将要取消房地产市场的法律障碍
越南的房地产市场正面临住房供应的严重短缺，由于法律障碍，许多项目陷入僵局。这不仅浪费了宝贵的土地，而且还将房地产价格推向了不可持续的水平。市场上的斗争，在法律问题上很少有新的项目和大型土地储备，这对于“房地产市场的特定机制和资本流量”的讨论至关重要，最近在最近在 ho chi minh City举行的 Forum 。
三个慢性“健康状况”
尽管越南的房地产市场表现出一些积极的迹象，但专家警告说，它继续遭受许多需要紧急和有针对性关注的深度根深蒂固的结构问题。
在论坛上，经济学大学的Tran Ngoc教授Ho Chi Minh City将市场状况与三种慢性健康状况的患者进行了比较：高血压E，高血糖和高胆固醇。
他解释说，“高血压”代表了现在远远超出大多数越南人的飙升房地产价格。在许多情况下，房价比平均收入高的数十倍，这意味着要负担房屋的一生甚至几次可能需要某人。如果没有解决，则可能导致严重的经济后果。
同时，“高血糖”反映了该行业对特殊政策和财务来源的严重依赖，尤其是银行体系。 Tho教授指出，这种过分依赖的危险将被困在该系统中的任何部分。
。和“高胆固醇”是指与房地产资产相关的银行内的大量未售出的财产库存。他警告说，这些条件可能会默默地引发金融危机，就像动脉中的斑块如何导致中风。
教授还指出，并非所有的“胆固醇”都是不好的。健康注入社会和商业住房可以帮助吸收长期的库存并支持经济。同时，他呼吁努力提高供应量，尤其是在精简的政府人员配备的情况下，这可能导致公共房地产资产的盈余。
总而言之，他乃至论坛上的其他专家认为，越南必须紧急解决这些长期条件，以使真正的活力重返市场。他们强调，最直接的补救措施在于增加负担得起的住房和解锁资本流以支持市场回收的供应。
。法律改革铺平了道路
在讨论促进市场上住房供应的解决方案时，许多专家强调，关键挑战是解决持有大量正在进行的项目的法律问题。 “初步数字显示越南国家房地产协会（VNREA）副主席Nguyen van Dinh先生说：“目前大约有1,000个项目已停滞不前，其中有超过300亿美元的绑架。
Analysts are hopeful that many projects will be unlocked thanks to new laws and special mechanisms outlined in Resolution No. 170/2024, which introduces specific mechanisms and policies to remove difficulties and obstacles facing projects and land specified in inspection and audit conclusions and judgments in Ho Chi Minh City, central Da Nang city, and south-central Khanh Hoa province, and in Resolution No. 171/2024/QH15来自国民议会（NA），关于通过收购土地使用权的谈判进行商业住房项目的试点。
NA的成员Hoang Van Cuong教授财务和预算委员会指出，在很长一段时间内，法律框架既太松懈，也太灵活，导致违规。这些项目已停止，涉及的官员已被责任。同时，投资者还必须履行其财务义务。问题是，如何恢复这些项目？
原则上，任何违反法律的项目都必须从头开始。因此，特殊机制将允许这些项目的继续。大多数位于主要土地上，因此NA发行第171号决议提供了一个机会来解锁这些项目并更好地利用土地资源。
第170号决议允许投资者转移权利，为投资者提供更多机会进入不同类型的土地并解决以前停滞的项目的问题。这是振兴该国房地产市场的关键驱动力。
MR。 Dao Trung Chinh，直接或农业和环境部土地管理部的解释说，《土地法》 2024年大大解决了关键问题。以前，许多项目面临延误，因为地区无法确定土地使用费。但是，新法律通过确定土地分配时的土地价格来解决这一问题，任何未完成的项目的年费为5.4％。
他还确定了两种未解决的问题。一种涉及根据现有审计结论审查项目，另一个要求地方政府领先。
