北美写字楼房地产市场规模和份额分析

北美写字楼房地产市场分析

北美写字楼房地产市场规模预计到 2025 年为 4129.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 4919.8 亿美元，预测期内复合年增长率为 3.56% （2025-2030）。随着更严格的重返办公室要求与持久的混合工作采用相交叉，优质工作场所和老化商品空间的需求正在急剧分化。 A 级建筑吸引了大量的优质租赁，而大量 B/C 级建筑则面临着转换为住宅或数据中心用途。降息后，投资者对陷入困境的战利品的兴趣重新出现，但高杠杆二级资产的再融资阻力仍然严峻。近岸外包正在将新资本引入墨西哥增长走廊，而市政“绿色覆盖”激励措施正在加速美国门户城市的适应性再利用。总体而言，北美写字楼房地产泰特市场正在成为一个双轨竞技场，一方面是设施丰富、节能的空间，另一方面是迅速淘汰的库存。

北美写字楼房地产市场趋势和见解

返回办公室要求取消溢价租赁

亚马逊、星巴克和 IBM 等大型雇主在 2024 年恢复了四到五天的出勤规定，迫使 75% 的美国员工租户现在专注于一流的塔楼，这些塔楼拥有高规格的通风、健康认证和充满活力的便利设施，有助于证明通勤的合理性。 100 个最大的租赁面积平均为 288,834 平方英尺，同比增长 8%，其中 68% 的租赁结构为锁定成本确定性。ttan 的高租金交易，确保 64% 的租赁价格超过每平方英尺 100 美元，而每平方英尺 200 美元以上的合同几乎增加了两倍。制定出勤政策的雇主报告称，与完全远程办公的同行相比，员工流动率较低，这强化了优质空间的需求信号。

降息后机会主义办公室购买的资本激增

宽松的货币政策为资本充足的投资者恢复了交易渠道。仅私人信贷巨头就积累了超过 400 亿美元，专门用于过渡到核心办公债务，其中 KKR 的 420 亿美元管道为首。陷入困境的资产交易价格比重置成本低 30-70%，尤其是在当地银行撤回贷款的美国二级都市。到 2024 年 4 月，Monarch Capital Partners 将 36 亿美元投入机会主义投资，受益于到 2025 年 9,290 亿美元的商业抵押贷款到期墙。房地产投资信托基金在 2024 年增加了 847 亿美元的新股本，以寻找类似的便宜货。

转向优质的绿色设施丰富的建筑混合规范使商品空间陷入困境，但优质塔楼在 2020 年至 2024 年期间净吸纳量为 4900 万平方英尺，而非优质塔楼则减少了 1.7 亿平方英尺。自 2023 年以来，A+/A 类的有效租金上涨了 5.2%，目前比 B/C 类股票溢价 84%。即将出台的法规，例如纽约第 97 号地方法（从 2025 年起每吨征收 268 美元的碳费），增强了业主脱碳的紧迫性^{[1]纽约市市长气候与环境正义办公室，“气候动员法案：地方法 97”，NYC Accelerator，accelerator.nyc}。 

人工智能驱动的升级，将 B/C 级办公室转变为边缘数据中心

不断飙升的人工智能培训负载需要靠近用户的低延迟计算。具有稳定供电和光纤线路的空置办公室是主要的转换候选者，与从头开始构建相比，缩短了交付时间。 Prologis 将仓库外壳改造成芝加哥郊外的数据就绪空间，将电力接入视为关键决定因素。边缘改造同时缓解了表现不佳的子市场的供过于求，并满足了数据中心激增的需求，投资者套利了位置和电力容量。

持续混合工作削减净吸纳量

即使任务加强，混合工作的采用率也稳定在 80%，美国办公室的实际利用率到 2024 年，平均运力仅占 38%。各组织将人均座位数减少 15%，目标是通过高于 1.5:1 的共享比率将占地面积减少 25%。到 2025 年第一季度，空置率攀升至 19%，为 1990 年代初以来的最高水平^{[2]U.S.政府问责办公室，“商业房地产：趋势、风险和联邦监测工作”，GAO，gao.gov}。近一半的受访员工会辞职而不是全职回归，他们看重 8% 的加薪灵活性。这些转变永久性地抑制了通用 sp 的吸收王牌，将需求转向更少、更高质量的地点。

银行贷款收紧导致再融资墙

到 2025 年，超过 1.2 万亿美元的美国商业抵押贷款将到期，其中写字楼贷款占总贷款的 17%。由于存款外逃和更高的融资成本挤压了资产负债表，持有这些贷款 75% 的地区银行减少了新发放贷款。到 2024 年初，写字楼 CMBS 拖欠率上升至 5.07%，只有 10% 的到期贷款按期还清。借款人面临着保守的贷款价值比障碍和新的股权要求，许多人无法满足，从而引发了贷款延期和折扣交易。

细分分析

按建筑等级：高级塔楼主导着分叉的景观

A 级空间在 2024 年占据了北美办公房地产市场份额的 47.5%，随着租户融入现代、技术支持的环境，继续引领吸收趋势。优质大厦的出租面积为 4,900 万平方英尺，而非优质大厦则减少了 1.7 亿平方英尺。 A 级住宅的平均租金要价比低层住宅高出 84%，反映出优越的设施和 ESG 资质。金融服务公司在曼哈顿签订了 100 美元以上租金的 64%，进一步收紧了高端房产的供应。

