欧洲联合办公空间市场规模和份额

欧洲联合办公空间市场分析

欧洲联合办公空间市场规模于 2025 年达到 72.3 亿美元，预计到 2030 年将扩大至 118.4 亿美元，复合年增长率为 10.37% 2025-2030。向混合工作的结构性转变、优化企业房地产投资组合的压力越来越大，以及降低设置成本的市政激励措施正在推动对灵活工作空间解决方案的持续需求。企业正在采用轻资产管理协议来节省资本，而中型设施则提供运营商平衡利用率和服务质量所需的密度。随着企业客户要求整个楼层配备私人协作区域，大型站点正在以最快的速度扩展，而支持人工智能的利用平台通过提供支持动态定价的实时占用数据来提高运营商的利润。与此同时，一级供应商灰租库存过剩城市和老化写字楼库存不断上升的 ESG 改造成本削弱了近期定价能力。将技术差异化与混合用途位置策略相结合的运营商将能够充分利用欧洲联合办公空间市场的下一个增长阶段。

欧洲联合办公空间市场趋势和见解

通过弹性空间优化企业房地产投资组合

商业债务市场再融资风险重新出现后，企业加速向弹性空间迁移。轻资产交易现在占据主导地位：IWG 2024 年的 624 个职位空缺中，95% 都是托管合作伙伴关系，将资本支出转移给房东，同时提供优质服务为企业租户提供关键的办公生态系统。跨国公司将灵活的中心视为网络化房地产堆栈的一部分，在较少的固定租赁中重新分配员工数量，帮助房地产主管实现 20% 的座位密度目标，同时又不违反劳工法对每位员工平方英尺的规定。空间预订 API 与公司 HR 系统集成，因此员工可以在办公日预订项目团队附近的办公桌，从而使公司能够相对 2019 年基准将每位员工的占地面积减少 35%。最明显的采用是在伦敦和慕尼黑，贷款人估计，这些地方的办事处占 2025-2027 年到期的 929 亿美元债务融资缺口的 44%。灵活的空间可以减轻租赁负债，同时维持在紧张的劳动力市场中至关重要的人才吸引指标^{[1]Howard Roth，“安永 2024 年全球工作场所重新进入调查”，安永全球有限公司，ey.com}

欧盟劳工法典中加速混合工作政策

欧盟层面关于家庭办公权利的指导在2024-2025年期间纳入国家法规，将员工远程调度和符合人体工程学安全的卫星办公室的权利编入法典。雇主现在必须在通勤距离内提供“合适的设施”，或提供涵盖联合办公订阅的津贴。该命令将合规成本转移给了那些没有能力跟踪建筑认证的公司，促使采购团队将整个工作场所包外包给专业运营商。因此，订阅模式（让员工每天选择地点的多站点通行证）在 2025 年获得的企业席位比上一年增加了 32%。运营商的应对措施是修复旧库存以满足 ISO 45001 健康和安全标准，嵌入隔音和空气质量传感器以满足劳动监察审核的要求。混合政策还推动了设计变革，例如基于团队的

蓬勃发展的初创生态系统寻求成本效益高、灵活的租赁

欧洲不断扩大的早期公司管道已导致创始人优先考虑灵活的租赁，使工作空间成本与融资周期保持一致。风险投资者承诺在 2025 年 7 月之前向空间管理软件提供商 Kadence 提供 3020 万美元，说明资金正在转向简化占用规划的技术。联合办公运营商正在利用该软件堆栈将业务扩展到中央商务区以外的郊区创新走廊，那里的租金差异平均比核心市场低 25%。网络扩张增加了容量，可以适应员工数量的快速变化，而业主无需做出多年承诺。运营商现在嵌入了可扩展的基础设施轮用办公桌模块、模块化会议室和 p即用型计算，为不断壮大的工程团队提供服务。随着 B 轮初创公司的目标是拥有 100 多个座位，但仍看重租赁灵活性，需求已从单层建筑转向整个郊区建筑。巴伦西亚和里尔等二线城市正在成为可行的替代城市，因为人才库可以在 45 分钟内乘坐区域铁路到达这些城市，进一步增强了欧洲联合办公空间市场的地理覆盖范围。

国家和市政为振兴大流行后中央商务区提供的激励措施

各国政府正在部署财政杠杆，为因远程工作而空洞的市中心走廊重新注入活力。法国的 QPV 计划为符合条件的联合办公运营商提供长达五年的营业税减免，每个地点每年的营业税上限为 98,000 美元。英国的棕地护照政策简化了对空置商业用地的适应性再利用的审批，将权利期限平均缩短了 30 周。横跨整个大陆，新欧洲包豪斯设施每年投入 1.296 亿美元用于混合用途社区改造，其中包括协作工作空间、经济适用房和文化场所。这些补贴压缩了扩建投资回收期，使边际项目转向灵活的工作空间，而不是传统的零售或酒店改造。将激励网格与需求热图一起绘制的运营商正在实现成本加权入住率，将 EBITDA 利润率提高高达 4 个百分点^{[2]Ursula von der Leyen，“新欧洲包豪斯设施路线图”包豪斯设施路线图 2025-2027，”欧盟委员会，europa.eu}。

