越南房地产市场：2020年3个增长驱动因素

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越南在2019年的房地产行业稳定。尽管供应量降低了65.3％，但在河内和胡志明市（HCM City）等大城市的占用率仍然很高，为89.7％。

随着贸易紧张局势开始稳定，由于国内需求的增加，股票购买的新趋势以及外国直接投资和新兴工业物业领域的新趋势，预计2020年房地产行业的前景将继续增长。我们探讨了这三个因素以及投资者是否希望投资于这个行业需要注意的内容。

对零售庄园的需求仍然很高

越南蓬勃发展的中产阶级和快速的城市化步伐是房地产需求不断上升的支柱。

根据越南一般统计局的说法，越南2019年的人均GDP $ 2720（同比增长7.7％），允许越南人负担得起中产阶级公寓，价格为1000美元 - 每米平方2000美元（M ² ）。

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此外，从2020年起，最低工资增加了5.7％，可以使更多的人加入市场，促使对中段公寓的需求。

越南的中产阶级已经看到东盟最快的增长之一。根据波士顿咨询集团的数据，2014年至2019年之间，中产阶级增加了一倍，达到3,300万人，使这一部分占人口的三分之一。预计该数字在2020年将继续上升到4400万，在2030年将继续上升到9500万。

目前，越南36％的人口居住在河内和胡志明市等大城市。还可以预期，越南的城市人口每年将上升3.85％，直到2050年，高于东盟的平均率2.1％。

移民的涌入他们积极寻找公寓很快在大城市定居下来，使河内和胡志明市的空缺率保持较低；在零售业或办公庄园中，这分别为8％和10％。该空缺率低于2019年空缺率为12％的新加坡等其他更强的经济体。

房地产的新FDI趋势

虽然新房地产项目的外国直接投资承诺在2019年10月下降了47.8％，但通过资本捐款和股票购买的外国直接投资增加了235％。

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国内和外国公司都意识到他们可以彼此提供的互补支持时，资本贡献趋势出现了。

外国投资者通常由于官僚主义的繁文tape节和不断变化的法律环境而犹豫不决。因此，通过股票购买和资本供款与越南公司合作，使外国投资者能够获得GEt可以访问已准备好建造的土地。

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这意味着投资者成为越南房地产公司的股东。中国投资者设法以大量的投资流入抓住了这一机会。截至2019年5月，在七个最大的资本捐款和共享回购项目中，有五个属于中国投资者。

由于越南国家银行对国内房地产开发商的银行贷款的严格控制权避免了市场泡沫，因此越南公司经常通过股票销售和合资企业（JVS）作为新的资金来源转向外国投资者。

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由于外国投资者对越南房地产的需求仍然很高，因此这种趋势可能会在2020年持续。  

行业的新细分市场

根据Savills越南，2020年，该行业的新领域的需求不断上升，包括度假村财产和工业物业。

随着国际游客数量的增长超过15％，它为大众旅游区的房地产开发商（如Da Nang，Phu Quoc和Nha Trang）创造了良好的机会，以引入度假村物业。这样的度假胜地旨在和谐地结合文化特征和自然特征。

但是，关于这种新兴财产类型的法律环境仍然不确定。监管机构尚未就这些财产的所有权持续时间和利润共享机制达成共识。

感谢制造公司从中国的过渡和包括欧盟 - 越南FTA（EVFTA）在内的新自由贸易协定（FTA）的过渡，工业物业的需求很高。在Ho Chi Minh City，Binh Duong和Dong Nai等关键工业集群中，与2019年第2季度相比，入住率高达81％。

根据越南萨维尔斯（Savills）的说法，越南在吸引投资者方面对中国的优势在于其低租金。平均工业租金约为100美元至140美元/m ² /季度，远低于中国的$ 180/m ² /Quarter。 Ho Chi Minh City等关键工业集群的命令更高的价格为160美元/M ² ，但仍然低于中国。

Ho Chi Minh City的Tan Thuan出口处理区的代表确定，许多工业物业开发商将专注于建立2020年的制造综合体的综合设施。这将包括家庭，娱乐综合体和教育机构的零售物业。这为外国投资者提供了对这一潜在房地产领域进行投资的黄金机会。

越南可以维持该行业的增长吗？

尽管预计2020年的乐观增长，但监管挑战仍然是该行业的可持续增长。

在2019年，许多房地产公司被指控向客户出售“幽灵”项目，最高可达2.5万亿越南盾（1.07亿美元）。为了防止房地产骗局在将来发生，政府现在迫使开发商提交完整的建筑计划，在每个阶段提交进度报告，然后在其网站和建筑工地上公开信息。

此外， 环形22/2019/tt-nhnn 设置了短期股权比例的上限，可用于中等和长期贷款从60％到40％。天花板可防止银行贷款对房地产公司太容易获得，尤其是欺诈性的公司，这些公司可以轻松地用浪费的钱还清贷款。

这样的监管监督可能会使批准过程更加严格，从而增加了批准时间，但对于越南房地产行业来说，这是一个重要的中间步骤