加拿大抵押/贷款经纪人市场规模和份额

加拿大抵押/贷款经纪人市场分析

加拿大抵押/贷款经纪人市场规模到 2025 年将达到 7.7856 亿美元，预计将以 4.92% 的复合年增长率增长至 9.8965 亿美元2030 年。尽管借款人面临更高的合同利率，但不断增加的续租量、长期住房供应赤字和加速移民支撑着持续增长^{[1]Centris，“2025 年第一季度住宅房地产统计”，centris.ca}。经纪人的相关性加深，因为到 2026 年，60% 的抵押贷款将被重置，使 120 万家庭面临付款冲击，需要再融资建议。主要贷款机构和替代贷款机构之间的竞争强度压缩了利差，并刺激了主要通过经纪人渠道进行的产品创新。联邦激励措施，例如首次住房储蓄账户 (FHSA)扩大首次购房者活动，增加经纪人独特的定位来服务的增量需求。

加拿大抵押/贷款经纪人市场趋势和见解

长期供应短缺导致住房需求上升

第一季度全国活跃挂牌量同比下降 4% 至 34,479 套到 2025 年，库存将比历史正常水平低 29%，并将上市天数压缩至 4.6 个月。魁北克同季度房屋销售量为 24,070 套，增长 14%，而魁北克市的销售时间触及 2.7 个月的 25 年来最低点。多伦多和温哥华约 40% 的交易继续呈现多重优惠场景，加强了经纪人精心策划的预先批准的必要性。供需失衡不太可能迅速缓解，因为 CMHC 估计到 2030 年赤字将达到 350 万套^{[2]加拿大抵押贷款和住房公司，“2030 年住房供应缺口” cmhc-schl.gc.ca}。这些结构性限制迫使家庭在竞争激烈的市场中迅速获得融资，从而巩固了发放动力。

Prime 和 Alt-A 贷款机构之间持续的利率竞争

加拿大央行的政策利率到 2024 年 12 月从 5.0% 降至 3.25%，引发了激进的抵押贷款重新定价，经纪人的利率比银行公布的报价低 10-25 个基点。另类贷款机构正在通过经纪人网络获取份额，Fairstone Bank 与 Home Trust 的合并就证明了这一点，后者形成了主要通过经纪人分配的 150 亿美元贷款账簿。麦肯金融2025 年第二季度通过经纪商筹集了 6.371 亿美元，扩大未保险证券化规模，以保持定价灵活性^{[3]MCAN Financial Group，“2025 年第二季度业绩亮点”，mcanfinancial.com}。产品创新在明确向经纪合作伙伴推销的可调利率保险抵押贷款和建筑融资中显而易见。竞争环境缩小了贷款人的利润，但扩大了消费者的选择，巩固了经纪人作为重要中介机构的地位。

针对首次购房者的联邦激励措施

2024 年 12 月推出的受保抵押贷款三十年摊销将每月付款减少约 12%，使更多借款人能够满足 OSFI 的压力测试。首次购房者激励措施现将购房者计划提款限额提高至 60,000 美元，而 FHSA 允许每年 8,000 美元的免税捐款^{[4]加拿大税务局，“首次置业储蓄账户详细信息”，cra-arc.gc.ca}。Centris 民意调查显示，58% 的魁北克首次购房者打算在 2025 年部署 FHSA 资金，高于 2023 年的 46%。美元保险上限更高单户 150 万美元和多户住宅 200 万美元，扩大了符合抵押贷款保险资格的交易渠道，刺激了渠道交易量，这些交易量不成比例地流经擅长激励导航的经纪人。

替代贷款渠道的扩展提高了经纪人的相关性

非银行机构现在发放了超过 20% 的新抵押贷款，由抵押贷款投资公司、信用社、拟议的 Kawartha 和 Libro Credit Union 合并将创建一个价值 110 亿美元的区域巨头，并扩大与 BorrowWell 等金融科技聚合商的合作。anking API 可在一分钟内提供信用决策，并无缝融入经纪人工作流程。随着一级银行收紧偿债比率，其他渠道吸引了需要灵活承销的个体借款人和新移民。经纪商通过将借款人风险状况与最佳资本来源相结合，将这种复杂性货币化。

