塞尔维亚设施管理市场规模和份额

塞尔维亚设施管理市场分析

2025 年塞尔维亚设施管理市场规模为 6.1684 亿美元，预计到 2030 年将达到 8.2614 亿美元，预测期内复合年增长率为 6.02%。 2024 年底，塞尔维亚的投资级信用评级引发了 52 亿欧元的外国直接投资，满足了对甲级写字楼、物流中心和相关综合服务的持续需求。^{[1]Jorgovanka Tabaković，“塞尔维亚 2027 – 努力迈向高收入经济”，国际清算银行，bis.org} 欧盟经济和投资计划正在将 90 亿欧元投入交通、能源和环境项目，巩固一长串公共部门资产，这些资产现在需要专业人士仅管理运营。将共享服务和 IT 中心近岸外包到贝尔格莱德和诺维萨德的大型跨国公司正在深化从基于成本的清洁或安全合同向基于成果、技术支持的设施捆绑的转变。与此同时，塞尔维亚的综合国家能源和气候计划正在加速对近零能耗建筑的改造，迫使业主在新设施合同中嵌入能源优化条款。

塞尔维亚设施管理市场趋势和见解

塞尔维亚企业对外包的偏好日益增长

企业正在将稀缺人才重新分配给核心、高利润任务，并将非核心活动交给能够保证符合欧盟标准的外部专家。^{[1]世界银行集团，“塞尔维亚绿色、宜居、有弹性的城市计划，” worldbank.org 自由经济区内的外资工厂现在坚持全球统一的设施协议，加速了清洁、安全和能源管理方面的捆绑合同，不断增加的行政负担改革和合格设施工程师的短缺进一步使成本效益方程向外包倾斜。g.}

扩大甲级办公楼和物流房地产存量

贝尔格莱德现代化办公楼面积超过 110 万平方米，仅机场城就将达到 230,000 平方米，每栋建筑都需要 24/7 的 MEP、HVAC 和智能系统监管。活跃办公设计具有灵活的区域和降低 40% 的能源消耗，使预测性维护和居住者健康指标成为标准的服务水平项目。

欧盟支持的公共基础设施现代化管道

诸如 7.3 亿欧元的 PPF8 运输和环境计划等项目扩大了需要生命周期维护计划、资产登记数字化和保修跟踪的资产基础。 ^{[3]欧洲一体化部，“项目准备设施”，mei.gov.rs} 由世界银行 5000 万美元贷款资助的数字治理改革将物联网设备嵌入公共建筑，引人注目

对经过认证的绿色节能建筑的需求不断增长

塞尔维亚实现近零能耗公共建筑的路线图要求提供实时能源仪表板、故障检测和碳报告协议，而大多数业主都从专业的 FM 提供商处获取这些协议。 ^{[4]联合国开发计划署，“路线图：近零能源之路”，undp.org}国家能源和气候综合计划到 2030 年推动可再生能源装机容量达到 3.5 吉瓦，加强对可再生能源的审查建筑级能源强度。

基于价格的招标挤压提供商利润

最低出价的公开招标仍然占据主导地位，鼓励逐底定价，从而稀释了对培训和智能工具的投资。采购人员有限的 FM 知识进一步将复杂的、多年的服务包商品化，延迟了塞尔维亚与欧盟基于价值的模式的融合。

持续存在的非正式劳动力限制了合规性

影子经济劳动力相当于 GDP 的 30.1%，使未注册的承包商能够削弱合规的公司，但使业主面临安全和纳税义务。贝尔格莱德以外不一致的执法限制了技能发展渠道并破坏了专业化目标。

细分分析

Se服务类型：硬服务支撑当前收入，软服务加速

硬服务在塞尔维亚设施管理市场产生了 2024 年收入的 58.8%，其中以机电和暖通空调套件为主导，这些套件需要根据欧盟效率规范彻底改造老化的工业库存。根据统一的欧盟指令，消防安全升级正在工厂和物流节点内部以最快的速度扩展，推动资产完整性合同的期限超过五年。

