巴西酒店市场规模和份额

巴西酒店市场分析

2025年巴西酒店市场规模预计为84.4亿美元，预计到2030年将达到110.3亿美元，预测期内（2025-2030年）复合年增长率为5.51%。

国内可支配收入的增加、PIX 的加速采用以及 COP-30 之前的基础设施支出正在创造一个良性的需求循环，使客房收入保持上升轨道。连锁经营者正在利用特许经营权转换和忠诚度计划规模，而独立经营者则利用当地特色来吸引高消费的休闲客人。直接数字渠道继续削弱对中介的依赖，新客房的供应量相对于预期入住量保持良好平衡，确保了房价的严格增长。持续的机场起降时刻限制和服务税复杂性影响了盈利能力，但外国和本地投资者的资本持续流入这表明人们对巴西酒店市场的长期基本面充满信心。

巴西酒店市场趋势和见解

新冠疫情后智利、阿根廷和美国入境人数激增

阿根廷、智利和美国加速前往巴西出境旅游，推动里约热内卢和圣奥的发展，国际游客数量在 2024 年超过了疫情前的峰值2025 年嘉年华期间，圣保罗的每间客房平均收入 (RevPAR) 创八年新高。LATAM 航空将跨大西洋运力扩大了 36%，表明西班牙和葡萄牙走廊的持久需求^{[1]Aviation Direct，“LATAM 航空扩展长途服务”，av化。直接的。} 。 2024 年 11 月，国际旅客数量达到 210 万人次，比 2023 年增长 14%，游客平均支出达到 2,177 美元，位居全球第七。有利的巴西雷亚尔汇率使巴西的物价相对便宜，将巴西游客转向国内目的地，并加强了门户城市的酒店入住率上升。酒店利用忠诚度促销和捆绑活动套餐来捕捉大型活动带来的增量需求，使平均房价远远超过 2019 年的基准。随着空运重建和签证政策简化团体旅行便利化，行业利益相关者预计将保持持续的发展势头。

国内休闲热潮与 PIX 即时支付的采用息息相关

PIX 到 2024 年每月处理的交易量将超过 1 万亿雷亚尔（2000 亿美元），吸引了 1.7 亿唯一用户，使在线旅行预订民主化并引发自发的周末度假。在结帐时集成 PIX 的酒店收入增长了 16%，收入增长了 25%% 客户群增长，强调即时结算和预订转化率之间的联系。金融包容性使低收入阶层的首次旅行者能够获得动态定价，从而扩大平期需求。巴拉圭和阿根廷的跨境 PIX 试点进一步扩大了巴西的区域旅游覆盖范围，仅 2024 年就有 236,320 名巴拉圭游客使用 PIX。到 2025 年，PIX 有望占国内数字商务的 44%，首次超过信用卡。酒店运营商正在完善收入管理算法，以反映 PIX 驱动的预订速度和微分段住宿模式，优先考虑二级市场的两晚休息^{[2]Agencia Gov，“酒店业投资将达到 8.4 雷亚尔”十亿”，agenciagov.ebc.com.br}。

大型活动（里约摇滚、COP-30）带来的 RevPAR 提升

低成本支线航空公司的扩张

LATAM 每月增加 2,000 趟国内航班以及 GOL 的新贝伦-迈阿密航线都是网络增长激活二三级市场潜在酒店需求的例子。计划在巴西部署的 26 架新飞机相当于机队增长 13%，开通二级枢纽和瓜鲁柳斯之间的点对点连接。同时对瓜鲁流斯新客运码头投资 2.5 亿美元，提高了跑道容量和交通高峰期间的运营弹性。增强的连通性减少了休闲和商务客人的旅行时间和成本，鼓励开发商考虑在农业企业走廊建造中型酒店。戈亚尼亚、库亚巴和马瑙斯的酒店项目说明了航空自由化如何重新调整整个巴西酒店市场的地理收入分配。

卢拉针对生态旅馆的绿色信贷额度

联邦绿色信贷计划编辑计划为亚马逊和潘塔纳尔湿地的可持续发展认证旅馆开发提供补贴，与商业利率相比，借贷成本最多可降低 300 个基点。投资者利用这些激励措施对现有的丛林小屋进行太阳能电池阵列和废水回收改造，提高运营利润和全球旅游运营商合作伙伴关系的资格。对低影响旅行体验的需求与大流行后消费者对健康和自然的偏好相一致，使运营商能够获得 ADR 溢价，同时使巴西的旅游组合多样化。该计划还通过木材认证和土著社区参与来刺激当地供应链，创造与注重 ESG 的资产管理者产生共鸣的共享价值。长期时间表表明对全国入住率增长的贡献是渐进但稳定的。