更严格的OSFI压力测试限制借贷能力

贷款收入比2025 年 1 月生效的 4.5 倍上限限制了高比率抵押贷款，削弱了昂贵市场中中等收入家庭的购买力。该指导方针要求贷方加强抵押品的气候风险披露，从而提高合规成本，而这些成本可能会转嫁给借款人。经纪人通过引导客户选择延长摊销保险产品和具有更灵活比率的替代贷款机构来减轻这些压力。尽管如此，对于收入低于中位收入的首次购房者来说，新的上限可能会使温哥华和多伦多的支持率降低 8-10 个百分点。随着时间的推移，回头客的股票头寸增加部分抵消了紧缩政策，但净发起阻力

不断上升的利率环境抑制了发行量

尽管2024年政策利率有所放松，但平均5年期固定利率仍徘徊在4%附近，明显高于2021年低于1%的低点，续订时每月付款增加30-50%。 CMHC 预计到 2026 年将有 120 万笔抵押贷款续签，在通胀徘徊在 2% 以上之际，将考验家庭预算。潜在买家推迟了可自由支配的购买，等待进一步的削减，从而减少了对投机性投资房产的近期需求。专门从事债务合并和延期摊销再融资的经纪商业务有所增加，但总体发起量仍然对宏观前景的变化敏感。与石油和天然气相关的区域经济表现出更大的弹性，当基准利率飙升时，阿尔伯塔省的批准量将在 2024 年下降 12%。

细分分析

按贷款类型：住宅抵押贷款推动市场领先地位

住宅贷款2024 年，rtgages 占据加拿大抵押贷款/贷款经纪人市场份额的 74.5%，凸显了传统购房融资在资金流中发挥的关键作用。这种主导地位植根于 CMHC 支持的保险计划和稳定的借款人需求，两者共同产生了可预测的承保渠道。反向抵押贷款虽然只占总量的 3%，但由于 60 岁以上的房主无需搬迁即可释放资产，其复合年增长率为 5.63%。加拿大住房抵押贷款/贷款经纪人市场规模预计在 2025 年至 2030 年间将增长 1.58 亿美元，反映出尽管承受能力面临阻力，但需求依然强劲。产品继续多样化，Equitable Bank 的 Laneway House Mortgage 为附属住宅建设提供高达 95% 的贷款成本，扩大了经纪机会。

商业抵押贷款、HELOC 和建筑贷款共同占领了剩余份额。取消商品及服务税后，专用租赁融资的增长加速对于新单位，一项改善开发商经济并扩大经纪人任务的政策。房屋净值线平衡规则将抵押贷款-HELOC 组合风险上限限制为房产价值的 65%，这限制了 HELOC 的扩张，但提高了专业贷款人处理的第二留置权的发放。经纪人跨越优质贷款池和次级贷款池，为翻新和新建项目提供定制过桥贷款，通常利用 MIC 资本。随着住房密度的加剧，产品创新可能会维持经纪人的价值超出标准摊销抵押贷款。

按借款人概况：重复买家占主导地位，而新移民显示出最强劲的增长

2024 年，重复买家和升级买家占加拿大抵押/贷款经纪人市场规模的 46.8%，受益于消除压力测试障碍的累积资产。在家工作的逆转促进了从远郊到城市核心的搬迁，使多伦多和温哥华的升迁交易保持活跃。首次购房者取得进展粗略增强的 FHSA 和 30 年保险摊销，但仍面临百万美元市场的首付挑战。投资者面临着更高的资本利得包含率（目前为 66.67%），压缩了税后回报并抑制了投机需求。经纪人通过为受利率冲击的家庭提供债务合并再融资来抵消投资者的疲软情绪。

新移民是增长最快的借款人群体，复合年增长率为 5.12%，预计到 2026 年每年将有 485,000 名永久居民推动这一增长。有限的加拿大信用档案和非标准收入验证促使这些借款人转向经纪人协助的另类贷款。个体经营专业人士是经纪商的另一个支柱，他们继续利用主要通过 MIC 提供的规定收益产品和银行对账单计划。根据 OSFI 文件，老年人越来越多地利用反向抵押贷款来补充养老金，发放量同比增长 37%。借款人的异质性凸显了经纪人的优势’在调整贷款结构与复杂财务状况方面的咨询优势。

