马来西亚住宅房地产市场规模和份额分析

马来西亚住宅房地产市场分析

2025 年马来西亚住宅房地产市场规模为 251.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 327.2 亿美元，复合年增长率为 5.38%，凸显了未来十年市场规模扩张的潜力。持续推出的捷运、新山至新加坡 RTS Link 以及一系列预算支持的住房计划正在扩大可行的通勤区域，并重新评估曾经被视为边缘的地点。国际买家的稳定涌入，尤其是在修订后的马来西亚我的第二家园（MM2H）计划下，增加了需求池的深度，尽管当地中产阶级家庭倾向于购买配有生活设施的中等收入公寓。与此同时，建筑成本的波动和对外资所有权规则的间歇性调整起到了刹车作用，提高了开发商的执行风险，并为谨慎的投资组合策略提供了信息。投资者感触由于马来西亚住宅房地产市场在政策利率放缓和租赁文化增强的情况下继续提供有弹性的收益率，因此市场仍具有广泛的建设性。

马来西亚住宅房地产市场趋势和见解

主要城市的快速城市化

吉隆坡、新山和槟城的城市化正在加速，对住宅房地产市场产生了重大影响。向这些城市的移民正在增加需求，延伸到中心地区以外，并促进密集的、以交通为导向的住宅群的发展。运营中的 MRT2 线增强了郊区的吸引力，吸引了年轻家庭寻求可负担住房和便捷的铁路连接。在新山，即将开通的 RTS Link 正在改变人们对跨境通勤的期望，使南部邻国对新加坡专业人士更具吸引力。槟城有限的可用土地正在将开发转移到边缘地区，那里的基础设施升级为混合用途项目带来了新的机会。这种自我强化的城市化进程，新居民推动了对额外铁路、公路和便利设施的需求，为住宅房地产市场创造了一个良性循环。这些城市人口的持续增长为开发商提供了强劲的中期销售渠道。

中产阶级对公寓生活的需求

马来西亚不断壮大的中产阶级越来越看重更大面积的便利性、安全性和共享设施。像金务大湾这样的高端中端市场项目一经推出就受到了全面欢迎，这表明了对结合零售空间、绿地和智能家居功能的综合城镇的需求。将冼都 (Sentul) 等工业区重新开发为生活方式目的地，进一步反映了该人口的 ce。开发商现在正在将联合办公休息室、日托中心和电动汽车充电站整合到公寓设计中，以满足这些买家的期望。随着中等收入家庭升级住房阶梯，马来西亚的住宅房地产市场受益于可预测的升级周期。尽管经济放缓可能会加剧人们对就业保障的担忧，但当前劳动力市场的稳定支持近期增长^{[1]“Gamuda Cove Full Booked at Launch,” The Edge Malaysia, theedgemalaysia.com}。

基础设施催化剂重新划定位置溢价

马来西亚的基础设施进步正在重塑城市景观并增强连通性。全长 51 公里的 MRT3 环线将与现有的铁路网络整合，减少通勤时间并增加沿线的土地价值。在新山，美元Bukit Chagar 站耗资 5.652 亿美元的综合用途开发项目凸显了开发商对以铁路为重点的城市规划的信心。同样，高速公路的扩建将新的郊区带入市中心的便利驾驶距离内，为经济适用房开辟了广阔的绿地。除了改善流动性之外，这些项目还刺激了零售和办公楼的发展，创建自给自足的地区。因此，马来西亚的住宅房地产市场的需求正在持续转向基础设施支持的走廊。

政府针对首次购房者的住房计划

马来西亚政府正在实施有针对性的措施，以解决首次购房者的住房负担能力挑战。为了缩小负担能力差距，政策制定者正在推出信贷担保、延长贷款期限和大量预算拨款等措施。根据 2025 年预算，担保池目标为 21.7 亿美元（从 100 亿令吉换算）协助 20,000 名买家。此外，抵押贷款利息的税收减免减轻了购买后的财务负担。住房信贷担保计划提高了贷款批准率，体现了财政支持的有效性。 PR1MA 的企业（其中一些价值超过 2.17 亿美元）正在战略性地将补贴住房单元与公共交通节点连接起来，确保家庭与工作场所保持紧密联系。虽然这些举措成功降低了马来西亚住宅房地产市场的准入门槛并刺激了需求，但仍然存在一个重大挑战：使项目位置与真正的市场需求保持一致。