老化办公楼的 ESG 改造成本上升

欧洲 2030 年能源绩效指令要求商业建筑面积达到 EPC B 或同等水平，从而导致过时资产的资本支出大幅增加。考虑到电气化 HVAC、LED 照明和外墙隔热材料，1970 年代建筑的平均改造成本超过每平方英尺 190 美元。持有管理合同而不是租赁的联合办公运营商oid 直接资本支出，但仍面临房东增加服务费的问题。来自受监管行业的租户现在要求在签署多年协议之前获得 BREEAM 非常好或 LEED 金级评级，这实际上导致不合规的空间无法出租。二级市场的融资障碍加剧，二级市场的资本结构依赖于以浮动利率基准定价的银行债务。预计改造时间表并协商绿色认证资本支出共享条款的运营商可确保成本优势，而落后者则面临资产搁浅风险，这可能会阻碍欧洲联合办公空间市场的网络扩张。

过剩的灰租库存压低一线城市的办公桌率

自早期以来，欧洲主要中央商务区的空置率一直保持在 15% 以上到2024年，企业规模缩小所释放的灰色租赁空间将会过剩。房东愿意以比总体租金低 30% 的折扣签订短期转租合同，从而侵蚀定价电力联合办公曾经是运营商所享受的。伦敦市中心的办公桌费从 2024 年的每月 820 美元下降到 2025 年中期的 655 美元，原因是混合动力的采用阻碍了整栋楼的预售。拥有高规格装修的运营商必须降低日票价格或提高私人活动空间等辅助服务的会员费。眼前的压力缩小了净利润，并推迟了新开业楼层的盈亏平衡时间表，特别是那些通过可变利率信贷额度融资的楼层。运营商通过捆绑企业出行福利、自行车共享积分和电动汽车充电站来应对，以维持票价，同时提高感知价值^{[3]Richard Walters 等人，“桌面费率敏感度”伦敦的 Gray Lease Supply，《房地产投资与金融杂志》，emerald.com}。

细分分析

按设施规模和规模：中型场地锚定需求

中型设施（20,000 至 40,000 平方英尺）在 2024 年占据欧洲联合办公空间市场份额的 53.2%，反映出它们有能力在不削弱社区参与度的情况下支持 300 至 500 个办公桌网络。运营商使用模块化分区在 48 小时内调整布局，满足不断变化的企业需求，预计到 2030 年，大型设施将以 11.95% 的复合年增长率增长，因为企业致力于整个楼层并需要广播演播室和支持 5G 的沉浸式房间等优质设施。运营商通过集成人工智能驱动的空间利用工具来平衡大型设施的固定成本，这些工具可在活动日将座位密度提高 18%，从而平滑收入季节性。传送带，充当轴辐模型中的辐条，保证会员在离家 20 分钟内有座位。

管理协议激增2024 年，95% 的 IWG 空缺职位表明，房东更喜欢稳定现金流的合作模式，同时使他们能够满足贷款人的入住契约。在大型设施中，企业套房占总租赁面积的 42%，而两年前为 26%，凸显了从以自由职业者为中心到以企业为导向的布局的转变。持续时间指标反映了这种转变：2023 年至 2025 年间，企业平均合同期限从 9 个月增加到 14 个月。这些动态巩固了中型和大型场所在加速欧洲联合办公空间市场发展方面的核心作用。

按行业划分：科技公司推动增长

2024 年，信息技术企业控制了欧洲联合办公空间市场规模的 42.5%，受到支持低摩擦座椅采购的云原生文化的催化。该细分市场的复合年增长率为 12.19%。 BFSI 公司构成第二大群体；他们对安全、经过认证的环境的需求促使我们运营商安装生物识别访问、符合 SOC-2 的数据室和弹性网络架构。生命科学和能源公司是新兴的占用者，需要毗邻湿实验室和模拟设备的大容量供电。技术租户还塑造了便利设施组合，更喜欢支持开发人员冲刺的播客工作室和 VR 实验室。

行业专业化为设计提供了信息：技术含量高的地板采用活动地板和天花板网格，可简化硬件更新周期期间的电缆管理。运营商划分订阅级别，提供具有 24/7 访问和冗余连接保证的“开发者通行证”。柏林 Mediaspree 和都柏林 Docklands 周围的地理聚集加剧了科技占用率，使这些子市场的平均办公桌率比欧洲 CBD 平均水平高出 18%。与此同时，欧洲联合办公空间行业发现 BFSI 的采用集中在法兰克福和卢森堡市等监管中心附近，这些地方靠近央行和监管机构仍然至关重要。

