韩国豪华住宅房地产市场规模及份额

韩国豪华住宅房地产市场分析

2024 年韩国豪华住宅房地产市场规模为 467.1 亿美元，预计到 2030 年将增至 712.1 亿美元，这段时期的复合年增长率高达 7.28%。尽管监管机构收紧信贷标准并实行交易许可，但需求仍保持弹性，这证实了最终用户对高端住宅的真正兴趣。尽管宏观经济不利，但不断增长的国内高净值人士（HNWI）群体、外国资本的稳定流入以及首尔优质土地的持续稀缺共同增强了房价的强势。开发商正在推出技术丰富、经过可持续发展认证的项目，这些项目既符合零能耗建筑的要求，也符合年轻富裕买家日益增长的 ESG 偏好。名人代言、里程碑式的交易以及由此产生的网络效应高端居民群继续使首尔成为奢侈品价格发现的中心，而租赁模式和仁川等二线城市则显示出更强劲的百分比增长。

韩国豪华住宅房地产市场趋势和见解

首尔和釜山对高级公寓和品牌住宅的高需求

首尔已经到了一个转折点，品牌住宅在建筑、策划和礼宾级服务方面拥有明显的溢价，清潭阁楼等综合体已连续四年领先韩国价格排行榜，公开披露的 407.71 平方米公寓售价为 1,220 万美元，比去年上涨了 12 万美元。与前一年相比。釜山反映了这种势头；官方评估显示，2025 年物价将增长 1.47%，其中机张郡在新基础设施建设的推动下，物价上涨 2.15%。九一汉南和 Eterno 清潭的名人居民创造了令人向往的溢出效应，巩固了溢价点，这种代言效应正在蔓延到釜山的沿海塔楼。开发商现在将私人餐饮、水疗中心和俱乐部设施捆绑到品牌产品中，提高了两个城市的基准^{[1]Hyun-Jin Kim，“2025 年标准房价趋势”，釜山市政府， busan.go.kr}.

国内高净值个人财富不断增加，推动豪华住房购买

韩国百万富翁群体预计将从 2023 年的 130 万攀升至 2028 年的 164 万，增幅达 27%，从而大幅扩大豪华买家群体。千禧一代X世代百万富翁的增长速度是老一辈百万富翁的两倍，他们将20.4%的可投资资产分配给房地产，并表现出高于平均水平的风险承受能力。加密货币和技术企业家越来越看重智能家居自动化和绿色证书，而不是传统的奢侈品牌，从而将需求转向零能耗认证的塔楼。在首尔江南区，2024 年房价上涨了 7.2%，这证明财富集中与再开发计划相结合，导致高端房产稀缺。因此，人口结构的转变将结构深度融入到需求中，而不是纯粹的周期性反弹。

主要城市的土地供应有限，造成稀缺驱动的价格升值

首尔和釜山拥有严格的分区和遗产覆盖，这使得豪华开发地块稀缺，即使在中端市场价格疲软的情况下也能隔离价值。城南市计划的维护项目将增加 50,000 套公寓，但大多数都超出了豪华价格范围，对缓解压力几乎没有作用优质买家的短缺。 2024 年，首尔公寓中位价值突破 689,085 美元，但由于位置、景观和便利设施的原因，豪华地址的交易价格是该基线的数倍。环境法规进一步限制了遗产走廊高层建筑的审批，在现有优质资产下创造了一个结构层。由此产生的不平衡确保了价格稳定和防御性投资特征，从而吸引了财富保值策略。

对智能、高科技和可持续发展一体化豪华住宅的强烈偏好

自零能耗建筑 (ZEB) 标准于 2017 年生效以来，积极节能设计已从上层的可选设计转变为强制设计。 《智慧城市法案》通过资助综合数字基础设施来强化这一转变，帮助新项目通过技术而不仅仅是邮政编码来实现差异化。现代化韩屋别墅的复兴揭示了传统与技术的融合；居民引用自然现象基于物联网的气候控制增强了平铺和木材美学。买家现在会在每平方英尺的价格之前仔细审查能源仪表板、碳指标和连接分数，这促使开发商将先进的自动化、电动汽车充电和灰水回收作为标准配置捆绑在一起。随着 MZ 一代将 ESG 优先事项纳入房地产决策，这些期望从首尔延伸到仁川。

