马来西亚房地产市场规模和份额

马来西亚房地产市场分析

2025 年马来西亚房地产市场规模为 401.6 亿美元，预计到 2030 年将达到 534.2 亿美元，预测期内复合年增长率为 5.87%。政府在铁路、高速公路和港口基础设施上的持续支出正在将住房和商业需求转向新连接的走廊。以 70 亿美元的英特尔工厂为首的半导体资本支出正在转化为工业园区和高规格物流中心的稳定吸收。在针对首次购房者的政策激励以及持续向更大的有地住宅转变的支撑下，住宅情绪在大流行时期的疲软之后出现了复苏的迹象。与此同时，人工智能数据中心和可再生能源项目的外国直接投资正在扩大商业资产需求。早期在交通节点、港口腹地等地块附近拥有土地的开发商跨境门户最适合驾驭马来西亚房地产市场的下一波增长浪潮。

马来西亚房地产市场趋势和见解

基础设施投资开辟新的房地产走廊

基础设施发展正在推动马来西亚房地产市场发生重大变化。 MRT3环线的预算为111.6亿美元，计划增加51公里和31个车站，建立一条环绕吉隆坡的轨道路线。在铁路扩建的同时，西港集团将投资 88 亿美元，将巴生港的吞吐量提高到 2700 万个标准箱，从而刺激巴生物流带沿线的仓库需求激增。与此同时，泛婆罗洲高速公路和东海岸铁路线正在加强东西轴线上的连通性，并延伸至次要州属。这导致了积极的土地储备收购，预计估值将会上升。开发商抓住机遇，战略性地规划在换乘枢纽附近推出城镇，预计将于 2027 年开放。这一新发现的交通便利性将推动马来西亚房地产市场的资本升值，尤其是郊区

巴生谷、槟城和柔佛的城市发展维持了住宅需求

城市化正在推动马来西亚房地产市场发生重大变化，特别是在巴生谷、槟城和柔佛。 随着城市化进程的加快，经济活动越来越与巴生谷、槟城和柔佛州的公共交通走廊保持一致。 MRT2 线连接卫星城镇和吉隆坡的主要工作区，由于通勤时间减少，显着提高了斯里白沙罗镇和甲洞的房地产价值。在槟城，Batu Kawan 镇利用新半导体工厂的涌入，推出了 704 个有地单位，每单位售价为 209,000 美元。柔佛州的景观由柔佛-新加坡经济特区塑造，其中包括专为跨境通勤者设计的耗资 5.82 亿美元的 Bukit Chagar 等项目。这一趋势突显出人们越来越青睐将住宅、零售和物流无缝整合的开发项目抽动组件。房地产经纪人强调，公交站 500 米半径范围内的房产转售溢价最高可达 30%。这些趋势表明，作为马来西亚房地产领域的主要投资焦点，交通导向型住房明显转变^{[1]Y. Tan，“MRT2 提高了斯里白沙罗城的价格”，edgemalaysia.com}。

工业和物流扩张支持土地吸收

在大量投资和政策支持的推动下，马来西亚的工业和物流业正在经历显着增长。 2024年，马来西亚批准了总计566亿美元的新投资。电子和电气行业吸引了104亿美元，巩固了马来西亚作为全球第六大半导体出口国的地位。英特尔在槟城投资 70 亿美元的组装厂与 GlobalFoundries 最新宣布ed hub 正在推动专为洁净室运营而设计的高规格工厂的预租赁活动。莱坊报告称，随着供应商多元化，远离中国，雪兰莪州和柔佛州对 20,000 至 50,000 平方英尺单位的需求稳定。此外，凯德马来西亚信托公司对努沙再也科技园投资 600 万美元，完全出租给光学和医疗租户，凸显了机构对稳定工业收益的兴趣。强调先进制造业的新工业总体规划 2030 提供了支持马来西亚房地产市场的强有力的政策框架。

