中国商业地产市场规模及份额分析

中国商业地产市场分析

2025年中国商业地产市场规模为0.86万亿美元，预计到2030年将达到1.16万亿美元，复合年增长率为6.31%。推动住房和城市项目的5,634亿美元公共资金的推动、基础设施房地产投资信托基金(C-REIT)的推出以及有利于资产升级而不是新建项目的政策倾斜是推动这一势头的动力。租户的需求不断转向现代物流空间、甲级写字楼和数据驱动的园区，而机构投资者在动荡的融资环境中加大了对稳定收益的追求。与此同时，遗留库存供应过剩、私人开发商借贷成本高昂以及二级商场吸收缓慢抑制了总体增长。竞争优势正在从以规模为导向的开发商转向能够结合患者上限的轻资产运营商

中国商业房地产市场趋势和见解

电子商务和“双循环”政策带来的弹性物流需求

中国的双循环蓝图强调国内消费和对外贸易，这提振了中国商业地产市场的物流支柱。大北京和上海地区的平均仓库入住率已超过 90%，而北京的优质租金自 2008 年以来已上涨 90%。电子商务巨头加快了对自动化配送和最后一英里节点的投资，以满足对消费者的严格交付承诺。政府指导供应链现代化的路线与流入甲级物流园区的私人资本相吻合，即使在出口增长放缓的情况下，也能推动持续吸收。由此产生的物流管道是资本密集型的​​，有利于对养老基金和保险公司有吸引力的长期租赁资产。稳定的租金上涨强化了该细分市场在中国商业地产市场中作为准基础设施的形象。

国家主导的城市更新刺激措施，推动一线城市甲级写字楼升级

中央和市政府将在 2024 年 8 月之前拨出 1,972 亿美元用于 5,392 个城市更新项目，目标是优化库存而不是新增供应。^{[1]国务院—《五部门联合就持续推进城市更新工作发表意见》，metal.com}在上海、北京、深圳和广州，重建的重点包括更智能的暖通空调系统、灵活的楼板和减碳改造，以满足混合工作租户的需求。已指示公共政策银行优先考虑续贷，降低合格计划的执行风险。尽管二级办公室面临着高空置率的困境，但对质量的关注提升了对甲级办公空间的需求。能够重新定位旧资产的开发商可以获取租金溢价，同时缓解对更广泛的中国商业房地产市场造成的结构性供过于求。

加速C-REIT计划为基础设施型商业地产释放机构资本

中国证监会已批准仓库、工业园区和消费基础设施资产公开上市，标志着从负债累累的开发向股权融资所有权工具的结构性转变。中国外运在上海证券交易所申请仓储REIT2025 年 1 月，重点关注物流投资组合的新流动性渠道。将中国房地产投资信托基金纳入沪港通可拓宽外资准入，并有可能降低整个中国商业房地产市场的资本成本。稳定的股息政策对保险公司和养老基金有吸引力，他们现在可以将资本回收到长期资产中，而不会承受资产负债表压力。连锁效益是一个更健康的融资环境，奖励专注于稳定收入流的所有者。

“新的优质生产力”议程刺激数据中心和生命科学园区

制定中国下一代生产力的政策文件强调数字基础设施和生物科学作为国家优先事项。随着云服务渗透的加深，对超大规模数据中心的需求不断增加，而制药集群则需要符合 GMP 的实验室。这些专门的格式需要高资本支出构建和复杂的电力或 HVAC 规范，而这些规范是传统开发的读者很少掌握。机构投资者与运营商共同投资，以确保管道接入并分散技术风险。反过来，长租赁期限和关键任务占用支撑着稳定的回报，丰富了更广泛的中国商业房地产市场的收入状况。

混合采用后传统办公库存的结构性供过于求

混合工作削减了总体办公空间需求，暴露了 2010 年之前的塔楼缺乏灵活布局或现代通风的功能缺陷。研究表明，与疫情相关的情绪每上升一个单位，就会导致高空置城市的租金下降 8%。甲级改造受益于更新补贴，但非核心存量的规模使改造能力相形见绌。随着租户对品质的追求，二级写字楼业主采取减租或改造联合办公的方式，抑制了中国商业地产市场的回报。去中心化子市场的空置率拖累最为严重，通勤摩擦进一步降低了需求。

