东盟写字楼房地产市场规模及份额

东盟写字楼房地产市场分析

2025年东盟写字楼房地产市场规模预计为256.7亿美元，预计到2030年将达到338.2亿美元，预测期内复合年增长率为5.67% （2025-2030）。到 2023 年，外国直接投资将达到创纪录的 2300 亿美元，从而维持需求势头，这使得地区企业的足迹向东南亚首都倾斜。对质量的偏好使甲级写字楼成为租赁策略的核心，而混合工作政策则促使决策者优先考虑灵活的布局、数字基础设施和绿色认证。银行、保险、技术和专业服务领域的跨国租户继续整合到数量较少的优质地址，增强了核心区的租金弹性。与此同时，新加坡、曼谷和雅加达有限的主要供应管道限制了空置率增长并支持东盟写字楼房地产市场的中期定价能力。加速数字化转型和可持续投资的政府激励措施通过扩大租户基础和提高建筑规格来补充这些趋势^{[1]Satvinder Singh，“2024 年东盟投资报告”，东盟秘书处，asean.org}。

东盟写字楼房地产市场趋势和见解

越南、印度尼西亚和菲律宾的持续外国投资拉动办公楼需求

2025年1月，越南外国直接投资同比增长48.6%，其中加工和制造项目占流入量的66.9%whitecase.com。每个新工厂都需要将采购、物流和法律职能集中到市中心胡志明市塔楼，2024 年甲级空置率降至 19.4% cbrevietnam.com。雅加达仍然是针对东盟最大国内市场的区域总部的天然枢纽，而马尼拉大都会则受益于不断赢得的 BPO 合同。外国企业吸引了审计师、顾问和 IT 供应商的光环，加强了东盟写字楼房地产市场的净吸收^{[2]Nguyen Chi Dung，“2025 年 1 月外国投资统计”，计划部和投资（越南），mpi.gov.vn}。

东南亚经济逐步复苏，企业租赁情绪改善

在消费者支出和公共基础设施计划的支撑下，东南亚 GDP 预计到 2025 年将增长 4.5%。随着企业放弃在这一时期采取的权宜之计策略，租赁期限正在延长。并致力于在马尼拉、雅加达和吉隆坡扩大足迹。旅游业带动的服务业反弹正在增加依赖设备齐全的办公室的专业服务业就业机会。银行和保险公司正在扩大面向客户的空间，以捕捉因供应链重组而加速的跨境贸易流。强劲的现金流使公司能够尽早获得优质楼层，从而促进东盟写字楼房地产市场上层建筑入住率增长的连锁反应。

城市核心区新建优质写字楼供应有限，支持租金稳定

受到借贷成本上升的挤压，开发商正在推出较少的投机性 CBD 项目。新加坡 2027 年以下的管道面积不足 200 万平方英尺，即使在连续 12 个季度的租金增长之后，也增强了业主的定价信心。曼谷和雅加达也面临着类似的限制，因为分区和土地稀缺限制了大规模扩建。新鲜A级库存稀缺，持续占领顶级大厦的利用率超过 90%，缓冲了房地产投资信托基金的现金收益率，并使东盟写字楼房地产市场在十年中能够实现房东青睐的稳定谈判。

混合工作的采用增加了对灵活、位置优越的甲级办公空间的需求

尽管日均出勤率较低，但仍有 43% 的亚太地区雇主达到了 80% 以上的峰值利用率，这证明，当员工进来时，他们更看重优越的待遇地点和合作区。因此，混合政策奖励塔楼提供校园式设施、免接触式访问、智能通风和健康设施。在新加坡中央商务区，此类房产的租金为每月每平方英尺 8.8 美元，比未经认证的同类房产高出 12%。这种分叉使得旧库存趋于过时，而东盟写字楼房地产市场则将资本支出和租赁引导至聚集在公共交通节点周围的奖杯资产。

利率压力和融资限制减缓了新办公楼项目的推出

2017 年亚太地区房地产投资额下降了 27% 2024年作为财务融资成本大幅上升，贷款人收紧了承保标准。开发商现在对绿地项目要求更高的预承诺水平或合资股权，从而将交付时间表推迟到 2028 年之后。虽然有限的管道支持租金稳定，但它们也限制了二线城市的市场扩张潜力。因此，资本紧缩削弱了东盟写字楼房地产市场在预测期内可实现的复合年增长率。

由于租户转向优质办公楼，老旧建筑的空置率持续较高

在大型租户放弃剩余空间后，新加坡樟宜商业园的空置率在 2024 年接近 40%，凸显了优质股和二级股之间的差距不断扩大。雅加达和曼谷的类似模式表明，没有可持续发展资质或现代冷却系统的建筑很难吸引租户。业主面临着高昂的改造成本，这会侵蚀回报，促使出售或转换为其他用途。近期市场供应过剩cy towers 保持整体空置率上升，抑制了更广泛的东盟写字楼房地产市场的总体增长

细分分析

按建筑等级：优质资产获取价值

A 级资产贡献了 2024 年收入的 57.1%，重申了其作为东盟写字楼房地产市场支柱的地位。这些塔楼聚集在中央商务区走廊，拥有公共交通通道和符合全球租户标准的先进数字基础设施。更高的空气质量系统、无柱地板和广泛的 ESG 披露使入住率保持在 90% 左右。投资者倾向于这一层，以确保稳定的现金流和对冲监管风险。现场可再生能源发电和智能玻璃幕墙等升级进一步将甲级物业纳入企业可持续发展路线图，支撑了超过整个行业的 6.23% 复合年增长率的前景。

