美国房地产市场（2025 - 2030）

美国房地产市场规模及趋势

2024 年美国房地产市场规模预计为 1300.2 亿美元，预计 2025 年至 2030 年复合年增长率为 4.1%。美国房地产市场经历了一系列经济、人口和技术因素的重大转变，如人口增长和城市化、经济增长和就业率、千禧一代等。住房拥有率趋势、抵押贷款利率和融资条件。

根据Sortis Capital公布的数据，到2024年，美国人口预计将达到3.366亿左右，截至2020年，82.7%已经居住在城市地区。城市人口的显着增长推动了对住宅和商业地产的更高需求。对此，开发商更加关注高密度住房项目，以适应风险需要。涌入城市还推高了现有房主的房产价值，并鼓励对基础设施和商业开发的额外投资。需求的增加和持续的投资共同推动了房地产市场的增长，凸显了人口趋势和城市化对更广泛的经济影响。

2024 年第二季度，美国实际 GDP 增长了 2.8%，而失业率到 2023 年 7 月下降至 3.5%。经济增长和就业水平提高的结合提高了可支配收入，增强了消费者和企业的购买力。因此，住宅和商业领域对房地产的需求均有所增加。

根据 CRBE 的数据，房地产价值下降和资本化率上升对美国房地产产生了影响，因为自 2022 年初以来，大多数行业的房地产价值下降了约 20%，资本化率增加了 150-200个基点。到 2024 年，投资者很可能会青睐多户住宅和工业资产。这两种房产类型都有相对强劲的基本面（需求、空置、租金增长等），长期利好增强了它们的吸引力。

2024 年，多户住宅正在美国房地产市场兴起。持续的住房短缺，再加上高昂的建筑成本和不断上升的抵押贷款利率，使许多美国人越来越难以拥有住房，从而推高了对租赁房产的需求。世邦魏理仕表示，预计到 2024 年将竣工 44 万套新公寓，以及超过 90 万套在建公寓，预计将减缓租金增长并提高租房者的承受能力。此外，多代居住的发展进一步推动了对多户住房的需求。美国人口普查报告称，目前有 4,390 万套住房（占住房总量的 31.4%）容纳了多代人，这反映出人们向公共生活的转变。蒂这一趋势促使开发商建造适合各种家庭结构的多户单元。

人工智能和云计算的进步推动了对数据中心的需求激增，导致美国商业房地产行业大幅扩张。因此，开发商和投资者积极瞄准这一资产类别，将其视为未来增长和投资组合多元化的关键领域。在供应紧张和需求强劲的推动下，数据中心价格持续攀升。据 CRBE 称，预计 2023 年 250 至 500 千瓦需求的价格将同比上涨 16%，预计 2024 年将再上涨 10% 至 15%。持续的供应限制和持续高涨的市场需求推动了这一上涨趋势。此外，对新数据中心开发的不断增长的需求可能会在 2024 年吸引更多的机构投资，因为与 2024 年相比，投资者对数字基础设施的配置仍然不足约 1.5% 至 3%。o 其他资产类别。

房地产洞察

住宅房地产领域在 2024 年引领市场，2024 年收入份额为 57.09%。住宅房地产包括为个人和家庭设计的房产，包括单户住宅、联排别墅、公寓和类似结构。根据《福布斯顾问》的数据，2025 年 2 月，随着抵押贷款利率在月底降至 6.76%，现有房屋销售量（包括单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓的已完成交易）出现增长。

根据最新的全国报告，每月现有房屋销售量增长 4.2%，经季节性调整后的年增长率为 426 万套，高于上个月的 408 万套。房地产经纪人协会 (NAR) 报告。然而，与去年同期相比，销售额下降了1.2%。同样，新房市场在经历一月份的低迷后出现反弹，新建单户住宅销量增长 1.8%根据美国人口普查局和美国住房和城市发展部 (HUD) 的数据，与 2024 年 2 月相比，环比增长 5.1%。

预计 2025 年至 2030 年，商业类型的需求将以 5.0% 的复合年增长率增长。商业房地产是指用于商业活动的房产，包括零售空间、办公楼、数据中心和仓库。商业房地产的价值受到位置、分区法规、可达性、财产条件和当地经济健康状况等因素的影响。对数据中心不断增长的需求主要推动商业房地产需求的增长。零售业的需求也在增加；然而，由于租金要价上涨，供应仍然受到限制。根据 CBRE 的 2024 年占用者情绪调查，美国办公楼市场计划在未来两年内扩大其投资组合需求，预计这一增长很大程度上将由规模较小的办公楼推动员工人数少于 1,000 人的公司。

