阿曼豪华住宅房地产市场规模和份额

阿曼豪华住宅房地产市场分析

阿曼豪华住宅房地产市场规模于 2025 年达到 12.4 亿美元，预计到 2030 年将扩大至 18.0 亿美元，2025 年至 2030 年复合年增长率为 7.71%。 需求随着2040年愿景改革释放外资所有权、高档基础设施以及零个人所得税和资本利得税，这些改革正在加速，从而提高富裕购买者的净回报。马斯喀特和佐法尔以别墅为主导的总体规划吸引了海湾买家，他们认为阿曼是一个稳定的、生活方式丰富的替代拥挤的区域中心的选择。开发商将品牌酒店、智能家居技术和可持续设计相结合，以证明溢价合理。租金份额仍然很小，但随着外籍高管寻求灵活的安排而不断增长，而投资者追逐黄金地段 6-8% 的收益率。

阿曼豪华住宅房地产市场趋势和见解

政府举措允许外资拥有综合旅游综合体和选定区域

修订后的立法现在允许非阿曼人购买综合旅游综合体中的永久业权单位，取消了之前 49% 的上限，为海湾地区和更广泛的国际投资者打开了一致的需求渠道。该政策将购房与长期居留签证结合起来，提高了阿曼豪华住宅房地产市场对投资组合多元化的吸引力。仅苏丹海瑟姆市就占地 1500 万平方米，为外籍买家分配了明确的配额，以刺激一级市场的势头。住房和城市规划部透明的产权登记可以维持买家的信心，而目标区域则可以最大限度地减少对传统社区的投机压力。总的来说，这些措施增加了流动性并加速了马斯喀特和塞拉莱的项目启动。

不断增长的外籍人士和高管人口推动了对高档别墅和海滨住宅的需求

熟练的外籍人士现在构成了阿曼 181 万外国居民中最大的群体，他们的住房补贴每年逐渐超过 60,000 美元。能源、金融和科技领域的高管更喜欢在靠近国际学校和医院的安全、服务齐全的区域内建造别墅，从而促进了 Al Mouj 和 Shatti Al-Qurum 周围新滨水区库存的吸收。尽管 2024 年外籍人士总体人数略有下降，但年收入超过 15 万美元的比例有所上升，高端人士的购买力得到加强。企业对品牌住宅的租赁指令创造了可预测的租金现金流，吸引了全球资产管理公司。这一趋势在马斯喀特最为明显，但随着塞拉莱物流项目的跨国工作人员正在蔓延到佐法尔^{[1]Maha Al-Balushi，“2025 年统计年鉴”，国家统计和信息中心，ncsi.gov.om}。

战略位置和生活方式吸引力，吸引海湾地区的豪华买家

阿曼的中立性和原始海岸线使阿曼豪华住宅房地产市场成为周末度假胜地2024 年，印度国民占所有外国买家的 30%，其次是英国和阿联酋买家，这证实了 Jabal al Akhdar 等自然飞地提供了海湾地区无与伦比的山区气候，使马斯喀特至迪拜的车程缩短到四小时以内，从而扩大了二手房购买者的范围。项目审批的成功让具有生态意识的投资者放心，强化了阿曼作为正宗低密度奢华品牌的品牌。

人们越来越青睐配备现代化设施的封闭社区和品牌住宅

富裕家庭倾向于选择封闭区域，例如 AIDA 的特朗普签名别墅，这里价值 2 亿美元的度假设施与严格的门禁控制相辅相成。 Nobu Residences Muscat 等酒店品牌项目捆绑了礼宾、健康和餐饮服务，服务溢价比非品牌同行高出 15-20%。开发商集成了太阳能电池板、电动汽车充电器和人工智能安全技术，与全球奢侈品基准保持一致。房地产和酒店业的融合模糊了所有权和体验之间的界限，延长了认为生活方式和收入都有上升空间的投资者的平均持有期限^{[2]Yusif Al-Abri，“Omran 2025 酒店业和房地产”管道”，阿曼旅游发展公司，omran.om}。 

奢侈品买家基础相对较小，限制了整体市场深度

阿曼拥有 530 万人口，其中超高净值人士的数量比迪拜或利雅得要少，这限制了超大型别墅库存的吸收。因此，Musandam 或内陆城市的项目必须分批释放，以匹配需求速度。缓慢减少外籍员工数量的阿曼化政策可能会有所帮助进一步缩小高级租户基础，促使开发商转向区域投资者。百万美元交易渠道的减少延长了售价超过 200 万美元项目的销售周期。通过海湾合作委员会经纪网络进行的有针对性的营销在一定程度上缓解了这种结构性限制。

高昂的建筑成本和对进口材料的依赖正在提高项目定价

豪华项目中高达 70% 的钢铁、水泥和装修材料仍然从亚洲通过海运抵达，使预算面临运输延误和货币波动的影响。全球大宗商品通胀导致 2024 年平均别墅建设成本增加 9%，迫使一些开发商在周期中期修改价目表。沿海和山区场地面临额外的物流费用，每平方米的建筑成本可能增加 60 美元。尽管当地供应商正在扩大产能，但短期内专业大理石、固定装置和智能家居系统仍然依赖进口。开发者用 v 回应价值工程和批量采购，以在不稀释奢侈品标准的情况下捍卫利润率^{[3]Khalid Al-Hinai，“2024 年第四季度建筑材料季度价格指数”，商业、工业部与投资促进，moci.gov.om}.

