2025年越南的财产税制度
越南的财产税制度在塑造房地产市场、影响投资决策、支持基础设施的发展以及市场稳定方面发挥着重要作用。。本文全面概述了越南的财产税格局，帮助投资者做出明智的选择。
越南的财产税制度复杂，需要全面了解合规义务。
农业用地免税期限延长至 2030 年
2025 年 11 月 6 日，越南政府发布了第 2025 号法令。 292/2025/ND-CP（“第292号法令”），为实施国民议会关于扩大农业土地使用税豁免的第216/2025/QH15号决议提供了详细指导。该政策将于2026年1月1日至2030年12月31日生效。
此举延续了越南的长期政策，该政策首次在决议中提出第55/2010/QH12号，旨在减轻农民经济负担，鼓励农业投资，促进农村生计。这项免税不仅支持个体农民和合作社，还支持从事农业发展的研究和生产实体。
292号令概述了有资格享受全额农业土地使用税免税的广泛受益人，包括：
- 研究和生产用地：用于研究、试生产和制盐的农业用地；
- 贫困户：国家分配或认可的用于农业土地使用税的土地。符合国家或省贫困标准确定的贫困户；
- 从事农业生产的家庭和个人：
- 分配、认定或者通过继承、转让、捐赠获得农业土地使用权的家庭和个人；
- 农业合作社、工会的成员以及农业生产者。合作社或国有农林企业承包使用土地的；
- 贡献土地使用权组建农业合作社或合作联盟的个人和家庭；
- 直接从事农业的组织：直接生产农产品的经济组织、政治组织、社会组织、专业协会、公共服务单位。
注：组织租赁、转包农业用地而不直接用于生产的，应全额缴纳税款，并可能面临按照土地征地的规定收回土地的情况。法律。
租金所得税
鉴于租金所得税 (RIT) 对租赁房产盈利能力的影响，它是越南房地产投资者的一个重要考虑因素。 RIT结构包括：
- 免税门槛：租金收入高达1亿越南盾（约每年 4,000 美元）免税，为租金收入不多的小规模业主和投资者提供减免。
- 增值税（VAT）：超过免税门槛的租金收入需按 5% 的税率缴纳增值税。该税适用于总租金收入，增加了投资者的整体税收负担。
- 个人所得税 (PIT)：租金收入也需缴纳 PIT，按总租金收入的 5% 计算，进一步减少出租物业的净回报。
- 营业执照税 (BLT)：赚取租金收入的投资者必须缴纳 BLT，其金额随年租金总收入而变化。税率如下：
- 年租金收入不超过 1 亿越南盾（约 4,000 美元）：免税。
- 年租金收入 1 亿越南盾至 3 亿越南盾（约 4,000 美元至 11,900 美元）：300,000 越南盾（12 美元）。
- 年租金收入 300 越南盾起百万至 5 亿越南盾（约 4,000 美元-20,000 美元）：500,000 越南盾（20 美元）。
- 年租金收入超过 5 亿越南盾（约 20,000 美元：1,000,000 越南盾（40 美元））。
另请阅读：居民和居民的纳税义务越南非居民业主
财产转让的纳税义务
进行财产转让的企业和个人必须缴纳财产转让税、增值税和其他三项费用。转让财产时，各方必须申报并缴纳所有所需的税费、费用和收费，以避免不必要的行政处罚。
财产转让税
越南的财产转让税按 PIT 税率 2 征收。对于个人卖家，适用于财产转让价值的百分比；对于公司卖家，适用于净收益的20％企业所得税（“CIT”）。该税款由卖家缴纳。
详细信息如下：
对于企业
如果是企业。上升是转让方，但注册的经营活动不是房地产，企业需要向财产所在地税务机关缴纳企业所得税。财产转让活动的所得必须由企业单独确定纳税申报和缴纳。
每次发生企业所得税，特别是不晚于纳税义务之日起第10天（根据第126/2020/ND-CP号令第8条第4款e点）。
财产转让活动的企业所得税确定如下：
企业所得税=应纳税所得额×税率（20%）
其中：
应纳税所得额=房地产转让收入-房地产成本-房地产转让相关支出-以前年度房地产转让损失（如有）
