英国房地产市场规模和份额

英国房地产市场分析

英国房地产市场规模预计 2025 年为 7322.4 亿美元，预计到 2030 年将达到 9018.1 亿美元，预测期内复合年增长率为 4.25% （2025-2030）。 即使利率波动依然存在，加速的住房建设目标、富有弹性的机构投资和稳定的法律框架仍能维持这种增长。机构资金流入继续有利于物流、建租和混合用途计划，而电子商务的扩张则增加了对仓库空间的需求。政府规划改革和棕地激励措施缩短了项目时间，而技术的采用则提高了规划效率。关键地区的供应紧张支撑了价格稳定，但建筑成本上升和劳动力短缺使利润率面临压力^{[1]住房和社区平整部，“棕地土地释放基金 2”，GOV.UK，gov.uk}。

英国房地产市场趋势和 Insights

强劲的机构资本流入改变了从建到租的动态

2024 年第二季度，建房出租吸引了 15 亿美元，其中 77% 针对单户住宅。 Nest、Legal & General 和 PGGM 承诺为净零计划投资 12.5 亿美元，扩大 115,000 套已竣工住宅的规模。出租时间中位数下降至 24 天，表明供应不足。 Blackstone 与 Vistry 的 9.25 亿美元合作伙伴关系证实了持续的需求，尤其是在东南部。

政府规划改革加速住房交付管道

《2023 年升级和重建法案》引入了启动通知和更长的执行期，而棕地推定每年可在伦敦建造 11,500 套住房。超过 100 个新城提案，每个都超过 10,000 住宅，等待批准，国家开发管理政策旨在简化基础设施融资。 Taylor Wimpey 计划在 2024 年完成多达 10,000 个竣工项目，理由是审批速度更快。

电子商务扩张推动物流房地产需求

Blackstone 斥资 2.5 亿美元购买 18 个最后一英里资产，凸显了对物流的信心。 2025 年第一季度，仓库租金上涨 1.1%，尽管大型单位的使用量较低，但已出租 630 万平方英尺。新开工数量有限（下降 57%），供应紧张，支撑 2025 年优质租金增长近 4%。2024 年，物流业吸引了 102.5 亿美元的投资，首次超过写字楼。

城市重建项目重新定义市中心价值主张

伯明翰耗资 23.8 亿美元的史密斯菲尔德计划将交付 3,000 套住宅和写字楼和零售超过15年。金丝雀码头将耗资 5 亿至 10 亿美元将前汇丰银行大厦改建为综合用途资产。曼彻斯特的 Viadux 2，支持住房贷款增加 11.8 亿美元，说明垂直住宅供应不断增长。

利率波动限制了抵押贷款的可及性

英格兰银行基准利率为4.5%，使两年期固定抵押贷款利率保持在5.0%附近，仍高于2023年的峰值。预计到 2025 年，购房出租贷款将缩减至 113 亿美元，首次购房者仅占私人销售的 27%。然而，英国财政部预计总体2025 年贷款额将达到 3,250 亿美元，标志着逐步复苏^{[2]英格兰银行，“货币政策报告 – 2025 年 2 月”，英格兰银行，bankofengland.co.uk}。

建筑成本通胀压力发展利润

2024 年，4,208 家建筑公司破产，反映出现金流压力和投入成本上升。与英国脱欧相关的劳动力缺口和安全合规税增加了支出，但 48% 的行业领导者预计 2025 年产出将增长。政府 9,690 亿美元的基础设施管道和 Blackstone 125 亿美元的人工智能数据中心计划强调了持续的项目流程。

细分分析

按物业类型：住宅主导推动市场扩张

住宅占英国房地产市场份额的 79.5%2024 年，TE 市场将迎来全面增长。在 150 万套住房承诺和 37 万套强制性年度目标的推动下，该细分市场预计复合年增长率为 4.81%。随着公寓在城市核心的密度增加，而单户住宅吸引家庭前往通勤带，英国住宅资产的房地产市场规模将会扩大。建租存量扩大了规模，为投资者提供了稳定的收益。

随着电子商务渗透率的上升，物流在商业子行业中处于领先地位，而写字楼则面临着混合办公的调整，二级空间的使用率下降了 34.2%。零售仓库的表现优于商业街单位，预计 2025 年回报率为 8.9%，工业空置率仍处于可控范围内，为 7.6%。伯克利等开发商转向租赁资产，说明英国房地产行业的资本中心。