行业去杠杆化导致私人开发商融资成本高昂

万科计划在两年内削减 1000 亿美元的有息债务，对整个行业的去杠杆化痛苦进行评分。更严格的贷款上限和信托基金紧缩提高了私营建筑商的平均借贷利差，而国家支持的同行则获得了更便宜的信贷。^{[2]环球时报 - “中国住房部门呼吁加大力度确保住房项目的交付，”债券违约激增，迫使开发商抵押租金流或处置核心资产以筹集现金。融资缺口使竞争领域向可以开具股权支票或利用 C-REIT 途径的机构投资者倾斜。在资产负债表恢复之前，近期建设可能会放缓，从而缓和整个中国商业地产市场的新供应。}

细分分析

按物业类型：办公室领导力我ets物流动力

2024年，写字楼房地产占据中国商业地产市场份额的34.0%，反映了聚集在一级地区的金融、科技和专业服务租户的根深蒂固的需求。甲级塔楼迎合了重视 ESG 建筑和智能工作空间设施的跨国公司的需求，尽管采用了混合方式，但仍将主要空置率保持在个位数。然而，随着租户以最低的租金溢价升级，二级办公室的空置率达到两位数。在电子商务渗透率和国内流通目标的支持下，到 2030 年，物流存量将以 7.72% 的复合年增长率增长，超过所有其他资产类别，以抵消写字楼的影响。大型工业园区预租，锚定开发风险，保证租金快速启动，提升中国商业地产市场规模与仓储资产的收入深度。

高规格仓库现已集成自动化、高托盘货架和冷库- 连锁海湾，收取溢价租金，稀释了位置成本敏感性。机构管理者以对冲通胀的长期租约追逐上海临港或深圳前海地区邻近城市的物流集群。相比之下，零售购物中心的表现则呈现两极分化：豪华场所销​​售强劲，而低线城市的中端市场中心却面临着两位数的空置率。数据中心外壳和生物制造园区虽然体量较小，但收益率极高且租赁期限较长，在更广泛的中国商业地产市场中占据了高利润的利基市场。能够跨越办公室翻新和最后一英里设施的开发商可以实现现金流多元化并减轻周期性冲击。

按业务模式划分：销售主导地位受到租金增长的挑战

2024 年销售交易占市场活动的 62.0%，反映出历史上对前期资本回收和自住业主购买的偏好。预售框架有利于 cash-flow 轮换，但对托管提款的监管限制迫使开发商在获得收益之前完成项目，从而收紧了流动性。与此同时，在 C-REIT 退出以及保险公司和养老基金对债券类房地产收入的兴趣日益浓厚的推动下，租赁业务模式预计将以 6.98% 的复合年增长率扩张。这种转变在分配给租赁投资组合的中国商业房地产市场规模中显而易见，2024 年其增长速度快于预售收入。 ^{[3]中国证监会，《公共基础设施 REITs 问答》，证监会， csrc.gov.cn}

开发商正在转向保留和运营策略，通常将稳定的购物中心或物流园区转变成回收股权的公共房地产投资信托基金。售后回租在不放弃资产控制的情况下提供临时流动性。磷专业物业经理利用物联网平台来提高能源效率，提高营业利润和净资产估值。 “建后出售”和“建后持有”选项的不断融合拓宽了退出途径，并缓冲了开发商应对融资波动的影响。随着租金风险的不断上升，收入可见性成为整个中国商业地产行业的一个关键信用指标。

按最终用户：企业需求稳定，个人增长

2024 年，企业和中小企业租户占据了 66.1% 的楼面占用率，通过多年租赁和更严格的契约来稳定现金流。他们继续青睐中央商务区办公室、物流中心和专业研发空间，无论消费周期如何波动，都能维持基本需求。中小企业越来越需要即插即用的灵活套件，为房东培养第二收入线。同时，个人投资者是增长最快的最终用户群体，复合年增长率为 6.73%，推动因素包括根据新指导方针监管的房地产投资信托基金单位和部分所有权应用程序的民主化。

