泰国房地产市场规模和份额

泰国房地产市场分析

2025 年泰国房地产市场规模预计为 587.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 771.5 亿美元，预测期内复合年增长率为 5.59% （2025-2030）。持续的旅游业复苏、财政刺激和创纪录规模的基础设施支出支撑了短期势头，而计划中的曼谷二期智慧城市以及国家铁路、公路和机场升级计划预计将提振住宅、商业和物流资产的中期需求。政府的 2025-2026 年交通计划涵盖 287 个项目，并将公共支出引导至普吉岛和清迈的轻轨线路以及首都周边的高速公路延伸项目，从而扩大了私人投资者的开发范围。不断增长的外国直接投资，尤其是来自中国和中东的外国直接投资，继续将资本注入优质综合用途项目CTS、数据中心和酒店组合。然而，家庭杠杆率高、抵押贷款规则收紧以及曼谷周边公寓供应过剩仍然是结构性拖累，开发商必须分阶段推出并更加关注租金收益率^{[1]泰国银行工作人员，“2024 年货币政策报告”，泰国银行泰国，bot.or.th}。

泰国房地产市场趋势和见解

交通扩建和基础设施升级推动城市房地产需求

铁路走廊、机场和高速公路上价值 2.68 万亿泰铢（766 亿美元）的公共支出正在重塑通勤带并开辟新的开发区。橙线地铁延伸线预计到 2030 年，仅 on 就能将每天的乘客量提升至 40 万次，从而提升其 35.9 公里路线沿线的土地价值。普吉岛、清迈、呵叻和彭世洛的省级轻轨项目预算为 770 亿泰铢（22 亿美元），将进一步将增长分配到首都以外的地区。位于怀艾的旗舰曼谷 2 号智慧城市耗资 1.34 万亿泰铢（383 亿美元），旨在容纳 35 万居民和 20 万个就业岗位，从而稳定整个东海岸的新需求。曼谷高速公路和地铁线路的日运量已超过 110 万趟次，凸显了投资者对交通导向型资产的信心^{[2]交通和交通政策和规划办公室，“泰国交通基础设施发展计划” 2025-2026，”交通运输部，otp.go.th}。

政府激励措施和费用削减刺激房地产市场活动

临时转让费降低、首次置业者放宽抵押贷款规则以及有针对性的税收减免已经重新启动了项目，中央帕塔纳的 Escent Nakhon Sawan 公寓的预订率为 80%，售价从 195 万泰铢（55,700 美元）起就是证明。新的签证类别，包括泰国目的地签证和更长的旅游停留时间，扩大了外国购买者的范围。与此同时，土地和建筑税框架推动未充分利用的土地走向生产性发展，并为当地基础设施提供资金。这些杠杆共同缓冲了因家庭债务水平上升而导致的国内需求疲软，据泰国央行报告，家庭债务水平占 GDP 的 86.9%。

不断增长的外国投资支持高端房地产领域

在中国和中东资本瞄准酒店业和奖杯混合用途项目的推动下，外国直接投资存量约相当于泰国 GDP 的一半。诸如拟议中的曼谷世界最高塔等项目。透明的公寓转让流程需要入境外币收入，以维持国际信心。 2024 年，普吉岛接待了超过 1,400 万名游客，创造了 200-3000 亿泰铢（57-86 亿美元）的旅游收入，从而提振了高档住宅和酒店的需求。

电子商务增长推动物流房地产转型

东部经济走廊 (EEC) 在 2024 年上半年占领了 60% 的服务式工业用地交易，其中价格平均每莱 620 万泰铢（177,100 美元）。 WHA Corporation 公布的收入达到创纪录的 170.15 亿泰铢（4.861 亿美元），这得益于履约中心土地租赁的活跃。随着 STT GDC 泰国准备启用人工智能设施，数据中心容量有望在 2025 年超过 400 兆瓦。泰国北部的工厂升级已将库存成本降低了 55%，凸显了现代仓储的投资回报率。

中等收入住房需求疲软限制了市场扩张

家庭杠杆率升高（占 GDP 的 86% 以上）导致银行收紧贷款价值 (LTV) 比率，特别是超过 1000 万泰铢（286,000 美元）的第二套房抵押贷款。开发商的回应是，到 2024 年，新推出的项目将同比减少 65%，专注于更高水平的项目- 边距段和较小的单位数量。 2024 年上半年私人投资下滑 0.9%，其中住宅领域首当其冲，促使人们呼吁进一步放宽 LTV 和收入支持措施。

城市公寓供应过剩造成吸收挑战

截至 2024 年，大曼谷地区约有 235,000 套未售出公寓单元（这是 2018 年以来的最高库存量），导致开发商错开完工时间并提供更长的付款计划。销量下降 37%，至 53,000 套，由于地震相关的安全问题，预计 2025 年转让量将再下降 50%。分析师预测，如果需求不迅速反弹，上市住宅建筑商的利润将出现两位数下降。