外国投资途径增强了市场参与度

改进后的马来西亚“我的第二家园”计划现在提供银级、金级和白金级，与存款要求和购房最低金额从 133,000 美元到 444,000 美元不等。它在 2024 年获得了 1,902 个批准，支持吉隆坡和槟城沿海的高层建筑吸纳。签证持有者可以提取50%一年后购买房产的存款，将资金直接用于销售完成。与此同时，微软 22 亿美元和谷歌 20 亿美元的数据中心承诺刺激了柔佛州和雪兰莪州光纤线路附近超大规模园区的站点聚合。综合效应是外国投资者更深入地参与马来西亚房地产市场的住宅和专业商业领域。

高层建筑领域的供应过剩挑战

马来西亚房地产市场的高层建筑市场正在陷入困境面临着严重的供应过剩挑战。 截至 2023 年第三季度，马来西亚房地产市场的未售库存为 25,311 套，价值 38.7 亿美元。值得注意的是，吉隆坡的单位数量为 3,111 套，占总套数的 19.07%。该问题源于定价不匹配：开发商主要关注价格高于 111,000 美元的单位，而实际需求集中在 67,000 美元至 111,000 美元范围内。雪上加霜的是，银行限制了投机项目的最终融资，导致销售放缓和营销费用增加。为了应对大流行后偏好的变化，一些公司正在转向有地业态，在 2024 年第一季度推出 3,127 套单位。然而，在清盘率改善之前，供应过剩预计将继续影响马来西亚房地产市场的资本收益。

家庭收入限制抑制吸收

马来西亚房地产市场面临经济带来的挑战和财务因素。家庭债务占 GDP 的 81.9%，限制了主要城市的负担能力。央行为缓解支付压力，将政策利率稳定在3.0%。然而，贷款机构正在谨慎行事，导致贷款批准率降至新冠疫情前的水平以下。 2025年预算为2万项抵押贷款预留了担保，但在巴生谷和槟城，工资增长落后于资产通胀。 Maybank 报告称，其抵押贷款组合增长了 10.4%，而通过 Home2u 进行的数字审批表明存在隐藏的需求。然而，许多买家发现自己只是为了获得房产而提高偿债比率。在马来西亚房地产市场，中期内购买力将落后于价格升值。

细分分析

按业务模式：销售主导下的租赁动力

销售物业控制了马来西亚房地产市场的 60.1%2024 年，反映了国家的住房所有权精神。当年交易量达到 311,211 套，价值 362.1 亿美元，验证了该细分市场的规模。在固定利率抵押贷款和首套房印花税豁免的支持下，一手住宅的推出继续创下强劲的预订量。自 2023 年以来，Sime Darby Property 等开发商已通过数字预订系统出售了 2,700 多个单位，价值 5.78 亿美元。

租赁库存虽然较小，但到 2030 年的复合年增长率为 6.45%，这是马来西亚房地产市场最快的增长率。年轻的专业人​​士喜欢灵活性，并聚集在地铁和轻轨站周围，那里有交通连接的公寓，可以实现无车生活。位于这些节点的联合办公运营商估计，通勤时间的缩短每年可为租户节省 7,000 个小时。柔佛州毗邻新加坡，进一步推高了租金收益率，Gen Rise（总开发价值 1.25 亿美元）等服务式公寓旨在帮助跨境工作者实现预租成功。

By Pr经营类型：住宅规模、商业增长

由于对联排别墅和公寓的持续需求，住宅持有量将在 2024 年占据马来西亚房地产市场份额的 62.1%。绿盛世位于峇都交湾耗资 15.6 亿美元的 Eco Horizo​​n 体现了城镇规模，提供 2,000 多套住宅，与附近工业就业增长相一致。在金务大湾帕尔马金沙登陆的产品，总开发价值从 1.01 亿美元起，在发布当天就实现了全部预订，再次证实了最终用户对空间和社区设施的关注。

在需要洁净室工厂和物流仓库的半导体供应链投资的帮助下，商业资产预计到 2030 年将实现 6.61% 的复合年增长率。凯德马来西亚信托斥资 600 万美元购买努沙再也科技园工厂，标志着机构稳步进入轻工业领域。办公室需求正在向 ESG 认证的塔楼倾斜，其楼板能够容纳混合工作配置。零售业主正在重新定位拥有全渠道租户的购物中心，以抓住马来西亚房地产市场不断增长的电子商务物流协同效应。