城市豪华住宅市场供过于求

马来西亚豪华住宅市场继续应对供应过剩的挑战。 到 2023 年中期，马来西亚未售出的住房存量减少至 26,286 套。然而，由于投机性开发超过实际需求，高端社区仍面临失衡问题。尽管全国范围有所改善，但柔佛州仍有 4,717 套未售出单位，体现了区域集中风险。超过一半的未售出库存价格低于 108,700 美元（500,000 令吉），反映出房地产价格与当地购买力之间的不匹配。开发商已经减少了新房的推出，并推出了回扣以加快销售，但高持有成本仍然是一个问题。如果房地产供应与当地负担能力之间没有更好的协调，马来西亚住宅市场的某些部分可能会经历有限的价格增长。

建筑业-成本波动

近年来，建筑材料成本经历了大幅波动。材料价格在 2023 年和 2024 年全年波动，预计在短暂下跌后，2025 年至 2026 年将反弹 4.5-5.5%。这些价格波动，特别是能源成本上涨进一步加剧了钢铁和水泥的价格波动，正迫使开发商采取对冲、重新设计项目、甚至推迟项目的方式。最终价格受到限制的项目，尤其是经济适用房的项目，首当其冲地受到了这些波动的影响。因此，马来西亚的住宅房地产市场正在努力应对利润率收紧的问题，可能会导致供应停滞，特别是对于价格更为敏感的住房领域。

细分市场分析

按业务模式：以销售为中心的租赁势头

2024 年，销售交易占马来西亚住宅房地产市场的 76.9%，反映国家的国民素质创造了拥有住房的文化。然而，在重视灵活性的流动专业人士阶层、MM2H下的外国租户以及毕业生为了流动性而推迟首次购房的支撑下，租赁市场正以 5.81% 的复合年增长率加速增长。 SPEEDHOME 和 BlueDuck 等技术支持平台正在规范租赁流程，提高透明度并增强房东信心。机构投资者正在探索地铁站附近的建租投资组合，这是马来西亚住宅房地产市场中一个新兴但可扩展的机会。如果政策制定者选择将这一资产类别正规化，税收优惠和有保证的收益率可能会让更多资本转向租赁计划。

对抵押贷款的持续财政支持，包括 21.7 亿美元的担保池，可以维持销售量，并使开发商致力于所有权模式。然而，中心地区的负担能力压力和生活方式偏好的变化表明，到 2030 年，租金份额将继续增加。开发商正在推出双钥匙公寓布局，以迎合共同居住的趋势，一些郊区城镇现在将专门建造的出租街区与待售单位结合起来。住宅小区内联合办公设施的并行兴起进一步缩小了租赁和拥有之间的吸引力差距^{[2]“TRX Residence Sales Performance”，The Edge Malaysia，theedgemalaysia.com}。

按物业类型：高层主导地位面临着地复兴

由于主要走廊的土地稀缺以及对安全和设施的需求，公寓和共管公寓在 2024 年将占马来西亚住宅房地产市场的 71.2％。高层建筑集中在铁路节点周围，较小的单位面积符合年轻专业人士的预算和追求租金收益率的投资者。智能家居套餐、会所会员资格和屋顶社区花园现已推出标准内含物，增强了垂直生活的吸引力。敦拉萨国际贸易中心 (Tun Razak Exchange) 等综合用途区说明了公寓大楼如何能够锚定更广泛的商业生态系统，增强价值。

有地住宅和别墅虽然总体规模较小，但随着疫情后买家追逐额外的空间和私人花园，其复合年增长率为 6.42%。新高速公路附近的郊区永久业权土地使开发商能够以具有竞争力的价格对联排别墅进行定价，同时承诺在可管理的通勤窗口内进入市中心。 Sime Darby Property 的 Elmina 和 EcoWorld 的 Eco Botanic 等项目利用健康品牌和广阔的公园绿地来吸引升级者。马来西亚住宅房地产市场受益于这种双轨需求，使开发商能够实现投资组合多元化，并对冲买家情绪的周期性变化。

按价格区间：可负担性锚定，豪华攀升

经济适用房占马来西亚住宅房地产的 49.5%受政府担保和 PR1MA 股票目标低于 108,700 美元的推动，该公司将于 2024 年进入国有市场。根据升级融资计划，合格的首次购房者的贷款价值比率高达 110%，进一步支撑了需求。尽管如此，在外资流入和国内财富不断增长的推动下，价格高于 217,000 美元的奢侈品牌预计将以 6.71% 的复合年增长率超过所有类别。附属于五星级酒店运营商的品牌住宅（例如吉隆坡的丽思卡尔顿公寓）通过服务便利性和全球品牌资产获得溢价。

