低收入者的住房价格的压力

河内和胡志明市的住房供应预计在2025年的过程中有望增加，越南房地产经纪人协会（VARS）估计，今年的供应量为河内的37,000个单位，在Ho Chi Minh City及其周边地区的供应量为18,000。这表明市场供应比2024年更大，增加了未完成且未售出的库存有助于相对丰富的供应。公寓继续其上升趋势并保持领先地位。

但是，大多数新供应都在高端市场中，使初级市场价格上涨，而对于经济适用房的需求仍然最强大。后者在主要城市的短缺是驱使买家前往郊区和低层省份，价格更合理。

缺乏负担得起的选择

在最近的“房地产2025年 - 在挑战中寻求机会” 研讨会， 农业部的代表RE和环境指出，房地产价格急剧上涨。新建的公寓价格低于每平方米的1000万蒙克（2,000美元），几乎消失了，而许多较旧的公寓现在超过每平方英尺的7亿越南盾（2,800美元）。即使是旧居民区的单位也看到价格上涨了1.5至2倍，使平均收入工人的房屋越来越困难。

预算为3-4亿美元（$ 120,000- $ 160,000）的买家仍然很难找到合适的房屋。整个2024年，尤其是在河内和胡志明市，住房价格继续飙升，在某些地区，同比增长了40％。这种急剧的上升不仅挑战了中低收入的买家，而且威胁到市场的可持续性。

这种趋势背后的主要原因是新供应中奢侈品和超豪华细分市场的压倒性优势，而负担得起的公寓（低于1000万越低于1,200美元，或每平方英尺1,200美元）几乎消失了。

Ho Chi的数据Minh City房地产协会表明，自2021年以来，新的住房项目不再包括以每平方米为单位的1,3000万兰特（1,200美元）的商业房屋，而社会住房仍然严重短缺。同时，从2020年到2023年，高端住房始终占年度市场供应的70％。到2024年，仅启动了用于资本动员的奢侈品项目，平均公寓价格达到每平方米（不包括增值税）的平均公寓价格为1,9100万（3,640美元）。结果，南部城市不仅失去了负担得起的商业住房，而且丢失了中距离住房。

同样，在河内，尽管过去五年来住房供应创纪录，但价格仍然很高。根据Savills Hanoi的说法，2024年的新公寓供应总计为24,996辆；但是，自2020年以来最高的。但是，初级市场价格（直接来自开发商）继续上涨，每平方米的价格达到7.5亿（3,000美元），每季度增长9％，每年增长29％。甚至C级公寓，曾经被认为是低成本住房，平均价格为每平方米的平均价格为30-4亿越南盾（1,200-1,600美元），现在每平方英尺攀升至约5000万山（2,000美元）。这使得注重预算意识的买家在财务影响范围内找到房屋更具挑战性。

上涨的价格超过收入增长

全球房地产指南的数据显示，与全球市场相比，越南的房地产价格迅速上涨。在过去的五年中，越南的房地产价格上涨了59％，超过了美国（54％），澳大利亚（49％），日本（41％）和新加坡（37％）等国家。

根据VAR的说法，河内的住房价格急剧上升，而收入却没有加快步伐，使房屋所有权越来越负担不起。许多家庭努力负担房屋购买或跟上抵押贷款支付，尤其是在经济不确定性和影响收入增长的贸易战争风险的情况下。

vars研究表明，在河内购买平均价格住房的最低建议收入比平均家庭收入高2.3至十倍。截至2024年底，河内的平均每月工资为1,1070万（430美元）。因此，一个有两个成年人的四人家庭每月将赚取2140万人（855美元）。鉴于每平方米的2024年平均初级公寓价格为7000万越南盾（2,800美元），买家将需要每月收入在4500万和2.2亿越南盾（1,800美元和8,400美元）之间，具体取决于该地点。

vars解释说，这些估计值假设买家以每年8％的利率占据了20年的抵押贷款，覆盖房屋价值的70％。在财务最佳实践下，每月抵押贷款不应超过家庭收入的40％。

随着经济不景气，收入的下降可能会进一步应对负担能力并增加抵押贷款负担。利率波动，调整公司ULD使房屋贷款更加昂贵，将一些买家推到还款能力之外。

在2月26日的VARS活动上发表讲话，建筑副部长Nguyen van Sinh承认房地产市场上的挑战，包括有限的供应，现场清算和重新分区困难，分散的投资，资金短缺以及房地产价格上涨，超过了负担能力。

低收入买家的机会

为了应对当前的挑战并促进可持续的房地产市场，建筑部已为相关部门和部门提出了多种解决方案。对于开发人员而言，它建议专注于遵守法律法规，同时也积极重组其业务，投资组合和产品。此外，在建筑和公司管理中利用技术对于与财务能力，业务规模和市场需求保持一致至关重要。开发人员应该优先考虑正在进行的房地产项目，尤其是即将完成的资源，以加快商业化，收回资本并增加市场供应。投资新项目，尤其是满足实际住房需求的新项目，例如负担得起的商业住房和工人住宿，将有助于刺激整体市场增长。

应对财务挑战也是至关重要的。开发商必须解决债务问题并确保获得信贷和其他资金来源的机会。需要加快法律程序来开始社会住房项目，包括商业住房开发中规定的20％分配。此外，在地方当局注册合格的项目可以帮助确保从120万亿vnd vnd（48亿美元）的支持包中获得优先贷款。

专家认为，对于中低收入的个人，房屋所有权仍然可以触及。随着地区的加速实施，社会住房供应有望上升在。在胡志明市，今年将完成四个具有2,874个单位的项目，八个带有7,945个单位的项目将破裂。同时，河内将于今年开始八个社会住房项目，并准备近1600个单位，以及其他准备出售的项目。

虽然负担得起的商业公寓在主要市场上已经稀缺，但一些市场仍在二级市场上可用，尽管主要在尺寸较小的郊区地区。 “有了合理的预算，买家可以在价格更实惠的外围地区探索房地产，” Savills越南咨询服务高级主任Do Thu Hang女士说。 “尽管这需要更大的通勤灵活性，但基础设施的开发将很快使旅行更加方便。”

MR。 VARS总裁Nguyen van Dinh补充说，有了当前有利的利率，家庭或个人至少30％的公寓储蓄价值的人可能会考虑ER抵押融资。但是，买家必须愿意搬迁到价格较低的地区或卫星城市。为了鼓励买家，开发人员必须根据负担能力提供更合理的价格。

展望2025年，丁先生预测，郊区的土地地块明确的法律地位且价格低于20亿美元（80,000美元）（80,000美元）将继续欣赏，拍卖的土地价格上涨了约10％。由于土地可用性有限和投资成本上涨，别墅，联排别墅和棚屋的主要价格将继续攀升，而居民居民的二级市场价格将会向上趋势，缺乏基础设施和占用率的项目将保持平坦。