按业务模式：尽管租金增长，销售交易仍领先

销售交易数量为 65。到 2024 年，将占英国房地产市场份额的 2%，随着抵押贷款可及性的改善，复合年增长率预计将达到最高 4.93%。整合 Redrow 后，Barratt 的预订率提高了 36.7%，这表明消费者信心不断增强。政府对首次购买者的激励措施和对所有权的文化偏见维持了需求。

通过大规模建造租赁车辆，租赁交易继续制度化。即将出台的《租户权利法案》等监管变化通过增加租户保护来支持专业房东。随着全球投资者组建超过 8.75 亿美元的合资企业来收购多套工业和住宅资产，英国由租金带来的房地产市场规模应该会扩大^{[3]UK Finance, “Mortgage Market Forecasts 2025” UK Finance, ukfinance.org.uk}.

按最终用户：个人家庭 D需求基本面

到 2024 年，个人和家庭将占市场的 58.2%，预计复合年增长率为 5.07%，是最终用户中最快的。较低的固定利率抵押贷款和 130 万家庭的社会住房等候名单加剧了需求。英国房地产市场继续吸引年轻家庭，加强了对出售和出租领域的稳定吸收。

企业租户抑制了办公需求，但在供应链重新设计的过程中提高了物流占用率。政府和机构参与者通过规划政策和土地处置来塑造管道方向。包括挪威主权基金在内的国际买家投资 7.1 亿美元购买考文特花园股份，显示出对优质资产的长期承诺。

地理分析

英格兰创造了 2024 年收入的 71.2%，相当于英国房地产市场收入的约 5001 亿美元尺寸。伦敦是国际资本流入的支柱，但供应严重失衡——房屋开工量为 8,450 套，目标为 80,000 套——导致负担能力紧张。棕地政策的目标是每年在伦敦新增 11,500 套住宅，而伯明翰耗资 23.8 亿美元的史密斯菲尔德和曼彻斯特塔楼项目则反映了首都以外地区的增长。英国主要城市的零售回报率超过了适应混合办公的写字楼。

苏格兰是增长最快的地区，预计到 2030 年复合年增长率为 5.35%。积极的价格预期在 2025 年初回归，租赁需求超过供应，推动租金上涨。相对于英国较低的市盈率对国内外投资者都有吸引力。机构基金的目标是格拉斯哥和爱丁堡的建房出租，利用有利的土地定价和支持性规划框架^{[4]皇家研究所特许测量师协会的《英国住宅市场调查：2025 年 4 月》、RICS、rics.org}。

威尔士和北爱尔兰贡献的份额较小，但受益于重建举措和独特的跨境动态。靠近英国经济中心支持威尔士住宅建设，而北爱尔兰则利用独特的法律框架吸引物流投资者。这两个地区都将从国家住房目标和基础设施支出中获益，从而扩大英国房地产市场的覆盖范围。

竞争格局

英国房地产市场适度集中。 Barratt 以 31.3 亿美元收购 Redrow，创造了年产 23,000 台的产能，并展现了追求规模的行为。竞争和市场管理局审查建筑商之间的信息共享，但目前的证据表明竞争激烈，而不是n 统治地位。拥有更快的规划专业知识和资产负债表实力的开发商在英国房地产市场占据了市场份额。

战略重点关注轻资产租赁模式和技术。伯克利的“2035”计划为租赁平台指定了自由现金流，Persimmon 将新建设计与规划改革结合起来。 JLL 的“Hank”等人工智能解决方案可优化能源使用，而政府的“Extract”工具则计划到 2026 年将规划文件数字化，从而缩短审批周期。数据驱动的效率为整个英国房地产行业创造了竞争优势。

国际资本加剧了竞争。 Blackstone 增加了 2.5 亿美元的最后一英里仓库，并与国内建筑商合作进行从建造到租赁的交付。 Legal & General 以 16.9 亿美元退出 CALA，重新专注于核心年金支持的房地产战略，而 SEGRO 以 6.9 亿美元收购 Tritax EuroBox 则加强了其泛欧洲物流网络。磷将国内洞察力与全球资金相结合的层级确保了在英国房地产市场高增长领域的立足点。