中端市场公寓是家庭从补贴单位转向理想地址的过渡阶梯。他们在马来西亚住宅房地产市场的定位至关重要，可以吸收升级需求，同时防止过度依赖补贴驱动的细分市场。开发商专注于价值工程——模块化建设、高效的共享设施——在不妥协的情况下保护利润

按销售方式划分：初次推出维持势头

初次推出占 2024 年马来西亚住宅房地产市场规模的 62.3%，并以复合年增长率 6.44% 继续扩张，证明买家更喜欢有保修、现代布局和灵活的分期付款计划。金务大置地 (Gamuda Land) 位于金务大湾 (Gamuda Cove) 的 Palma Sands 项目耗资 9,910 万美元，其开业的 198 套住宅已全部出租，证实了对总体规划社区的需求。早鸟回扣、零入场费和捆绑家具增强了新建筑相对于二手房的吸引力。

二手房销售对于市场流动性和价格发现仍然至关重要，特别是在土地稀缺限制新供应的成熟郊区。然而，老化的建筑服务和较低的 ESG 资质可能会令年轻买家望而却步。因此，寻求资本回收的业主有动力翻新现有单位，注入现代设计线索和智能家居功能，以保持竞争力确定的。交易数据显示二级市场折扣已收窄，证实了马来西亚住宅房地产市场内两种渠道的健康共存。

地理分析

吉隆坡作为马来西亚住宅房地产市场的主要参与者的地位得到了其多样化的就业机会、广泛的捷运网络以及持续开发的混合用途区的支持。未充分利用的土地进入高密度社区。即将建成的 Pantai Dalam 和 Mont Kiara Circle Line 车站附近的公寓大楼预售强劲，反映出靠近轨道交通的持续吸引力。此外，政府沿新街场释放土地正在推动新经济适用房项目的开发，扩大首都市场以满足更广泛的收入群体的需求。

在新山，住宅开发日益受到关注集中在靠近 RTS 总站的地区，因为来自新加坡的专业人士考虑较低的生活成本和通勤便利性之间的权衡。与经济特区相关的激励措施预计将在丹绒帕拉帕斯港和森林城市新兴技术中心周围创造更多就业机会。这正在促进超出投机性投资范围的住房需求。在依斯干达布蒂里，平均交易价值持续增长，没有过热的迹象，表明马来西亚南部住宅房地产市场的吸收率稳定^{[3]“柔佛经济特区激励措施”，海峡时报， straitstimes.com}。

在槟城，岛上土地有限，已将新的房地产开发转移到威省大陆和峇六拜科技走廊，在那里，高架桥连接确保合理的通勤时间。该州成熟的外籍人士社区和高质量的医疗保健设施使其成为对投资者有吸引力的目的地，其租金收益率超过了吉隆坡同类豪华市场的水平。与此同时，关丹和亚庇分别受益于工业和旅游业的增长。这反映了逐渐的区域多元化，降低了历史上与马来西亚住宅房地产市场相关的集中风险。

竞争格局

马来西亚的住宅房地产领域适度分散，但随着资本充足的政府关联公司吸收独立竞争对手，马来西亚的住宅房地产领域趋于整合。拥有强大财务支持的官联公司越来越多地收购独立竞争对手。例如，普莫代尔国民有限公司 (PNB) 已出价 7.174 亿美元收购实达集团 (S P Setia) 的更多股份。这反映了整合土地储备并在更广泛的收入基础上分配间接费用的战略。这些方法增强了执行大型乡镇项目的能力并改善了融资渠道，为财务状况较弱的小型企业带来了挑战。

此外，多元化的企业集团正在通过专注于稳定的收入流来减少对周期性住宅收入的依赖。 Sime Darby Property 与 Google 合作开发超大规模数据中心，预计将在未来 20 年产生租赁收入，为应对市场波动提供缓冲。同样，双威集团正在利用其医疗保健和教育部门为其现场住宅物业创建专门的客户群，建立可自我维持的生态系统以降低销售风险。

开发商通过专注于自身的优势来实现差异化ESG 证书、获得绿色建筑认证以及实施区域供冷解决方案以降低公用事业成本。随着买家越来越重视能源效率，公司正在采取光伏屋顶和雨水收集系统等措施。此外，数字销售平台越来越受欢迎，提供 360 度 VR 游览、即时贷款计算器和经过区块链验证的 SPA 文件等功能，从而简化了决策流程。总之，马来西亚住宅房地产市场的成功将取决于将强大的财务资源与以客户为中心的创新相结合。