按最终用户：家庭散装、企业加速

2024 年，个人家庭吸收了总交易量的 68.3%，反映了文化重视财产作为家庭资产。政府举措，包括升级融资计划和抵押贷款担保，旨在扩大首次购房者的准入范围。尽管巴生谷的偿债比率仍然紧张，但数字银行缩短了贷款审批时间。

在 2024 年第一季度总计 160 亿美元的强劲 FDI 流入的推动下，企业和中小企业用户的复合年增长率预计到 2030 年将达到 6.81%。微软耗资 22 亿美元的人工智能基础设施和谷歌耗资 20 亿美元的数据中心计划正在刺激柔佛州和马来西亚对边缘就绪园区的需求。雪兰莪。中小企业利用马来亚银行不到 10 分钟的数字融资来确保店屋和微型仓库的安全，从而在供应链中保持敏捷性在不确定性中。机构投资者和房地产投资信托基金占越来越多的“其他”类别，将养老金资本引入马来西亚房地产市场内稳定的物流和零售投资组合^{[2]“CapitaLand Trust Diversizes into Factory”，capitaland.com}。

地理分析

截至2024年，吉隆坡占马来西亚房地产交易的45.2%。这是由其强大的就业基础、主要零售区以及连接郊区与中央商务区 (CBD) 的改善的交通网络推动的。在金三角，随着新项目侧重于针对年轻买家的共同居住空间和绿色认证设计，公寓平均价格已经稳定。开发商通过错开项目完工时间来满足需求来管理供应。未售出单位，售价高于 111 美元,000 人，正在吸引外国买家，特别是在 MM2H 计划下。

新山是增长最快的大都市区，预计到 2030 年复合年增长率为 7.01%。预计未来几年将占马来西亚房地产市场份额的近五分之一。工业增长推动了这一扩张，UEM Sunrise 开发了一个可再生能源园区，金务大投资 9,400 万美元在波德申土地上建设潜在的数据中心。这些发展正在鼓励白领移民并增加居住需求。预计到 2026 年，快速交通系统将连接新山和新加坡，将把到兀兰的通勤时间减少到 15 分钟以内。开发商正专注于公交站附近的综合用途项目，以吸引寻求租金收入机会的早期买家^{[3]“波德申土地购买，” thestar.com.my}。

在这些关键区域之外，佩纳新加坡受益于其半导体产业和旅游业的吸引力，维持了峇都交湾等地区对有地住宅的强劲需求。由于新建的东西向高速公路改善了种植园和可再生能源投资者的物流，沙巴、砂拉越和彭亨的经济正在增长。巴生港耗资 88 亿美元的码头扩建正在推动雪兰莪沿海地区的物流和仓库发展。这些区域开发项目使机会更加多元化，并扩大了马来西亚的房地产市场。

竞争格局

马来西亚房地产市场的竞争较为分散，没有一家开发商在全国范围内占有超过 10% 的份额。领先企业利用大量土地储备、有效的城镇开发和数字销售渠道来维持增长。 2024 年，森那美地产 (Sime Darby Property) 的收入为 7.56 亿美元，营收为 1.35 亿美元运营利润，平衡有地房产的推出与埃尔米纳商业园的工业园项目。

开发商正在通过专注于物流和数据中心资产来实现投资组合多元化。金务大斥资 9,400 万美元收购了波德申 389 英亩土地，计划将数字基础设施总开发价值 (GDV) 提升至 36 亿美元，从而进入超大规模托管领域。凯德马来西亚信托在柔佛州的收购标志着其进入工业领域，反映出机构对稳定、自动化仓库的兴趣日益浓厚。

技术在改善销售流程方面发挥着关键作用。继殷拓以 11 亿美元收购 PropertyGuru 后，PropertyGuru 正在增强其人工智能驱动的估值和匹配工具，为超过 3100 万区域用户提供服务。开发商正在整合虚拟旅游、实时聊天抵押服务和区块链预订系统，以创造更流畅的客户体验。可持续发展也正在成为一个问题马来西亚证券交易所的 ESG 框架鼓励披露隐含碳、水再利用和废物管理。这些努力正在提高马来西亚房地产市场的服务质量和透明度。