由于嵌入卫生、餐饮品种和接待分析等工作场所体验 KPI 的 IT 园区和共享服务中心的兴起，软服务预计将以 6.1% 的复合年增长率超越。清洁合同现在捆绑了室内空气质量监测，这是大流行后活跃办公格式采用的标准。

按产品类型：外包合作伙伴关系主导增长

外包模式占 2024 年支出的 60.1%，并且随着自由区的外国投资者以 6.4% 的复合年增长率扩大到 2025-2030 年。es 需要跨多租户站点的单一治理仪表板。单一服务清洁或安全合同仍然是常见的选择，但一旦业主衡量了停机时间节省的情况，很快就会升级为捆绑或集成的 FM 安排。

集成 FM 是增长最快的部分，受到诺维萨德智能制造创新中心等旗舰资产的推动，其中 OT-IT 融合要求 24/7 数字基础设施管理。内部团队主要留在政府机构，但由于机构投资规则现在对能源和 ESG 能力的投标人进行评分，因此失去了优势。

按最终用户行业：当今商业领先，而机构资产加速

商业投资组合（办公、零售和仓储）占 2024 年需求的 36.2%，反映了贝尔格莱德技术行业的涌入以及跨国品牌 1.25 亿欧元的零售物流支出。与 5G 部署相关的数据中心装修进一步扩大了需求列表，将关键环境包括在内预计到 2030 年，在欧盟资助的铁路、固体废物和电子政务项目的推动下，机构和公共基础设施将以 6.3% 的复合年增长率增长，这些项目要求为新资产制定基于绩效的 FM 合同。追求 NZEB 目标的医院和学校制定长期能源服务协议，将运行和维护与保证能耗降低相结合

地理分析

贝尔格莱德在塞尔维亚设施管理市场占据主导地位，拥有大量甲级写字楼、政府部门和文化旗舰店，例如计划中的爱乐音乐厅，需要特定的声学维护协议。 ISS、索迪斯和世邦魏理仕与当地 Atrium Property Services 之间的竞争非常激烈，每家公司都将物联网传感器和实时仪表板纳入投标，以赢得五年综合合同。

诺维萨德成为第二个增长极，这要归功于我智能制造创新中心和蓬勃发展的农业科技集群，促进了对精通 OT 网络弹性和 ISO 50001 能源管理例程的设施合作伙伴的需求。市政府还部署欧盟绿色城市基金来改造公共建筑，为中型供应商增加外包机会。

二线城市——尼什、克拉古耶瓦茨和苏博蒂察——正在成为近岸溢出效应，数据中心、物流仓库和 2027 年世博会场馆扩大了外包服务区域。政府平衡发展政策和世界银行弹性城市拨款正在正式化采购框架，有利于合规的 FM 供应商，而不是非正式人员。

竞争格局

塞尔维亚的设施管理领域适度分散：ISS、索迪斯和江森自控等全球现有企业相互竞争具有 Atrium Property Services 等地区性名称世邦魏理仕（CBRE），而像 Hauzmajstor 这样的数字颠覆者则利用基于应用程序的预订和动态定价。跨国公司依靠全球框架来锁定能源绩效条款和 ESG 报告；区域性公司利用本地化的监管知识和 24 小时调度中心进行反击。

随着塞尔维亚收紧劳工、增值税和废物处理法规，缩小了不为人知的运营商的空间，整合前景上升。当影子经济参与者退出时，能够为 BMS 升级和预测维护分析提供资金的提供商可能会积累份额。技术合作伙伴关系（例如河钢集团和西门子的数字化绿钢工厂）标志着FM承包商不仅管理建筑物，还管理嵌入式生产技术的新领域。

基于结果的合同在物流和医疗保健领域越来越流行，奖励供应商正常运行时间和节省能源成本，而不是固定的任务清单。这种模式有利于资产负债表实力雄厚的公司来承保传感器、软件平台和员工重新培训，让利基清洁工或仅从事安全工作的公司要么合并，要么专注于遗产保护等专业领域。