细分分析

按业务模式：销售主导，租金增长加速

2024 年，由于买家获得资产以获取未来资本收益和免税转售优惠，销售额占阿曼豪华住宅房地产市场的 84.3%。然而，随着跨国公司将高管迁至马斯喀特金融区，到 2030 年，租赁需求预计每年增长 8.11%。零房产税和 6-8% 的总收益率鼓励投资者购买专门用于高效能的别墅和租赁。综合起来，这些因素扩大了产品多样性并加深了市场周期中的流动性。 

主要交易占主导地位，因为开发商提供分阶段付款计划和计划外折扣，有利于早期进入。与此同时，租金切片受益于提供专业租户管理的品牌住宅，为非居民业主创造了不干涉的收入。两种模式之间的相互作用锚定了阿曼豪华住宅房地产市场，确保供应在预测范围内与波动的所有权和入住偏好保持一致。

按房产类型：别墅领先市场份额和增长

别墅在 2024 年获得 57.2% 的市场份额，并将以 8.45% 的复合年增长率增长，反映了对隐私、花园和多代布局的文化偏好。 Al Mouj 沿线的三居室海滨住宅售价经常达到 100 万美元以上，凸显了高端住宅的持续深度。公寓这对寻求上锁即离开便利的年轻专业人士很有吸引力，并且可以从 Al Khuwair 市中心等混合用途垂直社区中受益。 

豪华别墅项目现在标准化了智能家居控制、太阳能屋顶和遮阳的室外空间，以解决气候问题。公寓越来越多地融入接待层，将服务式生活与业主居住融为一体。这些相互交织的优惠使阿曼豪华住宅房地产市场规模在高价别墅收入和高速公寓周转之间保持平衡，使开发商能够对冲买家偏好的变化。

按销售方式：一级市场实力和未来转售潜力

在政府土地赠款和降低早期融资风险的合资企业的支持下，2024 年一级销售占阿曼豪华住宅房地产市场的 64.5%。买家通常会在竣工前两到三年锁定单位，从而在开发商获得先发定价的同时s 安全的远期资金。二次转让虽然目前规模较小，但随着 Al Mouj 和 AIDA 等项目的成熟以及早期投资者利用价值升值，预计二次转让将会增加。 

受监管的托管系统可保障计划外付款，增强对主要预订的信心。改进的数字版权平台使转售更快、更便宜，这将有助于第二层发展成为至关重要的流动性阀门。同时，这两个渠道通过支持新增供应和已建库存的高效回收，加强了阿曼豪华住宅房地产市场的整体健康状况。

地理分析

马斯喀特在 2024 年占据了总体价值的 56.7%，利用政治地位、跨国总部和国际学校来稳定优质需求。 Al Khuwair Downtown 和 Sultan Haitham City 等地标性计划的承诺支出总计超过 50 亿美元，拓宽从锡卜到库鲁姆的城市豪华走廊。 Nobu Residences Muscat 和 Trump International Oman 等品牌巨头注入了全球声望，进一步提升了马斯喀特在跨境投资者中的形象。即使在地区经济波动期间，首都成熟的公用电网和四家大型国际医院也支撑着持续吸收。 

佐法尔是增长最快的地区，复合年增长率为 8.90%，这得益于 2040 年愿景拨款 858 亿美元为塞拉莱新城 7.3 平方公里的海滨蓝图提供的资金。独特的卡里夫季风在三个月内将景观变成郁郁葱葱的绿色植物，提供了海湾地区罕见的气候屏障。在海滨长廊、文化中心和适应气候变化的排水系统上的公共支出让奢侈品买家对长期资产稳定性感到放心。注重健康的欧洲人也对投资者兴趣浓厚，他们更喜欢塞拉莱凉爽的夏季而不是内陆沙漠的炎热。 

Musandam 和阿曼其他地区贡献了利基市场，但我除外令人震惊的品牌多元化。 Musandam 的峡湾般的水湾拥有由 Club Med 管理的价值 1 亿美元的度假村相关别墅，目标客户是寻求隐私和海上休闲的超高净值买家。 Al Duqm 经济区的扩张吸引了物流公司的高管租赁，而 Jabal al Akhdar 则提供海拔 2,400 米的山地别墅，可享受健康溢价。这些外围地区共同将国际收支收益扩展到首都之外，从而丰富了阿曼豪华住宅房地产市场。

竞争格局

阿曼豪华住宅房地产市场仍然适度分散。 AL Mouj Muscat、Tibiaan Properties 和 Muriya 等本土巨头与国际品牌 Dar Global、Emaar Hospitality 和 Anantara 展开竞争。 Dar Global 的盟友证明了合作伙伴关系将全球设计语言与当地土地利用融为一体与阿曼特朗普国际集团的特朗普组织合作。 

便利设施升级是主要的竞争武器。开发商增加了游艇码头、特色高尔夫球场和健康诊所，而不是价格折扣。技术差异化不断提升；较新的项目集成了人工智能能源控制和区块链所有权验证，以吸引精通技术的购买者。随着碳中和建筑方法从营销宣传转向许可先决条件，可持续性正在成为一个独特的领域。 

价格在 50 万美元至 80 万美元之间的山地度假胜地、生态度假村和中型品牌住宅仍然存在竞争差距。能够掌握预制模块化系统的公司可以压缩构建时间并获得针对成本膨胀的定价能力。总体而言，健康的竞争会刺激创新，而不会带来破坏性折扣，保持利润稳定，并提高整个阿曼豪华住宅房地产市场的项目质量。