转让方为房地产企业的，转让房产时，需开具增值税发票并备案收入e 来自业务运营。企业所得税税率为利润的 20%。企业所得税纳税申报表按年申报。
个人
个人作为出卖人的，应当申报缴纳个人所得税，但下列情况除外：
- 财产转让所得，适用《通知》第三条第一款a、b点规定的免税政策111/2013/TT-BTC；
- 购房人为企业、个人或者其他组织，且房产转让合同约定买受人代表出卖人（个人）为纳税人的，由买受人代出卖人申报缴纳个人所得税。
个人所得税的确定如下：
个人所得税=转让价格x税率（2%）
增值税
企业转让不动产（转让土地使用权除外）时，需缴纳增值税计算如下：
- 采用扣除法：
应纳增值税=销项税额-抵扣进项税额
- 收入采用直接法：
应纳增值税=收入x税率
附加费用
登记费
根据第13/2022/TT-BTC号通知第二条第1款，下列不动产转让时需缴纳登记费：
- 房屋，包括住宅、办公室和其他用途的房屋。
- 土地，包括农用地和土地
颁发土地使用权证档案鉴定费
根据106/2021/TT-BTC号文第一条第三款b点规定，颁发土地使用权证文件鉴定费为土地使用权证颁发文件鉴定费。
根据地块面积、各类文件的复杂程度、土地用途以及当地具体情况，具体确定收费标准。
公证费
第三条项下《土地法》第27条规定，土地使用权、土地使用权、土地附着物转让合同必须经过公证。
办理此手续，当事人可以到任意公证机构办理手续并缴纳公证费。根据257/2016/TT-BTC号文第四条第二款规定，公证费按照土地使用权总价值及所有附着资产总价值计算，并加收下列费用：
资产价值或合同/交易价值 | 费用金额 |
低于 50 越南盾百万越南盾 | 50,000越南盾 |
5000万越南盾至1亿越南盾 | 100,000越南盾 |
超过 1 亿越南盾至 10 亿越南盾 | 资产价值或合同/交易价值的 0.1% |
超过 10 亿越南盾至 30 亿越南盾 | 越南盾100万+资产价值或合同/交易价值超过10亿越南盾部分的0.06% |
超过30亿越南盾至50亿越南盾 | 220万越南盾+资产价值或合同/交易价值超过越南盾部分的0.05% 30亿 |
高于越南盾50亿至100亿越南盾 | 320万越南盾+资产价值或合同/交易价值超过50亿越南盾部分的0.04% |
100亿越南盾以上至1000亿越南盾以上 | 520万越南盾+资产价值或合同/交易价值超过100亿越南盾部分的0.03% |
1000亿越南盾以上 | 3220万越南盾+资产部分的0.02%价值或合同/交易价值超过1000亿越南盾（每例最高费用为7000万越南盾） |
土地税
越南的土地税按非农业土地征收，并采用0.03%至0.15%的累进税率计算。税率取决于土地的位置和用途，城市地区和商业地产的税率较高。
- 住宅用地：0。土地价值的 03%。
- 非住宅用地：0.07% 至 0.15%，具体取决于房产的用途和位置。
土地价值由地方当局根据市场价格和其他因素确定。土地税是业主的一项持续义务，影响着财产所有权的总体成本。
外国投资者应注意什么？
在越南的外国投资者必须遵守特定的税收义务，以确保投资合法且有利可图。必须采取以下关键行动：
- 注册税码：外国投资者需要向越南税务机关注册税码，其中包括提交护照、投资证书和其他相关文件等文件，以获得税务识别号。税码对于报税至关重要。
- 提交纳税申报表：投资者必须提交年度纳税申报表或一次性返还与财产相关的收入，包括租金收入和资本利得，在规定的期限内缴纳任何欠税以避免处罚。越南与多个国家签订了税收协定，提供潜在的免税或税率降低，旨在防止双重征税。投资者应根据其所在国家/地区咨询税务专家，以确定是否有资格享受这些福利。
- 避免违规行为：不缴纳财产税可能会导致处罚、扣押等法律诉讼以及交易受限，从而阻碍出售或转让财产的能力。
由 Luy Doan 和 Tam Nguyen 提供专家意见。
（本文为最初发布于 2024 年 11 月 5 日。最后更新于 2025 年 11 月 12 日。)