孔戈尼亚斯和桑托斯-杜蒙的机场起降时刻受到长期限制

桑托斯-杜蒙的起降时刻上限将年旅客吞吐量限制在 650 万人次，使企业旅客远离里约市中心，并将交通转向加利昂，该国的财务生存能力取决于旅客人数达到 2500 万人次，但仍低于 900 万人次n^{[3]G1，“政府研究更多飞往桑托斯杜蒙的航班”，g1.globo.com。} 。孔戈尼亚斯扩建辩论反映了里约热内卢的僵局，因为 Aena 的重建计划未能在 2027 年之前释放大量额外的航班时刻。有限的高峰时段班次迫使商业客户选择更高票价的窗口或替代交通，从而压缩了金融区附近高级酒店的工作日入住率。酒店投资者正在推迟会议空间库存的升级，以等待时段政策的明确，从而减缓资本支出周期，否则本可以增强巴西酒店市场的竞争力。航空公司提倡航班时刻重新分配机制，但市政当局对降噪的反对影响了政策改变的可能性。

持续两位数的服务税负担（ISS + ICMS）

当市政 ISS 税率高达 5% 时，累计税收通常超过 20%ck 处于 17%–19% 的州 ICMS 之上，挤压了净营业收入。用 IBS 和 CBS 分阶段取代 ISS/ICMS 的 10 年期应会降低合规复杂性，但分配码和过渡信贷的不确定性会导致投资者犹豫^{[4]BDO Global，“巴西间接税改革：正在进行的工作”，bdo.global。全球的。} 。较小的运营商转移管理资源来协调住宿（ISS 税）与餐饮（ICMS 税）的分开发票，从而增加了管理费用。对管理费流的转让定价审查限制了跨国连锁企业集中服务的能力，增加了投资组合扩张的阻力。尽管最近的裁决将市政税排除在 PIS/COFINS 进口基础之外，但减免政策对进口密集型豪华地产的裨益要大于国内中型运营商，从而使各细分市场的影响长期不平衡。

细分分析

按类型：连锁主导地位和转化动力

受益于强大的品牌召回和全国分销，连锁酒店在 2024 年占巴西酒店市场规模的 59.87%。他们 7.37% 的复合年增长率前景反映了雅高、希尔顿和万豪酒店强劲的特许经营需求和渠道增加。忠诚度计划吸引了回头客，而集中采购则降低了每间可用客房的成本。独立酒店持有剩余 40.13% 的股份，利用海滩和生态目的地的当地魅力，但在营销规模方面遇到困难。随着所有者寻求从品牌归属感中获得收入溢价，转化活动会加速。特许经营协议现在包括技术捆绑，例如集成渠道管理器和支持 PIX 的直接预订引擎，可提高净 ADR。抵制品牌的独立酒店经营者将重点放在利基定位以及与区域在线旅行社的合作上，以捍卫入住率。这不同的战略使这两个细分市场保持相关性，但巴西酒店市场继续偏向于门户城市和二线城市的专业管理连锁店。

连锁经营商部署轻资产模式，在没有资产负债表负担的情况下扩大业务范围，这与投资者对年金式收入的偏好保持一致。管理合同越来越多地包含将激励费用与能效指标挂钩的 ESG 绩效条款，这一趋势引起了全球资本配置者的共鸣。帕拉蒂等遗产中心的独立集群通过文化规划和从农场到餐桌的美食脱颖而出，尽管营销预算较低，但仍获得了最高的宾客满意度指数。这两个领域都面临着不断上涨的劳动力成本，促使人们尝试非接触式入住和按需提供家政服务。最终，混合联盟（独立品牌加入软品牌）可以将品牌力量与当地真实性融合在一起，并进一步重塑巴西国内的竞争动态酒店市场。

按住宿等级划分：中档广度和服务式公寓加速

中高档酒店在 2024 年占据巴西酒店市场规模 45.39% 的份额，为对价格敏感的商务旅客和不断扩大的中产阶级提供服务。平均管道长度为 24 个月，比豪华项目更快，能够及时响应区域事件的需求高峰。服务式公寓虽然基础库存较小，但预计到 2030 年复合年增长率将达到 11.33%，是所有类别中最快的，因为搬迁任务、数字游牧和延长游客停留时间越来越受欢迎。 Adagio 和 Hyatt House 等品牌推出了模块化设计，可将开发时间缩短 15%，并实现灵活的单元组合。

塞阿拉等目的地的豪华需求反弹，到 2026 年，将有四家每晚价格高达 15,000 雷亚尔的度假村开业，迎合高净值冒险爱好者的需求。财力雄厚的客人推动集群私人冲浪租赁和直升机旅游带来的辅助收入提高了每个入住房间的总支出。随着税收和公用事业成本的上升，经济型酒店面临着净平均房价的压缩，但它们在卡车司机和国内旅行团经常光顾的交通走廊中仍然不可或缺。随着生态旅馆获得绿色金融补贴，一个新的乡村豪华细分市场出现了，在实现可持续发展目标的同时实现了利率溢价。由此产生的阶层分层增强了消费者的选择，并使整个巴西酒店市场的收入来源多样化。

