。抵押贷款续签率大幅上升危及加拿大的一些家庭预算，可能会导致陷入困境的房源经纪公司必须保持敏感度。

与此同时，企业客户则聘请经纪商进行投资组合收购、建租平台推出和售后回租策略。仅欧洲机构在 2024 年就投资了 90 亿美元，授权范围往往涵盖多个城市和资产类别。咨询费、数据驱动的选址和综合债务配售服务扩大了经纪商从企业关系中获取的钱包份额，使收入组合逐渐向机构账户倾斜。

地理分析

美国保留了 2024 年总收入的 86.9%，反映了其深度、流动性和库存多样性。阳光地带大都会——达拉斯-沃斯堡、菲尼克斯、坦帕和夏洛特——继续记录人口流入和企业搬迁，转化为稳定的房屋销售和强劲的 SFR 租赁渠道。纽约、洛杉矶和旧金山雷马尽管负担能力限制和空置率上升重塑了交易承销，但对于寻求奖杯办公室和多户塔楼的国际投资者来说，它具有资本吸引力。随着回流增加了对现代配送设施的需求，与美国物流走廊相关的北美房地产经纪市场规模正在扩大。

加拿大贡献了第二大份额，但面临抵押贷款续签压力。大约 2220 亿美元的抵押贷款将在 2025 年重新定价，而 111 亿美元的潜在违约可能会刺激贷款机构的上市和投资组合重新平衡。 2024 年的降息重振了销量，艾伯塔省石油驱动型经济取得了最健康的增长。相比之下，不列颠哥伦比亚省和安大略省面临着高昂的房价收入比，限制了首次购房者。联邦政府刺激租赁建设的激励措施和新多户住宅供应的商品及服务税减免将影响经纪公司对建租项目和机构股权的关注placement^{[2]Sophie Desroches，“加拿大的抵押贷款更新和家庭资产负债表”，加拿大银行工作人员讨论文件， Bankofcanada.ca}.

墨西哥虽然只占当前收入的一小部分，但预计到 2030 年将以 6.05% 的复合年增长率增长最快。放宽工业园区外资所有权规则的改革和美国供应链的近岸化推动了巴希奥和北部边境走廊沿线对物流和制造设施的需求。促进跨境租赁和定制安排的经纪公司可以获得更高利润的咨询费。沿海度假村市场仍然需要外国买家的信托结构（fideicomisos），引人注目的专业法律经纪人合作伙伴关系。墨西哥中产阶级住房拥有率的上升和机构对出租公寓的兴趣o 城市进一步拓宽北美房地产经纪市场的增长途径。

竞争格局

北美房地产经纪市场是一个适度集中但竞争仍然激烈的市场。随着佣金压缩和技术预算飙升有利于更大的平台，竞争加剧。 Compass 在销量方面名列前茅，并正在完成对 HomeServices of America 的收购，这将巩固其在 45 个州的规模。此前，其以 4.44 亿美元收购 @properties Christie's 的交易增强了奢侈品曝光度，并引入了国际推荐网络。 Keller Williams 从 Stone Point Capital 获得的这一轮融资为技术升级和代理招聘注入资金，凸显私募股权对经纪策略的影响力日益增强^{[3]Katie Johnson，“全国房地产经纪人协会和解协议摘要”，NAR 法律事务简报，nar.realtor}。

传统特许经营模式面临数字进入者承诺较低费用和人工智能驱动的匹配引擎的颠覆。 Opendoor 的即时购买模式和 Redfin 的受薪代理方式给现有企业带来了价格透明度的压力。然而，老牌公司利用广泛的 MLS 覆盖范围、专有数据和抵押贷款发放、产权保险和财产管理等辅助服务来保护份额。因此，北美房地产经纪市场青睐能够向个人和企业客户捆绑服务和交叉销售的公司。

技术采用是主要战场。人工智能估值、预测领先评分和区块链支持的智能合约正在从试点转向主流推广。无法为这些能力提供资金的公司可能会面临被降级为子委员会的风险啤酒当地地位或强制出售。成本协同效应和数据聚合支撑着持续的整合，规模较小的独立公司加入全国特许经营权，以获得平台、培训和营销范围。