英国商业房地产市场规模和份额

英国商业地产市场分析

2025年英国商业地产市场规模为1,488亿美元，预计到2030年将达到1,774亿美元，复合年增长率为3.58%。随着 2024 年投资额增长 20%，预计 2025 年基准利率下调将降低借贷成本，势头正在回归。电子商务的扩张使对甲级物流空间的需求比大流行前的平均水平高出 8%，而随着 EPC 法规的收紧，企业持续“追求质量”，转向节能办公室^{[1]英国财政部，“2025 年春季预算：经济和财政展望}。自 2019 年以来，平均数据中心容量使用量激增八倍，机构配置继续多元化，进入数据中心和生命科学设施。英格兰仍然是资本磁石，拥有 78% 的资本王国商业房地产市场份额不断上升，但由于库存和买家活动强劲，苏格兰以 4.8% 的复合年增长率引领地区增长。销售模式仍占据主导地位，占据 65% 的份额，但由于租户青睐灵活性，以租赁为主导的策略正在以 4.3% 的速度扩张。

英国商业房地产市场趋势和见解

英国各地电商仓储需求加速

仓库租赁达到到 2024 年，面积将达到 2797 万平方英尺，比五年平均水平高出 23%，因为在线零售商和制造商争夺城市边缘的地块占交易量的 77%，这突显出以质量为中心的市场，符合租户的自动化要求。目前，25% 的欧洲企业正在采用近岸战略，这也推动了英国制造业租户的发展。ady 占物流使用量的 32%，标志着纯电子商务履行的多元化。加上与自由港相关的免税期，这些趋势使英国商业房地产市场内的物流复合年增长率维持在 4.7%

全国范围内向 A 级、ESG 认证的写字楼迈向高质量

尽管空置率为 8.7%，但优质写字楼租金将以每年 2.6% 的速度增长，这表明合规写字楼和过时写字楼之间存在明显的分歧。资产。在核心子市场中，满足 EPC-B 门槛的建筑物的估值溢价高达 25%。即将到来的 EPC 截止日期（“C”为 2027 年，“B”为 2030 年）使近 930 亿英镑的库存面临搁浅的风险。青睐绿色租赁的企业有助于锁定更长的加权平均租赁期限，从而稳定房东的收入。因此，溢价驱动的差距刺激了整个英国商业房地产市场的制度改造。

生活的快速增长-政府拨款支持的科学和数据中心房地产

2023 年第三季度，金三角的生命科学面积攀升至 982,000 平方英尺，比五年平均水平高出 20%。政府的“增长计划”拨款和简化规划释放了新的库存管道。与此同时，现在被列为国家关键基础设施的数据中心吸引了 50 多个专门的房地产基金，火力达 500 亿美元。自 2019 年以来，伦敦和曼彻斯特周围的电力安全站点的容量使用量增长了八倍。这些高规格资产要求与通货膨胀挂钩的长期租赁，吸引了在英国商业房地产市场上追逐期限的养老金和保险公司。

在严重的住房短缺情况下，机构投资者对建租投资组合的兴趣不断上升

第三季度 BTR 投资达到 8 亿英镑2024 年，机构所有者将郊区街区从利兹扩展到伯明翰。该模型受益于持续的可负担性限制首次购买者活动的障碍。买房出租行业的监管摩擦将私人房东赶出市场，供应减少，租金持续上涨。投资组合业主利用专业管理和配套设施来反映商业级运营。因此，该资产类别加深了英国商业房地产市场的多元化选择。

英国脱欧后建筑材料通胀和劳动力短缺

2015 年至 2022 年间，材料成本上涨了 60%，而同期材料成本上涨了 35%欧洲大陆劳动力短缺 33 万人，劳动力成本上涨 30%。铁价格上涨 88%，钢材价格上涨 25%，使得新建项目面临挑战。由此造成的延误导致新商业订单减少了 20.8%，限制了 A 级供应的供应。较高的资本支出使资本倾向于常备资产，提高了估值，但扩大了质量差距。这些压力使英国商业房地产市场的复合年增长率预测降低了 0.7 个百分点。 ^{[2]商业与贸易部，《英国自由港计划指南》}

二线城市零售空间持续合理化

随着消费者支出向网上和目的地零售园区迁移，非核心城镇中心的空置率仍然很高。机构买家仅重新进入优质项目，而外围购物中心很容易被重新利用。零售商简化足迹，寻求灵活的租赁条款和体验式的形式是小型中心难以提供的。这种差异呈现出选择性的增值作用，但拖累了整体行业的增长。因此，英国商业房地产市场的零售部分面临结构性而非周期性的扩张上限。

细分分析

按物业类型：ESG 推动优质写字楼估值

写字楼类别在 2024 年将占据英国商业房地产市场 45% 的份额，并有望以 2.6% 的复合增长率增长每年，在对 A 级低碳空间的需求的支持下。尽管混合工作模式持续存在，但伦敦优质债券收益率压缩至 5.96%，仍凸显了投资者的信心。二级股票面临着 EPC 授权带来的空置率上升和资本支出拖累，迫使其重新定位或转换。与此同时，物流存量虽然所占份额较小，但在持续的电子商务履行和持续的电子商务履行中实现了 4.7% 的复合年增长率d 制造业近岸外包。生命科学实验室和数据中心园区增加了高增长的“其他”部分，提高了整个英国商业房地产市场的混合回报。