按预订渠道：脱媒步伐加快

利用搜索聚合和营销力量，在线旅行社在 2024 年保留了巴西酒店市场规模 43.43% 的份额。然而，随着酒店在其网站上集成 PIX、聊天机器人驱动的客户服务以及忠诚度驱动的价格平价，直接数字预订的复合年增长率为 13.74%。净 ADR 可以提高 to 当预订绕过中间商时，会增加 8 个百分点，促使连锁店提供会员专享折扣。随着跨国公司恢复面对面会议，企业/会奖旅游平台出现反弹；然而，虚拟混合活动形式抑制了长途团体需求。批发和传统代理商坚持处理政府代表团和朝圣团体，但面临着佣金不断减少的问题。

移动优先的巴西人越来越依赖与社交媒体相关的预订小部件，这些小部件将灵感转化为即时交易，缩短了预订窗口。 OTA 则通过捆绑机票和地面交通来应对，通过分级奖励计划加深忠诚度。酒店利用 CRM 分析来挖掘回头客数据，定制追加销售优惠，例如延迟退房和联合办公通行证。由此产生的拉锯战培育了更健康的渠道组合纪律，使巴西酒店市场具有更高的利润弹性。

地理分析

凭借圣保罗的企业中心和里约热内卢的活动吸引力，2024 年东南地区将占巴西酒店市场份额的 55.27%。孔戈尼亚斯和桑托斯-杜蒙航班时刻限制了工作日的班次，但瓜鲁柳斯 2.5 亿美元的航站楼项目将缓解国际航班高峰2028 年。酒店管道集中在金融区附近的转换机会，那里的土地稀缺加剧了大型活动期间的准入门槛，重申了该地区的定价能力。

在 COP-30 筹备工作的推动下，北部地区的复合年增长率将达到最快的 7.33%，这将使贝伦的客房数量从 18,000 间增加到 50,000 间。从酒店服务到城市交通，增强亚马逊门户内的游客流动性 生态游轮运营商与旅馆合作提供多式联运行程，延长当地政府的平均停留时间。为使用可持续材料的项目颁发许可，加快供应时间。这种繁荣为生物多样性旅游和需要专门住宿的科学考察带来了长期潜力。

在东北部，已建成的阳光和沙滩走廊继续吸引国内家庭和欧洲包机。塞阿拉的高端开发项目，包括品牌高尔夫度假村和私人别墅飞地，标志着对高端休闲需求的信心。南部和中西部地区依赖农业综合企业驱动的企业需求；工作日入住率稳定，但节假日入住率下降，从而实现平衡但温和的增长率。总体而言，地域多元化可以缓冲运营商抵御区域冲击的影响，并保持巴西酒店市场的总体稳定性。

竞争格局

领先的酒店集团在巴西酒店市场中占有重要份额市场，但格局仍然足够开放，足以支持新竞争对手的进入和成长。雅高凭借其多元化的品牌组合占据领先地位，从宜必思等经济型酒店到费尔蒙等高端酒店。在巴西拥有数百万会员的完善的忠诚度计划进一步增强了其强大的影响力。希尔顿正在推行一项雄心勃勃的增长战略，目标是在本世纪末显着扩大其影响力，重点利用其汉普顿和 Curio Collection 品牌在沿海二线城市发展。与此同时，万豪集团正在推出城市快捷品牌，以吸引注重成本的商务旅客和小型企业，这标志着其有针对性地进军更实惠、更实用的细分市场。

当地集团WAM加速在帕拉伊巴建造一座耗资5亿元人民币（6976万美元）的度假村综合体，体现了国内资本对绿地开发的兴趣。 HQ Hotels 等公寓式酒店创新者进入圣保罗通过与温德姆和 sbe 的轻资产合作伙伴关系，将长住布局与名厨场地融为一体。技术渠道使参与者脱颖而出：基于云的收入管理、人工智能驱动的需求预测以及 PIX 集成的结帐简化操作。 ESG 绩效成为企业 RFP 的招标标准，奖励嵌入碳跟踪仪表板的连锁店。

随着家族企业在大流行后寻求退出选择，并购潜力仍然很高。由于标准化的 PIP（物业改进计划）模板减少了停机时间，特许经营转换得以迅速进行。增值税改革的立法进展可以通过澄清跨境税收抵免来释放额外的交易流。随着产品类别的邻接变得模糊，豪华帐篷营地或品牌住宅运营商正在完善投资组合策略，以捍卫 RevPAR 并在不断发展的巴西酒店市场中夺取份额。