从严治党政府关于购房和抑制投机需求的规定

江南、瑞草、松坡和龙山颁布的公寓交易许可证直至 2025 年 9 月，要求买家证明主要居住意图，从而取消纯粹投机交易的资格。新婚夫妇的资本收益规则将豁免期限从五年延长至十年，延长了所需的持有期限并阻止了快速转换。外国买家面临更严格的审查，交易审计旨在阻止市场扭曲，尽管法律框架正在努力监管受益所有权结构。 2024 年 2 月引入的压力利率比率使贷款能力降低了 2-4 个百分点，增加了杠杆驱动的购买的摩擦。总的来说，这些举措在短期内减少了买家群体，但随着时间的推移提高了需求质量^{[2]Joon-Ho Park，“2024 年住房交易许可证扩展通知”，国土交通部，molit.go.kr}。

高税收和所有权成本降低了对一些奢侈品投资者的吸引力

购置税起价为 4%，优质资产会攀升，而年度财产税最高可达 0.4%， 2025年的税收改革明确了跨国公司的全球最低税收规则，并削减了税收减免，增加了寻求临时居所的外国高管的复杂性，从而增加了持有成本，促使某些投资者转向税收较低的司法管辖区或流动资产，但考虑到地理位置、学区和声望的无形价值，以生活方式为导向的买家仍继续进行交易。在不影响核心需求的情况下产生泡沫^{[3]李相民，“2025年国税修订亮点”，经济财政部，moef.go.kr}。

细分市场分析

按业务模式划分：租赁需求加速，销售仍占主导地位

租赁产品产生了最高的增长动力，到 2030 年复合年增长率为 7.97%，而销售额则保留了 2024 年收入的 82.7%。这种差异表明，随着注重流动性的专业人士和全球侨民寻求灵活性，韩国豪华住宅房地产市场的消费模式正在不断变化。 IGIS Asset Management 等机构业主正在扩大投资组合，为投资者释放年金现金流，并为租户提供优质设施。相比之下，家族遗产仍然青睐产权契约，从而保持了直接销售的销量主导地位。展望未来，租赁选项为开发提供了经过风险调整的途径租赁模式的加速与监管偏差相对应；旨在投机的交易许可规则不影响租赁，让房东满足以前快速转售的需求。成熟的资本市场结构进一步将建房出租作为一种战略资产类别正常化，反映了全球门户城市的趋势。因此，即使销售价值设定了定价基准，由租金流入带来的韩国豪华住宅房地产市场规模也将继续扩大。

按房产类型划分：别墅和有地住宅超过高层住宅

公寓和公寓仍占 2024 年支出的 66.2%，反映了供应深度和对塔楼生活的文化熟悉度。然而，到 2030 年，别墅和有地住宅的增长率有望达到 8.16%，超过垂直业态。局域网中的隐私、庭院空间和定制ded 产品与大流行后的健康优先事项产生共鸣。此外，分区限制意味着每栋建造的别墅都会从未来的供应中剔除不成比例的土地，从而加剧了稀缺性。在别墅出现的地方（通常位于首尔城市边缘的山坡上），韩国豪华住宅房地产市场份额迅速达到两位数，因为超富裕人士更看重排他性而不是密度。

现代化的韩屋大院通过将传统美学与地热供暖、三层玻璃纸窗和谨慎的物联网传感器相结合，捕捉到了额外的生活方式层。虽然开发成本较高，但每平方英尺的溢价抵消了资本支出，从而实现了有利的利润率。因此，别墅构成了豪华设计的实验边缘，并为下一代公寓楼提供了经验教训。