细分市场分析

按房地产类型划分：尽管住宅仍占主导地位，但商业资产增速超过

由于郊区移民、首次置业激励措施等原因，2024 年住宅资产占泰国房地产市场的 51.3%。一个nd mortgage relaxation maintained baseline demand.然而，在数据中心建设、甲级写字楼升级周期以及生活方式驱动的混合用途综合体激增的支持下，到 2030 年，商业地产的复合年增长率将达到最快的 6.11%。 Central Pattana’s USD 131.4 million redevelopment of Central Bangna underscores sustained investment appetite in Bangkok retail nodes.与此同时，数据中WHA Corporation’s pipeline spans 12 domestic industrial estates serving e-commerce, EV, and semiconductor tenants.在酒店业，Asset World Corp 在 2024 年第二季度实现了 24% 的同比收入增长，日均房价达到 154 美元，反映出强劲的游客流入。 Office performance diverges: CBD towers retain occupancy,二手资产协商租金折扣为每月每平方米21美元。随着公用事业关税的上涨，开发商也在嵌入 ESG 功能以捍卫收益率。

按商业模式：随着投资者寻求收益，租金获得动力

销售额仍占 2024 年交易价值的 69.9%，但随着投资者和 REIT 发起人瞄准可预测的收入流，预计到 2030 年租金将以 6.39% 的复合年增长率增长。帕塔纳中部将购物中心、住宅和酒店捆绑成综合区域，捕捉跨租户的协同效应，稳定现金流。 C.P. Tower Growth Leasehold Property Fund 在 2023 年创造了 3690 万美元的收入，说明了制度化租赁产品的可行性。

买家承受能力的压力，加上延长旅游签证和 LTR 计划，将需求转向租赁。 Asset World Corp 单季度租赁面积达 16,000 平方米，创历史新高，而 WHA 的工业租赁积压确保了未来的收入能力。随着泰国央行保持较高的政策利率以抑制通胀，寻求收益的全球基金预计将向当地房地产投资信托基金配置更多资本，从而维持租赁模式的发展。

按最终用户：企业和中小企业需求加速

个人家庭贡献了 2024 年价值的 53.1%，但企业和中小企业租户将以 6.25% 的复合年增长率增长最快2030年。跨国公司青睐泰国作为地区总部，利用欧洲经济共同体的激励措施，退还高科技进口关税并提供50年的土地租赁。曼谷 2 号智慧城市计划设立金融科技、精准医疗和航空航天领域的区域办事处，标志着向知识密集型租户的转变。

中小企业正在重新配置空间需求，转向灵活的办公室、联合仓储和最后一英里仓库。 Central Pattana 的应对措施是在大型购物中心内引入多租户联合办公区，而 WHA 则提供可扩展的模块化工厂外壳。总督电子发票改革和数字钱包计划也推动较小的公司进入正式的租赁安排，扩大了可投资范围。

地理分析

由于无与伦比的基础设施、深厚的劳动力储备以及稳定的甲级写字楼和豪华公寓管道，曼谷在 2024 年以 52.3% 的份额占据主导地位项目。橙线地铁延长线和耗资 383 亿美元的地标性曼谷 2 号智能城市等正在进行的工程将加强首都与东部经济走廊的连通性。然而，235,000 套公寓的供应过剩和震后结构审计给近期住宅前景带来了谨慎，导致许多开发商强调混合用途塔楼而不是独立公寓。

普吉岛到 2030 年的复合年增长率有望达到 7.01%，是全国最快的。到 2024 年，游客人数将超过 1,400 万人次，并且随着该岛转向全年游客群体、穆斯林游客群体，预计游客人数将进一步攀升。友好的营销和直飞长途航班。耗资 350 亿泰铢（10 亿美元）的轻轨项目将把机场、老城区和主要海滩连接在一起，刺激新零售和酒店开发环线^{[3]国家统计局，“旅游统计报告” 2024 年”，泰国国家统计局，nso.go.th}。

芭堤雅和清迈等二线城市受益于价值 420 亿泰铢（12 亿美元）的分散铁路投资。芭堤雅靠近东部经济走廊和怀雅智慧城市，引发了早期的土地储备，而清迈则在计划耗资 300 亿泰铢（8.57 亿美元）的轻轨线路的帮助下，追求教育驱动和数字游牧需求。在“泰国其他地区”，与农业科技、可再生能源和跨境贸易相关的多式联运中心扩大了机遇开发商愿意根据当地需求驱动因素来区分产品，而不是复制曼谷式的高层建筑。

竞争格局

泰国房地产市场适度集中。 Central Pattana 通过 42 个购物中心、17 个社区中心和相连的住宅楼组成的投资组合引领行业收入；其综合模式推动 2023 年营业额跃升 26%，达到 13.1 亿美元，并支撑了 1.31 亿美元的零售改造计划。可持续发展方面的领先地位（经过全球 ESG 指数顶级排名的验证）帮助集团收取高额租金并确保绿色金融利率。

WHA Corporation 专注于工业园区和定制物流资产。 2023 年，来自土地销售、租赁和公用事业的收入达到创纪录的 4.86 亿美元，而相邻的数据中心部门则使该公司能够满足人工智能驱动的需求。在海外，世界卫生大会正在越南扩大规模nam 来平衡风险并抓住供应链从中国转移的机会。

Asset World Corp 专注于酒店业和商业街零售业。 2024 年第二季度净利润达到 3560 万美元，随着豪华游客的回归，可出租客房收入比 2019 年水平增长 11%。凤凰美食广场和 Pantip 生活方式中心等新概念表明，管理层正在转向以体验为主导的业态，以支持更长的停留时间和更高的租户营业额。进入壁垒仍然较低：外国开发商正在组建合资企业或房地产投资信托结构，以分担风险，同时获得当地分区专业知识。