租户行为加剧了这种差距。全球租户在租约中嵌入碳中和条款，创造租金溢价来奖励绿色认证的塔楼。相比之下，如果不投入数百万英镑进行改造，过时的建筑就会面临功能陈旧的风险。物流仍然供应不足，对 50,000 平方英尺的城市仓库的需求尤其迫切。数据中心的电力可用性主导着选址，促使开发商与公用事业公司就可再生微电网进行合作。这些交叉潮流使房地产类型配置成为过去十年英国商业房地产市场的主要阿尔法驱动力。

按业务模式：租金增长超过销售

尽管直接销售在 2024 年占据了 65% 的份额，但租赁途径是复合的g 为 4.3%——英国商业房地产市场内最快的货币化模式。渴望收益的养老金大量涌入长期收入仓库和多户住宅区，以对冲负债期限。 PropCos 通过将稳定资产处置到核心基金、将收益重新部署到开发管道中来回收资本。 2024 年物流租金通胀率为 5.5%，预计 2025 年为 3.7%，从而缓冲贷款机构应对偿债冲击。

灵活性推动租户精益化。房东推出了带有扩展权和交钥匙装修的短周期租赁，反映了订阅模式。混合用途计划的增加融合了零售、居住和工作空间，从而实现了租金的交叉补贴。机构投资者预计资本价值下降将释放更高的入场收益率，从而促进额外的租赁库存积累。因此，在英国商业房地产市场上，以收入为中心的策略比资本收益策略的扩张速度更快。

按最终用户划分：企业需求推动优质空间

到 2024 年，企业和中小企业占用者将控制 70% 的使用量，并且仍然是甲级资产的主要客户群。房地产现在充当吸引人才的杠杆，推动人们愿意吸收位于交通枢纽附近的净零房产的溢价租金。供应链重新设计提高了寻求双重采购弹性的制造商的物流需求。这些偏好渗透到更长的租赁期限，稳定了英国商业房地产市场房东的现金流。

个人和家庭虽然目前规模较小，但随着 BTR 提供机构管理的房屋，复合年增长率将达到 4.1%。较大的项目提供现场工作休息室、健身房和包裹室，反映了甲级办公室的服务水平。政府机构和大学支撑着“其他”桶，尤其是在生命科学集群中，公私实验室获得 20 年租约。联合、潜水员统一的最终用户需求提振了英国商业房地产市场的入住率基本面并缓冲了周期性波动。

地理分析

在伦敦的全球金融关系和强大的东南部的推动下，2024 年英格兰将占据英国商业房地产市场 78% 的份额生态系统。西区优质写字楼的收益率坚挺至 5.96%，为 2023 年 9 月以来的最低水平，而开发仍然受到限制，租金增长维持在长期正常水平之上。曼彻斯特、伯明翰和利兹等地区强国吸收了不断增长的资本，利兹和 M62 走廊沿线多个物流园区的 1.5 亿英镑 BTR 计划就体现了这一点。金三角内的知识轴位置提供了 50% 的国家实验室空间，推动了优质土地价值和压缩产量。

得益于活跃的买家管道推动，苏格兰在 2030 年之前以 4.8% 的复合年增长率领先于增长表到 2025 年，交易量将达到 125 万笔。租金涨幅保持在 2.5% 的温和水平，从而控制负担能力并吸引外来投资。爱丁堡的办公室翻新工程旨在提高能源性能，而格拉斯哥则见证了冗余重工业用地的物流改造。威尔士和北爱尔兰虽然规模较小，但利用政策主导的重建和自由港地位（尤其是贝尔法斯特港）来刺激工业吸收和酒店改造。

泰晤士、利物浦和蒂赛德的自由港刺激了免税进口加工和先进制造中心，在历史中心之外产生了新的微型市场^{[3]国家统计局，“英国建筑业产出：2025 年 1 月}。国家规划政策框架的计划更新旨在加快供应不足地区的住房交付和混合用途审批撒谎的地点。总的来说，资本流动的地理分散性抵消了伦敦的主导地位，扩大了英国商业房地产市场的深度和弹性。

竞争格局

随着传统房地产投资信托基金、私人资本和利基运营商的融合，英国商业房地产市场适度分散。 Segro PLC 专注于城市物流，控制着 850 万平方英尺的空间，并与公用事业公司合作建设可再生能源数据中心园区。 Derwent London PLC 利用以设计为主导的策略来获得 BREEAM 杰出认证，确保为具有 ESG 意识的租户提供优质租金。英国土地公司 (British Land) 通过斥资 2 亿英镑收购曼彻斯特综合用途项目，扩大了其区域足迹。

生命科学领域的专家激增，Legal & General 向专门建造的实验室和 Hudders 注入了 3 亿英镑现场开发商斯特林作为合资对手方。房地产科技颠覆者利用人工智能来优化能源； Landsec 的推出可将组合排放量减少 15%，同时提高舒适度。混合用途大型项目说明边界变得模糊，68% 的专业人士预计综合性住宅区将在未来的管道中占据主导地位。 合资企业通过资本来源分散风险：数据中心方面的 Segro/公用事业联盟、自由港物流方面的 Tritax 和港口运营商以及郊区 BTR 方面的 Grainger 与理事会。排名前五位的业主控制着市中心黄金地段约 45% 的建筑面积，为中型企业的进入留下了空间，但设定了较高的 ESG 和数字标准。随着英国商业房地产市场向碳协调、技术驱动的投资组合转型，持续的资产层面创新将定义竞争定位。