类型洞察

2024 年，租赁模式细分市场占收入份额为 52.77%。根据 CRBE Group 的数据，拥有住房的成本急剧上升。到 2023 年底，平均每月抵押贷款付款比平均租金成本高出约 38%，这使得租房成为许多家庭更实惠的选择。此外，可用房屋供应有限，使得买家很难找到满足其要求的房产。这种短缺促使高收入个人更倾向于租房而不是购买，因为合适的房屋往往稀缺或价格昂贵。

预计 2025 年至 2030 年租赁行业将以 4.3% 的复合年增长率增长——净租赁投资在美国商业房地产行业获得了巨大的吸引力，尤其是在 2024 年，这是由于其对投资者和业主的吸引力。 20年24 日，净租赁市场增长 13%，达到 437 亿美元，凸显投资者对拥有长期租户和稳定现金流的房产的强劲需求。出租给信誉良好的租户（例如零售连锁店、快餐店或医疗保健提供商）的房产需求量很大，因为它们可以提供稳定、可靠的投资回报。此外，净租赁通常会带来较低的空置风险，使其在动荡的市场中成为更安全的选择。随着投资者在经济不确定的情况下寻求安全、长期的收入，这种向净租赁投资的转变预计将持续下去。

美国主要房地产公司见解

美国房地产行业的特点是高度分散但充满活力的竞争格局，由国家机构参与者、区域开发商、私募股权公司、房地产投资信托基金 (REIT) 和独立经纪公司共同塑造。市场竞争力由资产类别多元化驱动CBRE、JLL 和 Cushman & Wakefield 等大型垂直一体化公司凭借其广泛的服务组合和全球影响力，在商业服务领域占有重要的市场份额。相比之下，住宅行业仍然更加分散，占主导地位的区域参与者与 Keller Williams、RE/MAX 和 Compass 等全国性公司共存。这些实体基于品牌资产、代理生产力和专有技术平台进行竞争。

在投资和​​开发领域，机构资本继续流入物流、多户住宅、生命科学和数据中心等高绩效资产类别，加剧了竞争并压缩了收益率。与此同时，房地产投资信托基金在公开交易市场上保持着强大的影响力，提供流动性和规模优势，尽管它们面临着不断上升的预售压力。来自私人资本和另类投资工具的保证。

• Prologis, Inc. 是物流房地产领域的全球领导者，专注于高壁垒、高增长市场。该公司在 20 个国家拥有物业和开发项目，预计总面积约为 13 亿平方英尺（1.2 亿平方米）。 Prologis 向大约 6,500 名客户组成的多元化客户群租赁现代物流设施，主要涵盖两大类：企业对企业和零售/在线履行。作为物流地产领域的全球领导者，该公司致力于在整个价值链中实现温室气体净零排放。

• Equinix Inc. 被公认为全球数字基础设施公司。数字领导者利用其值得信赖的平台以软件速度整合和互连基础设施。它使组织能够访问所有正确的地方、合作伙伴和扩展的可能性敏捷地加快数字服务的推出，提供世界一流的体验，并在支持其可持续发展目标的同时增加其价值。它在北美和南美拥有超过 85 个数据中心，战略性地位于巴西、加拿大、哥伦比亚、墨西哥和美国

近期发展

• 2024 年 4 月， Equinix 宣布与 PGIM Real Estate 成立 6 亿美元的合资企业，开发和运营其在美国的第一个 xScale 数据中心。该设施名为 SV12x，位于 Equinix 位于加利福尼亚州圣何塞的 Great Oaks 数据中心园区。这栋两层楼y 数据中心分两期建设，预计全面竣工后将提供超过 28 兆瓦 (MW) 的电力容量。

• 2024 年 10 月，Equinix 与 GIC 和加拿大养老金计划投资委员会 (CPP Investments) 签订了超过 150 亿美元的合资协议。此次合作旨在加速 Equinix xScale 数据中心产品组合在美国的扩张，支持超大规模公司不断增长的需求，特别是在人工智能和云创新方面。该合资企业计划开发多个数据中心园区，每个数据中心园区容量超过 100 兆瓦，最终为超大规模客户增加超过 1.5 吉瓦的新容量。 ​

• 2025 年 3 月，为了应对数字基础设施不断增长的需求，世邦魏理仕在扩大北美数据中心开发方面发挥了重要作用。该公司在华盛顿特区等地区推动了重大建设项目，以适应云计算和人工智能行业不断增长的需求。

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