未来十年，竞争差距将扩大。增长最快的板块——经 ESG 认证的超优质资产——复合年增长率应为 3.91%，这得益于第 97 号地方法等碳排放惩罚制度，该制度提高了合规股票价值。例如，多伦多 AAA 集群内的空置率为 7.2%，而全市空置率为 18%。对智能建筑技术、健康设施和现场电力恢复能力的投资将巩固这一层业主的定价能力，而旧建筑将进行改造或重新定价。

按交易类型：租赁占主导地位，但机会主义销售加速

租赁合同占 2 的 78.1%024 卷，表明企业在完善混合政策时对灵活性的偏好。租约续签主导了大额交易，占前 100 笔交易的 68%，因为租户在没有搬迁中断的情况下锁定了优惠条款。与租赁相关的北美写字楼房地产市场规模应该会适度扩大，因为租户会优先考虑更小但更高质量的占地面积。

销售交易虽然所占份额较小，但在折扣购买机会和降息后更便宜的债务的推动下，2025-2030 年的复合年增长率最高为 4.02%。私人信贷基金和股权房地产投资信托基金正在调动创纪录的资本，对无法再融资的房地产进行资本重组。值得注意的举措包括 Office Properties Income Trust 将 2025 年票据替换为新的 8% 2030 年票据，以支撑流动性。市政改造激励措施也在租金与购买二分法之外催生了新的交易流，增加了资本分配决策的复杂性。

按最终用途：科技行业重新调整猿需求物理

信息技术占 2024 年租赁的 28.3%，并体现了到 2030 年最快的复合年增长率 4.12%，CBRE。科技企业继续签署大型租赁合同（到 2024 年，前 100 名租赁合同中将有 29 家），但他们也带头推动人工智能驱动的效率，从而刺激边缘数据中心改造。大约 43% 的企业现在部署人工智能进行空间管理分析，从而收紧利用率指标。因此，与 IT 相关的北美写字楼房地产市场规模将分为城市外壳内的传统工作空间和高性能数据基础设施。

金融服务租户仍然至关重要。他们在豪华租赁领域占据主导地位，并迫切寻求获得绿色认证的地点以满足范围 3 的目标，从而使 LEED 铂金塔楼的业主受益。专业服务公司通过扩大合作领域来维持混合友好型足迹，而生命科学和能源公司则寻求抗商品化的专业化建设。这种多元化使房东感到孤立

地理分析

在密集的企业集群和不断升级的重返办公室推动的推动下，美国在北美写字楼房地产市场上维持了 2024 年支出的 90.1%。曼哈顿继续表现出色：2024 年，有 28 个租赁量超过每平方英尺 200 美元，几乎是 2023 年成交量的三倍。但复苏并不均衡；迈阿密等阳光地带大都市的租金增长，而旧金山的房价由于科技行业持续的远程工作而下滑了 18%。纽约市 467 米税收减免和第 97 号地方法等监管杠杆塑造了资产重新定位经济，而 9290 亿美元的再融资墙笼罩着美国二级市场^{[3]旧金山市县市长办公室，“市长签署立法以推动空置办公楼改建为市中心新住宅”，旧金山市县，sf.gov}。

加拿大是北美写字楼房地产市场的第二大份额。多伦多在 2024 年录得 650,000 平方英尺的正吸纳量，这是自 2024 年以来的首次年度增长2019 年，全国建筑空置率达到 20 年来的最低水平，表明供应暂停，而卡尔加里的激励计划旨在到 2031 年淘汰 600 万平方英尺的过剩办公楼，为加拿大其他城市提供了可以效仿的蓝图。

墨西哥是增长最快的地区，到 2030 年，近岸外包的复合年增长率为 4.45%。到 2023 年，外国直接投资将达到创纪录的 360 亿美元。蒙特雷、瓜达拉哈拉和墨西哥城的办公楼需求取决于制造业后台需求和不断增长的跨境贸易，2022 年仅与德克萨斯州的贸易额就达到 2,860 亿美元。在新建浪潮之后，美国走廊的空置率低于 2%，而机场扩建则强化了增长势头。围绕水和安全的持续问题需要经过风险调整的承保，但政策激励和战略位置使墨西哥受到投资者的关注。

竞争格局

北美写字楼房地产市场集中度较低，但市场力量正在向能够为改造提供资金和获取廉价资本的机构业主倾斜。 2024年，公共REITs筹集了847亿美元，用于收购不良股票、回收非核心资产以及绿色升级核心资产。 Boston Properties 报告了 560 万平方英尺的新租赁量，尽管其确认了 3.41 亿美元的减值，这说明了奖杯资产和二级资产之间的分歧。

技术实施正在成为一个关键的差异化因素。世邦魏理仕，仲量联行aSalle IP 和 Cushman & Wakefield 部署人工智能驱动的平台，用于预测性维护和空间规划、削减运营费用并提高租户满意度。采用智能建筑升级的房东可以从企业租户那里获得更长的租赁期限，旨在提高员工体验指标。适应性再利用领导力也在不断涌现：Brookfield 和 Hines 正在与市政当局合作，将办公楼改建为住宅，以利用当地减税。

KKR 等私人信贷基金正在使传统银行脱节，以有吸引力的利差但更严格的契约提供从桥梁到核心的融资。他们愿意承销复杂的资本堆栈，使资本充足的买家在不良拍卖中获得优势。缺乏规模或 ESG 资本支出能力的小型业主越来越多地被迫合资或出售，从而加剧了门户城市优质资产的竞争强度。