高净值人士将多元化投资于分层办公室和临街零售，以对冲住宅市场降温，而大众富裕储户则通过共同基金渠道获得间接投资。不断扩大的投资者基础带来了新的流动性空间，但也提高了对透明资产报告和专业资产服务的需求。机构赞助商通过投资者教育活动和 ESG 绩效仪表板做出回应，以保持信任。不断深化的零售资本池有望缓解资金波动，为中国商业地产市场注入弹性。

地理分析

在写字楼交易额 103 亿美元和持久的推动下，2024 年上海在中国商业地产市场中占据 22% 的份额，继续保持领先地位。磁力sm 面向金融和咨询领域的跨国租户。甲级写字楼空置率仍低于 8%，因为租户聚集在陆家嘴和北外滩核心区域，这些区域提供优越的交通、绿色凭证和高速数据连接。建设管道正在转向混合用途滨水区复兴，通常通过 C-REIT 种子期提供资金，从而保证稳定的分配。

北京紧随其后，成为政策和技术强国，中关村的研发需求抵消了较旧的 CBD 塔楼的较慢吸收。昌平北部和大兴区西南部的数据中心园区吸引了渴望电力容量的超大规模企业。深圳福田CBD和前海合作区在粤港澳大湾区规划的跨境资本协同作用下，甲级吸纳保持强劲。广州利用港口物流和升级制造基地来维持办公、零售和工业需求的平衡。

成都引领全球受国家鼓励内陆城镇化和成渝双城经济圈政策的推动，到2030年，联盟将以7.24%的复合年增长率增长。成都天府机场附近的现代化仓库受到第三方物流运营商的大力预租，而新兴的生命科学园区则吸引了生物科技初创企业。生活质量指标的提高吸引了人才迁移，从而进一步增加了办公需求。投资者看重成都的收益率差（通常比上海核心CBD写字楼高出150个基点），但随着国内保险公司和基金经理增加西方配置，投资者也受益于流动性的改善。这种活动分散标志着中国商业房地产市场更加健康的地域平衡。

竞争格局

中国商业房地产市场适度分散，呈现出动态且不断变化的竞争环境。由于财务问题困扰着老牌巨头，竞争加剧，这有利于灵活、运营熟练的参与者。万科2024年录得69.7亿美元的亏损，这是自1991年以来的首次亏损，此前，在去杠杆压力下，收入降至483.4亿美元。类似的阻力也给其他传统开发商带来了压力，其中一些开发商以折扣估值剥离了非核心持股——ESR集团8.2亿美元的物流资产出售和远洋集团5.6亿美元的购物中心退出就是典型的战略修剪。拥有强大资产负债表的整合者吸收不良股票，而机会主义基金则在陷入停滞的项目中谈判优先股注入。

机构投资者和资产管理公司正在抓住时机。例如，尽管整体销售疲软，龙湖集团仍将租金收入在 2024 年提高至 37.6 亿美元，突显其持有和运营平台的耐用性。外资核心+基金在C股的助力下扩大在物流和数据中心合资企业的股份onnect 启用的 C-REIT 访问可以绕过早期的配额限制。技术部署（物联网传感器、人工智能设施分析、租户参与应用程序）已成为赢得蓝筹租赁和降低运营成本比率的差异化因素。

战略策略越来越多地围绕增值翻新、绿色重新定位和生命科学园区等主题资产。开发商与能源服务公司合作安装可再生微电网，提高三星级绿色建筑得分，并获得更便宜的可持续发展相关贷款。跨行业合作伙伴关系也很明显：物流运营商将最后一英里解决方案集成到空置的大型零售店中，而数据中心运营商则对高地板负载的工业外壳进行改造。随着资本追逐越来越少的可融资赞助商，那些能够将执行能力、ESG 资质和透明治理结合起来的企业将巩固在中国商业地产市场的影响力。