按分销渠道：尽管传统占主导地位，数字化转型仍在加速

传统的现场经纪业务在 2024 年占据了加拿大抵押/贷款经纪人市场规模的 60.1%，受到通过多方面监管的高接触指导的青睐。推荐生态系统、房地产经纪人、会计师和律师继续将零售线索引入已建立的实体办公室。然而，将虚拟文档收集与现场咨询相结合的混合模式可以帮助经纪人将周期时间缩短 15-20%，同时保持个人融洽关系。 FINTRAC 于 2024 年 10 月推出的合规义务刺激了对安全电子签名和 KYC 工具的投资，从而提高了客户的便利性和审计准备度。

以提供即时资格预审和人工智能驱动的费率比较的金融科技平台为基础，纯数字渠道的复合年增长率为 6.13%。消费者奖24/7 的应用程序访问和透明的费用结构，这些特征越来越多地被顶级经纪商特许经营所复制，以削弱纯粹的进入者。 Dominion 借贷中心将于 2025 年推出具有自动文件识别功能的完全集成的借款人门户，这就是现有适应措施的例证。尽管数字化势头强劲，但复杂的案例、个体户、多单位或私人贷款仍然转向经验丰富的经纪人进行手动构建，从而在总量上保持传统渠道的主导地位。

地理分析

安大略省和不列颠哥伦比亚省合计占加拿大抵押/贷款经纪人市场活动的 55% 以上，在负担能力面临挑战的情况下，另类贷款蓬勃发展的高价城市中心。到 2025 年，多伦多的平均独立屋价格将超过 100 万美元，需要经纪人最适合安排的创新融资结构。温哥华反映了这种活力ic，40% 的经纪交易涉及不合格产品和延期摊销。

魁北克在金融市场管理局 (AMF) 的监管下保持着独特的监管背景，但 2025 年第一季度记录了 24,070 笔交易，同比增长 14%，凸显了强大的法语经纪网络。与其他地区相比，该省对专业中介的文化亲和力推动了更高的经纪人渗透率。随着跨省移民将新斯科舍省 2025 年销售额提高 11%，新不伦瑞克省销售额提高 9%，加拿大大西洋地区的地位日益突出，这给有限的库存带来了压力，但开辟了新的经纪人收入池。

艾伯塔省和萨斯喀彻温省表现出与大宗商品市场一致的周期性波动；卡尔加里的经纪人报告称，由于油价疲软，2024 年批准数量减少 12%，但 2025 年中期 WTI 上涨引发反弹。草原经纪人专注于个体经营和可变收入承保，传统银行对此持谨慎态度。国家FINTRAC危害2024 年颁布的网上化任务创建了跨省的基线合规框架，促进了跨省经纪业务的扩张。然而，省级许可仍然存在，要求进行本地化监督，以巩固现有的区域参与者。地域多元化策略有助于大型网络缓冲区域经济衰退，而精品经纪人则依靠超本地化专业知识来维持份额。

竞争格局

加拿大抵押/贷款经纪人市场拥有超过 15,000 名持牌专业人士，但交易量不成比例地集中在全国性网络，例如 Dominion Lending Centres、Mortgage Alliance 和 M3 Group。 DLC 拥有 1,500 多名经纪人和 50 个贷款人小组，在利率谈判和技术投资方面带来了规模经济。 Mortgage Alliance 利用母公司 M3 Group 的集中承销引擎来缩短 prim 的周转时间e 和 alt-A 文件。

由于近 47% 的经纪商在 2023 年完成的交易少于 12 笔，整合压力不断加大，这促使人们预测，到 2027 年，三分之一的经纪商可能会在生产率没有提高的情况下退出。技术成为决定性的差异化因素； Ownwell 等平台可实现成交后保留的自动化，将每个客户的交叉销售收入提高 18%。 FINTRAC 2024 年规则变更后的合规严格性进一步给小商店带来了压力，促使他们转向特许经营联盟以共享基础设施。

产品专业化也使领先者脱颖而出。 Equitable Bank 的经纪人专属 Laneway House Mortgage 表明贷款机构依赖经纪人来快速渗透新的细分市场。 Fairstone 与 Home Trust 合并后，另类贷款机构的扩张为掌握规定收入和受损信用准则的经纪人带来了大量资金。因此，竞争领域需要平衡规模经济、利基专业知识和监管能力，以决定到 2030 年的份额轨迹。