按最终用户：企业超越其他群体

到 2024 年，企业客户占占用办公桌的 52.4%，这表明灵活空间已发展成为企业房地产战略的永久固定设施。在充足的早期资本和创始人对基于公用事业定价的偏好的支持下，初创企业和规模化企业的需求正以 12.67% 的速度增长。自由职业者现在优先考虑社区和专业服务、法律诊所和增值税建议，运营商将这些服务捆绑到高级会员中，使他们能够获得比基本会员高 8% 的 ARPU。

企业协商定制条款：品牌调色板、专用 VLAN 和专属休息区。作为回应，运营商推出了模块化“企业吊舱”，并在八周内交付预接线和家具。装修周期的缩短提高了 RFP 的获胜率，并支持企业部门的持续扩张欧洲联合办公空间市场萎缩。初创企业倾向于灵活的承诺结构、三个月的滚动合同，因此运营商将价格点与风险投资阶段相匹配，并提供与里程碑成就相关的租金假期。自由职业者的保留取决于举办精心策划的社交会议，以取代完全远程安排中失去的饮水机效应。

地理分析

英国在 2024 年欧洲联合办公空间市场中占据 29.2% 的份额，这得益于伦敦金融驱动的需求和国家政策框架加速棕地转化。当地方当局限制新的灵活办公空间装修的业务费率上涨时，市场渗透率加深，运营成本降低了 6%。由于光纤主干网升级促进了高带宽协作，苏格兰和英格兰北部成为新兴节点。平均入住人数到 2025 年，英国网络的利用率将达到 71%，超出欧洲大陆基准 5 个百分点，尽管伦敦的灰色租赁竞争仍然压缩了可实现的办公桌费率。

德国按收入排名第二，但由于办公贷款将于 2027 年到期而面临再融资阻力，这为能够以折扣价承担不良空间的运营商提供了收购机会。柏林的初创企业生态系统推动工作日入住率达到 80% 以上的峰值，而慕尼黑的企业集群则看重符合 ESG 要求的高规格股票，提高了租金，但也增加了改造资本强度。 Baulandmobilisierungsgesetz 等联邦激励措施缓解了混合用途的重新分区，使灵活的工作场所运营商能够在住宅密集的地区插入协作楼层。

法国排名第三，得益于 QPV 免税政策，该免税政策可免除长达五年的营业税。巴黎仍然面临着严格的遗产建设规则，这些规则限制了立面改造，延长了审批周期克莱斯。然而，像拉德芳斯和圣旺这样的郊区节点享有较低的改造障碍和快速的地铁通道，支持高于平均水平的办公桌利用率。受益于较低的借贷成本和外国直接投资的反弹，西班牙是增长最快的地区，复合年增长率为 12.88%。 2025 年，巴塞罗那和马德里的联合办公面积首次突破 200 万平方英尺的门槛。随着科技公司寻求与大学集群相关的负担得起的人才库，巴伦西亚等西班牙二线城市的人流量有所增加。在比荷卢经济联盟和北欧地区，运营商正在通勤火车站附近推出微型枢纽，利用强大的公共交通连接货币化并满足雇主对通勤时间在 45 分钟以内的要求。

竞争格局

欧洲联合办公空间市场拥有更多超过 1,300 家运营商，但排名前五的提供商占 38 家占用办公桌的百分比，表明集中度中等。 IWG 转向管理合同，使其能够在 2024 年期间增加 624 个地点，同时限制技术改造和品牌标准化的资本支出。 WeWork 采用了合作伙伴网络模式，在北美设立了 75 个郊区站点，这也是即将在欧洲推出的蓝图。 Spaceti 通过在 20 个国家/地区部署物联网分析堆栈来脱颖而出，将该平台授权给缺乏内部数据科学资源的业主。

当地市场的碎片化现象依然存在，市政激励措施降低了进入壁垒。法国精品品牌利用 QPV 税收抵免开设单体建筑场地，提供从农场到餐桌的咖啡馆等生活设施，对创意产业有吸引力。 Design Offices 等德国运营商强调 ESG 合规性，宣传 100% 可再生能源和 WELL 健康安全评级，以吸引受监管的租户。随着融资条件的改善，整合可能会加速vor 尺度；拥有不到 1,000 个柜台投资组合的运营商支付的利率比类别领先者高出 200 个基点。技术集成现在是主要的竞争维度：自动化预订、计费和访问的平台可减少 15% 的运营费用，并将企业帐户的续订可能性提高 9 个百分点。缺乏强大数字层的市场进入者面临基于价格竞争的风险，在桌面费率增长平稳的环境中削弱盈利能力。