乙级供应因租户而面临竞争压力向上迁移。房东被迫释放资金进行改造或接受较低的租金，从而缩小与 A 级建筑的收益率差异。一些 C 级建筑通过转变为共享居住、教育或数据中心用例而完全退出租赁池。在新加坡和吉隆坡等市场，政府对深度改造项目的激励措施提供了一条生命线，但只有位于最中心的结构才能证明所需的资本支出是合理的。因此，主要资产的收入集中度预计将加强，从而强化东盟写字楼房地产市场内的核心+投资叙述。

按交易类型：租金灵活性占主导地位

由于企业在不断变化的混合政策中要求敏捷性，2024 年租金占东盟写字楼房地产市场规模的 70.2%。较短的租赁期限和扩张-收缩条款为首席财务官提供了快速调整足迹的空间，而无需大量的前期资本。灵活空间提供ders 与房东合作打造交钥匙套房，提高服务收入和设施深度。该模型支持协作日的高建筑利用率，并为业主维持可预测的现金流。

销售交易虽然基数较小，但随着自住业主和核心资金转向长期价值获取，预计复合年增长率将达到最高 6.39%。供应有限的中央商务区鼓励蓝筹租户锁定未来的房产，而通胀对冲动机则刺激养老基金直接购买。因此，租赁与所有权的组合呈现多样化，但灵活性仍将定义到 2030 年整个东盟写字楼房地产市场签署的大多数新租赁。

按最终用途：金融服务领先，技术加速

BFSI（银行、金融服务和保险）组织在 2024 年占据东盟写字楼房地产市场 33.9% 的份额，这得益于新加坡的全球金融中心定位和马来西亚的伊斯兰金融深度。银行优先优先采用具有强大网络安全基础设施的电力冗余建筑来运行交易大厅和数字银行实验室。地区监管机构要求严格的数据驻留合规性，引导贷款机构采用配备专用服务器机房和安全光纤链路的 A 级塔楼。这些规范使 BFSI 需求在黄金季度保持粘性，即使其他地方的分支机构规模缩小。

信息技术和 IT 支持的服务将以市场领先的 6.61% 的复合年增长率扩张，这得益于 600 亿美元的数据中心资本将在十年末流入东南亚。全球超大规模企业、平台公司和人工智能开发商需要相邻的办公集群来容纳工程、销售和政策团队。各国政府通过技能计划培育生态系统，例如微软计划到 2025 年培训 250 万人工智能公民，从而在整个东盟写字楼房地产市场上形成稳定的科技行业租户。

越南预计复合年增长率为 6.90%，受益于 FDI 快速加速，大大提高了办公楼的使用率超越主要制造项目。胡志明市的空置率压缩至 19.4%，这说明出口工厂的支持功能如何迅速转变为市中心的空间需求。有利的信贷增长上限和年轻的数字劳动力增强了企业兴趣，促使开发商快速开发守添和第七区的优质塔楼。随着跨国研发中心围绕外交区集群涌现，河内也经历了类似的转型，标志着整个东盟写字楼房地产市场的持久深度。

新加坡、泰国、马来西亚和菲律宾共同提供了成熟而独特的故事。尽管混合动力采用趋于稳定，新加坡供应紧张的中央商务区仍将租金维持在每月每平方英尺 8.8 美元。马来西亚将吉隆坡和新柔经济特区定位为跨境协同效应，每年可增加 260 亿美元的产出。泰国通过降低东方经济公司的企业税来吸引汽车和芯片制造商流域，而菲律宾则利用英语人才深化马尼拉大都会和宿务的 BPO 集群。这些地理位置共同提供了全球投资者在配置东盟写字楼房地产市场时寻求的稳定性和规模。

竞争格局

东盟写字楼房地产市场适度分散，多元化的企业集团、上市房地产投资信托基金和当地龙头企业各自占据一席之地。凯德置地集团、华业集团和城市发展利用综合开发、资产管理和酒店部门来快速回收资本并捕获端到端价值流。中型开发商专注于单一城市投资组合或混合用途区域，通常与需要运营专业知识的养老基金合作。 IWG 和 WeWork 等灵活空间运营商与房东合作，激活未充分利用的楼层，增加子空间收入并增强东盟写字楼房地产市场的粘性。

战略举措集中在投资组合修剪和升级上。凯德腾飞房地产投资信托基金于 2025 年 5 月斥资 5.436 亿美元收购两项优质资产，表明对核心 CBD 租金轨迹的信心。开发商出售不良资产，将收益回收到符合 ESG 要求的大厦中，而机构投资者则增加直接持股以对冲通胀。跨界多元化也可见一斑；丰树投资于 2024 年开设阿布扎比办事处，以寻求中东资本和共同投资交易，平衡跨经济周期的风险敞口。随着资本需求的扩大，规模较小的企业要么组建合资企业，要么退出，从而加剧整合。

技术和可持续发展是下一个战场。领先的房东在整个投资组合中推出数字孪生、租户应用程序和能源分析，降低运营成本并提升用户体验。投资组合o-wide 净零路线图增强了获得绿色贷款和可持续发展相关债券的机会，将加权平均资本成本降低多达 30 个基点。因此，竞争优势将不再取决于纯粹的楼面供应，而更多地取决于东盟写字楼房地产市场的综合服务、数据透明度和碳足迹。