按销售方式：一级项目在二级库存上取得进展

由于模拟，二级库存占 2024 年营业额的 57.8%事实上，许多珍贵的地址都是几年前完成的，很少被复制。然而，在乐天建设位于釜山的拥有 805 套单元的 Kaya Station Lotte Castle SkyL 等技术含量较高的项目的带动下，主要项目的复合年增长率将达到 8.31%。买家欣赏清洁的保修、最佳的楼板利用率以及嵌入式可持续性功能，而这些功能在改造中并不总是可行。对于开发商来说，尽管信贷条件受到抑制，但预售仍为建设提供资金并锁定收入。

在首尔黄金地段，新土地供应的限制限制了绝对主要成交量，但每块新划定的地块都吸引了富裕人士的强烈兴趣，从而验证了较高的起价。在郊区或二线城市地块存在的地方，当代总体规划将住宅楼与综合用途零售、学校和交通节点融合在一起，提高了宜居性基准。从中期来看，在以体验为中心的设计和监管的支持下，首次上市将继续蚕食二次上市的份额。

地理分析

首尔创造了 2024 年韩国豪华住宅房地产市场收入的 72.8%，凸显了其无与伦比的金融、娱乐和设计师零售区组合。江南、瑞草、松坡和龙山的严格贸易许可控制减少了投机性波动，但无意中加剧了稀缺性，维持了传统塔楼和新型智能家居开发项目的定价能力。国际学校、米其林星级餐厅和全球品牌精品店进一步为国内外居民提供了理想的价值，即使在宏观平静时期也能确保营业额。

仁川是增长最快的奢侈品中心，预计复合年增长率为 9.07%，这得益于松岛国际商务区的科技基础设施和毗邻国际机场的优势。根据《智慧城市法案》设计的项目融入了能源效率和 5G 连接从第一天起就充满活力，吸引了首尔市中心的千禧一代百万富翁，但不愿在便利设施上妥协。政府对外国总部的激励措施还鼓励高管人员调动，扩大了豪华租户基础。

釜山通过其沿海生活方式和文化节保持着二线的领先地位。尽管全国范围内都处于降温阶段，但在海滨填海工程和与酒店相关的品牌住宅的帮助下，2025 年评估价格仍上涨了 1.47%。乐天建设的新项目充分利用了地铁延伸和百货商店毗邻的优势，强化了釜山对游客友好的奢华叙事。

大邱以及韩国其他地区目前共同占据了一定的份额，但对于寻求更大地块和更低入口点的买家来说，代表着选择。 Kolon Global 位于蔚山的 Byeongyoungro Skychae Lac View 等开发项目说明了区域城市中心如何将奢侈品库存定位在风景秀丽的河流和绿化带附近。高铁持续投资企业和地方政府的税收甜味剂可能会促进高端需求的增量重新分配，尽管首尔预计将继续保持主导地位。

竞争格局

市场集中度适中，与财阀相关的前五家承包商控制着大部分标志性项目，但仍面临来自来自财阀集团的新竞争。资产管理部门和精品专家。三星物产、大宇建设和浦项建设利用综合土地储备、EPC 和融资能力赢得了受限地区的再开发招标。他们的优质子品牌 Raemian、Prugio Supex 和 The Sharp 信号质量并有助于提高预售速度。中层开发商通过与全球建筑师的设计合作以及早期采用亲自然特征来脱颖而出。

机构投资者正在加深参与。韩亚金融集团的 50 韩元颤音ion（340 亿美元）资产管理合并凸显了资本转向产生租金收益的奢侈品资产。受免税折旧和稳定租户名单的激励，私募股权公司越来越多地支持松岛和龙仁的建租平台。外国土地收购的监管障碍有利于国内现有企业，但当本地专业知识与离岸资本结合时，与日本和新加坡开发商的合资企业就会出现。

技术和 ESG 形成新的竞争前沿。开发人员竞相整合人工智能驱动的气候控制、面部识别入口和数字礼宾平台。与此同时，ZEB 合规性和绿色债券融资使买家对具有透明可持续性报告的计划产生了兴趣。总体而言，竞争正在从单纯的地址声望领域转向整体生活方式生态系统。