以前，过时的法律导致了冲突，例如商业住房项目的案件。但是，通过第171号决议，这些问题得到了解决。
MR。胡志明市房地产协会（Horea）主席Le Hoang Chau分享了一个例子。 “根据旧法律，胡志明市有86个项目无法进行，涉及他解释说，有57,000所房屋。公司将其资本捆绑在一起，面临许多困难。但是现在，随着第171号决议，这些项目逐渐被解锁。胡志明市已经注册了343个项目，覆盖了1,913公顷，这将导致市场上大量房屋。据估计，未来三到十年将有216,000户房屋。”
“当我们为每公顷商业住房项目投资大约1万亿美元（4000万美元）时，它会为社会投资产生1,900万亿（764亿美元）的vndd vnd，创造了数百万美元的就业机会。” “这是NA首次通过特殊决议来解决三个地区的64个项目。但是，全国有超过1,500个项目面临类似问题。因此，我们敦促政府将此决议应用于具有类似项目的所有地区。”
> > 。”关于负担得起的住房，尤其是社交侯建筑部住房和房地产市场管理部副主任Vuong Duy Dung先生说，除了解决商业住房项目外，还必须促进鼓励发展社会住房的政策。这不仅对低收入群体，而且对于更广泛的社会需求至关重要。
最近的政策变化，例如2023年对住房法的修订，已经促进了土地分配和投资程序，以鼓励社会住房发展。政府还正在制定新的政策，以优先考虑社会住房发展的资金。此外，政府正在简化行政程序和投资程序，以使企业更容易参与。只有通过这些改进，才能实现100万个社会住房单位的目标。
恢复市场
房地产市场的另一个关键问题，ACCOR向专家致敬，是需要解决资本流程的困难，尤其是银行和公司债券的信贷。
MR。越南债券市场协会副主席Pham Phu Khoi强调，全球债券是最大的金融市场工具，是股票的五倍。但是，由于缺乏了解，越南的公司债券市场仍处于起步阶段。国家和银行经常将债券视为贷款，而投资者将其视为存款。这导致了投资者信心的危机。
他澄清说有两种类型的公司债券。尽管它们是技术上的贷款，但它们是为有经验和冒险的投资者提供的结构性债务。同时，散户投资者需要了解债券是证券，应符合明确的标准以得到这样的对待。
过去，开发人员很容易访问公司债券，因为它是廉价的资金来源。不幸的是，许多人使用了除项目开发以外的其他目的的E资金，导致违规和丑闻。如今，围绕债券使用披露的法规已收紧。但是，对于新开发人员而言，仅用于项目资金的债券仍然具有挑战性，因为银行贷款仍然是最实惠的选择。
关于信用访问的话题，勒·塔赫（Le Thanh Construction）的总董事勒胡·恩吉亚（Le Huu Nghia）表示，尽管自2023年以来的条件有所改善，但仍在挑战。他解释说：“在2023年之前，很难获得资本，成本很高。” “债券发行失败，仅对大型公司而言是可行的。对于像我们这样的私人公司来说，发行债券的成本太高了，而我们依靠银行贷款，这些贷款更简单，更便宜。今天，银行以合理的利率贷款。但是，曾经没有特定的贷款解决方案用于社交住房。
“厕所国王提前，我们预计资本供应将在2025年之前稳定，并预计到2027年会有市场繁荣。但是，银行是否有足够的流动性来满足需求的突然激增？每例官僚延迟5-6个月仍然很普遍。”
MR。越南国家银行胡志明市分支机构副董事Nguyen Duc Lenh指出，房地产市场过于依赖银行信贷。南部城市的未偿还房地产贷款达到了1,0.85万亿（434亿美元），占信贷总信贷的27.5％，增长速度高于整体信贷。因此，声称银行妨碍贷款是不准确的。房地产信贷支持住房和市场增长，今年的前两个月增长了0.67％。在同一时期，制造业，工业园区发展和生态旅游等其他部门的增长也超过2％。
他还强调，在长期和长期，越南的法律框架有利于银行信贷。任何具有完整法律许可的项目都可以确保贷款。但是，社会住房项目仍然面临法律障碍。此外，许多潜在的买家是低收入者，而房价仍然很高。例如，即使利率较低，一对夫妇每月赚取1,3000万人（1,200美元），试图购买100亿（40,000美元）的房屋也将挣扎。因此，提高收入资格阈值是至关重要的一步。
同时，丁先生指出，无论是出于实际的住房需求，商业，投资还是投机，资本流入都应以需求为指导。投机需求通常不涉及房地产开发，而只是旨在谋取利润。